ヤマトのプロフィール

ヤマト
・名前:ヤマト
・生年:1982年
・住所:東京都
・職業:サラリーマン&不動産投資家
目標:不動産投資で脱サラ

不動産投資に関わる全ての人のために、
不動産投資のキャッシュフローを公開します!

キャッシュフロー公開!

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2018年の総合キャッシュフロー



保有物件の詳細・CF・購入秘話を公開!

保有物件詳細

第1号第2号第3号第4号
購入年2013年2013年2014年2017年
所在地千葉県千葉県千葉県千葉県
構造木造軽量鉄骨造木造木造
建築年1990年1987年1991年1991年
購入時築築23年築26年築23年築26年
購入金額2,950万円2,350万円3,200万円2,970万円
満室家賃450万円330万円330万円320万円
利回り15.3%14.0%10.3%10.8%
融資銀行スルガ銀行スルガ銀行スルガ銀行静岡銀行
融資金額2,600万円2,110万円2,640万円2,600万円
融資期間25年22年25年25年
当初金利4.5%4.5%4.5%3.3%
現在金利2.9%3.8%2.9%3.3%

各物件の詳細・キャッシュフロー(CF)・購入秘話へのリンク

< 第1号アパート >
物件詳細・CF購入秘話
< 第2号アパート >
物件詳細・CF購入秘話
< 第3号アパート >
物件詳細・CF購入秘話
< 第4号アパート >
物件詳細・CF購入秘話



不動産投資考察

ヤマトの戦略・思考・分析

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戦略・思考・分析

一棟アパートは、新築⇒中古の順で買うことで早期の脱サラが可能だ!

前ページで、年収700万以上のサラリーマンが脱サラを目指すための投資法を解説した。 前ページへのリンク

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戦略・思考・分析

年収700万以上のサラリーマンが不動産投資で脱サラする投資法!

このページでは、年収700~1300万円のサラリーマンが不動産投資で脱サラを目指す方法について徹底解説する。 <年収700~1300万円のサラリーマンの投資法> (目標CF) 年間1,000万円 地方中古一棟 マンション 中古アパート 新築アパート 新築+ 中古アパート 難易度 超高 高 低~中 中~高 価格 7000万~2億 2,000~6000万 5,000万~1億 2,000万~1億 利回り 8~13% 8~13% 6~8% 6%~13% ライバル数 多 超多 中 中+超多 流動性 低 中~高 高 ...

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戦略・思考・分析

年収300~700万のサラリーマンが不動産投資で脱サラする投資法!

このページでは、年収300~700万円のサラリーマンが不動産投資で脱サラを目指す方法について徹底解説する。 <年収300~700万円のサラリーマンの投資法> (目標CF) 年間500万円>年収700万円以上のサラリーマンの投資法はこちら 中古区分マンション投資 区分マンション投資は、最も有名な不動産投資の方法だ。 サラリーマンなら誰もが目にしたことはあるだろう。 区分マンション投資は、新築か中古に分かれる。 絶対的な前提として、脱サラを狙うなら新築区分は避けるべきだ。 新築区分は融資を受けて購入すると、キ ...

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戦略・思考・分析

【年収別】サラリーマンが不動産投資で脱サラする方法を徹底解説!

早期脱サラを達成するためには計画的投資が重要だ! 不動産投資で脱サラを目指す道のりは、迷路に似ている。 ゴールは確実にある。豊かな人生が待っている。 だが、道を間違えれば長期の足止めを食らう。 最悪、地獄への落とし穴もある。 あなたはどんな道を通って、脱サラという出口を目指すのか。 不動産投資の目的は人それぞれだ。 老後の年金用に、月5万円稼げればと考えている人。 今の生活を少しでも良くするために、月10万円を稼ぎたい人。 そして、脱サラを目指す人。 この中で、最も難しいのは脱サラだ。 簡単に成し遂げられ ...

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戦略・思考・分析

家賃収入1,400万円のサラリーマン大家が考えた不動産投資を成功するための3つの条件

不動産投資家ヤマトです。 まず前提として、そもそも私はまだ不動産投資では半人前です。 まだ不動産投資を始めて5年しか経っていません。 家賃収入は年間1,400万円ありますが、メガ大家と比べると微々たる金額です。 そして何より、今もサラリーマン生活をしています。 しかし、ゼロから半人前になる中で、不動産投資で成功するためには何が必要かを考える機会は多々ありました。そこで、私の考えとして、重要な条件が3つ必要だと感じたのです。 これは、あくまで私の考えです。 異論・反論・補足・文句は大歓迎です。 ①数字で判断 ...

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ヤマトの賃貸経営記録

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賃貸経営記録

ヤマトの賃貸経営事件簿② スルガ銀行への金利交渉を全て公開!

1棟目のアパートを購入して1年半。 不動産投資はなかなか順調だ。 悪質な滞納は無い。 リフォームも利益でまかなえる範囲内。 世間でさんざん言われている空室問題もない。 3棟のアパートは、常に9割以上は入居している。 だが、賃貸経営は長い期間で考える必要がある。 1年や2年やったところで分かるものではない。 どこかに壁があるかもしれない。 どこかに坂道があるかもしれない。 油断はせずに、経営していかなければ。 もちろん、セミリタイヤのために規模拡大も目指して。 正直さらに不動産を増やしたい。 しかし、手元に ...

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賃貸経営記録

ヤマトの賃貸経営事件簿① 6部屋中4部屋が空室になってしまうの巻!

第2号アパート購入から2年が過ぎた頃。 ある土曜の朝、管理会社からの電話で目が覚めた。 不動産屋ヤマトさん。 来月、202号室が退去することになりました。 次回の募集条件はどうしましょうか? あぁ、退去か。 イヤな目覚めだ。 せっかくの休みの日なのに。 このアパート、102号室も空室だったよな。 6部屋中、102号室と202号室の2部屋が空室。 毎月のキャッシュフローはどうなるか。 満室だと13万円のプラスだが、2部屋空室だとプラスはわずか5万円。 ちょっとした修繕ですぐ吹っ飛んでしまう様な利益だ。 いや ...

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ヤマトの物件調査物語

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物件調査

【8-3】投資用不動産の物件調査日誌!一目見ただけで中古アパート価格が分かる様に!

経験と相場観が十分あれば物件を見ただけで価格が計算できる ふと、目に入った築古アパートを眺めていた。 すると、体中に雷が走った様な感覚に襲われた! 今の私なら、この物件の相場価格が分かる気がする!ヤマトの頭の中 頭の上で、電球が光った様な気がした! さっそく考えてみよう! まずは外観を見る。 建物の築年数は約25年くらい。 今まで何棟ものアパートも見たから間違いない。 次に、ベランダを見る。 小さめの窓。典型的なワンルームだ。 ベランダの数は、1階に4つ、2階に4つ。 部屋数は8部屋だな。 建物の縦・横の ...

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物件調査

【8-2】投資用不動産の物件調査日誌!船橋と習志野の中古一棟アパートを見に行った!

北習志野、薬円台、八千代台、ユーカリが丘の中古アパート物件調査に行くと… 北習志野の中古アパートの物件調査の途中、ふと建物の土台を見た。 その瞬間、固まってしまった。 なんと、土台の薄いコンクリートの板が割れて剥がれていたのだ。 土台の薄いコンクリートの板が割れて剥がれている。 これはそこまで問題ではない(セミナーの知識)。 だが、もし土台のコンクリートにまでヒビが入っていたら問題だ。 これは建物としては軽症なのか。 重症なのか。 どうしても気になる。 とても大変なものを見てしまった気がする。 しかし、ど ...

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物件調査

【8-1】投資用不動産の物件調査日誌!船橋市の中古一棟アパートを見に行った!

高根公団、北習志野の中古アパート物件調査に行くと… この日も、千葉の物件調査だ。 前回は千葉市内だった。 今回は船橋市や習志野市の物件を見に行こう! この日もレンタカーでGO! 車で物件調査に行くのはとても便利だ。 お金かかってしまうが、必要経費と割り切ろう。 車種はもちろん商用車だ。 不動産投資をするにも、手持ち資金がある方が強い。 私は、平日の飲み代を削ってレンタカーしているが。 1棟目は船橋市。 総武線沿いなら好立地だが、その地域で10%は滅多にない。 今回は、新京成線沿いだ。 本日1棟目 新京成線 ...

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物件調査

【7-2】投資用不動産の物件調査日誌!西千葉の中古アパートの家賃設定が…!

西千葉の中古アパートの家賃設定に違和感を感じる… 西千葉のアパートを目の前にして販売図面を眺めていると、ふと違和感を覚えた。 販売図面では、利回り10.96%と書かれている。 家賃収入は、10部屋12ヵ月分で504万円との表記だ。 単純に計算すると、一部屋あたり1ヶ月4.2万円。 この物件、家賃4.2万円も無理だろ!? 西千葉駅から徒歩10分程の築古木造ワンルームは、家賃3万円台前半だ。 仮に一部屋3.2万円としよう。 そうすると、年間家賃は384万円。 販売図面よりも100万円以上少ない。 その場合の利 ...

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物件調査

【7-1】投資用不動産の物件調査日誌!千葉市中央区の中古一棟アパートを見に行った!

千葉寺、大森台、西千葉の中古アパート物件調査に行くと… さて、次の物件調査は千葉県だ。 千葉は、東京や神奈川よりも土地の力は劣るイメージだ。 土地の力とは、地価や家賃だ。 全般的に、  東京>神奈川>埼玉≧千葉 と思う。 だが、安いことは悪いことではない。 一都三県の中では、埼玉と並んで価格がお手頃で高利回りのアパートが多い。 初心者には取り組みやすいのでは、と勝手に思っている。 ちなみに、千葉と言っても広い。 めちゃくちゃ広い。 実際、地図を見てびっくりした。 船橋や市川も千葉県だ。 だが、木更津や九十 ...

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物件調査

【6-2】投資用不動産の物件調査日誌!朝霞台駅周辺の環境を見に行った!

東武東上線 朝霞台駅とJR武蔵野線 北朝霞駅が交差する地点の観察 東武東上線の改札から出てきた人は、みな同じ方向を目指す! 皆、よそ見することなくまっすぐ歩く。 私も人の群れに紛れて歩く。 人の流れに付いていくと、ほとんどの人はある入り口に吸い込まれていく。 JRの改札だ。 なんだよ。 みんなここを目指していたのか。 今いる地点は、東武東上線とJR武蔵野線の乗換駅でもある。 しかも乗り換えはいったん改札を出る必要がある。 東武線の改札から出てきた人の群れは、乗り換えのためにJRの改札に吸い込まれていった。 ...

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物件調査

【6-1】投資用不動産の物件調査日誌!朝霞市の中古一棟アパートを見に行った!

物件調査の前に、和光市駅周辺の観察をしてみよう 前回は、埼玉の川口、春日部、坂戸などを見て回った。 今回は埼玉でも、都内から見て北西方向に行ってみよう。 電車でいうと、東武東上線沿いだ。 東武東上線沿いで興味がある物件は2棟。 時間の余裕はあるので、沿線の街並みをしっかりと観察しよう。 さっそく現地調査にGO! 池袋駅から東武東上線に乗り換えて約20分。 まずは、和光市駅で降り立った。 実は、最初の物件の最寄り駅は朝霞駅。 朝霞駅は和光市駅の一駅隣だ。 なぜ、隣の駅で降りたのか。 健康のために歩こうとして ...

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物件調査

【5-3】投資用不動産の物件調査日誌!坂戸市の中古アパートの空室率を調べると!

北坂戸市の中古アパートの周辺物件の入居率を調べた結果… 目的の物件の周辺の入居率はどれも5割以下! どうなっているんだ!? こんなことがあるだろうか!? 驚くと同時に、道路に飛び出した。 そして、まわりを見渡した。 その時、とんでもない光景が目に飛び込んできた! よく見ると、周辺はアパートだらけだ。 しかも、10部屋以上ある中規模以上の建物が多い。 これだけアパートが多いのは珍しい。 しかも、どれも築年数が同じ20年~30年くらいの物件だ。 バブルの頃に建てられたのだろう。 しかし、アパートが多くても入居 ...

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物件調査

【5-2】投資用不動産の物件調査日誌!春日部・坂戸の中古一棟アパートを見に行った!

春日部、東松山、北坂戸の中古アパート物件調査に行くと… 春日部の住宅街に入ってしばらく車を走らせると、物件を発見。 物件を見た瞬間、 つい笑ってしまった! なんだこれは!ヤマトの頭の中 細い。 細すぎる。 建物が細長い構造になっているのだ。 映画かドラマの撮影舞台か。 完全にハリボテだ。 見る方向によっては騙されるとこだ。 こんな形になった理由は明白だ。 土地が細長いからだ。 この細い土地によくアパートを建てたな。 頑張って建てたその努力は認めよう。 お疲れさまです。 だが、これでは将来建物を取り壊して更 ...

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物件調査

【5-1】投資用不動産の物件調査日誌!川口市・越谷市の中古一棟アパートを見に行った!

西川口、越谷、春日部の中古アパート物件調査に行くと… 今回の物件調査は、埼玉に行ってみよう。 埼玉と言えば、大宮や浦和が有名だ。 しかし、その地域の物件では利回りが10%に届かない。 やはり、人気地域は利回りが低い。 築古アパートでは、せめて10%が必要だ。 それ以下の利回りだと、銀行への返済と経費を支払ったらキャッシュフローはほとんど残らない。 川口や春日部などの物件は、利回り10%程度以上がちらほらある。 さっそく週末に行こう。 今回の場所は埼玉県の南部から中部にかけてだ。 移動手段として、レンタカー ...

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ヤマトの不動産投資勉強法

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