物件調査

【1-2】投資用不動産の物件調査日誌!初めての物件調査を体験!

横浜市のバルク売り区分マンションを見て…

車を降りると、目の前には1棟目の物件があった。

おぉ!
このマンションか!
ヤマトの頭の中



物件を目の前にして、つい声が出てしまった。

立派なマンションだ。
将来は、こんな一棟マンションの大家になりたいな。


エントランスはシンプルですがキレイだ。

みなぞろぞろとエントランスから建物内に入っていきます。


エントランスを入ったところで、C社営業マンの説明が始まりました。


不動産屋
御提案の5部屋は、全て入居中で室内は見れません。



聞いた瞬間、意味が分かりませんでした。
せっかく横浜まで来たのに、物件の中が見れないとは。


え!?
横浜まで連れてきておいて、部屋は見れないの!?
エントランスや廊下だけしか見れないなら、判断できないではないか。
ヤマトの頭の中



だが、次の言葉に納得するのでした。


不動産屋
不動産投資家なら、部屋の間取り図だけで判断すべきです。
リフォームすれば見違えるほどキレイになります。
したがって、今の状態の部屋を見ても、あまり意味は無いと考えましょう。

なるほど。
リフォームすることで、内部は後から何とでもなるってことか。
ヤマトの頭の中



C社営業マンの説明は止まりません。
説明というよりセールストークになってきました。


不動産屋
JR横浜駅から徒歩圏内で、この条件の物件は稀です。
ローンは、アパートローンと同じスキームで出ます。
最初の物件としては申し分ないです。



ふと、隣に年配の投資家Sさんが立っていた。
この物件をどう思うか聞いてみた。


Sさん
「立地は良いし外見は悪くない。
だが、利回り5.8%は特別高くはない。
それに、区分だと銀行評価が高く出ないからなぁ。
そして何より・・・。」


Sさんは、いろんな見地から物件を論評する。
ヤマトの理解できない内容が続いていく。


この人は、とても経験値が高そうだ。
いったいどれだけの経験を積んできたのだろう。


私は、目の前のマンションをどう評価すべきか全く分からない。
自分の意見を言える程のレベルに達していない。


みじめだった。
自分の今のレベルを、イヤというほど実感させられた。


完全に、私の経験不足だ。
今のままではダメだ。
今のままでは。


マンションの外廊下から横浜の街が一望できた。
私は、横浜市の景色を眺めているしかなかった。

不動産投資の教訓1

知識だけでなく相場観も身に付けるべし

メンバーの中で、私の経験の無さは際立っていた。
他の人は、知識だけでなく自分なりの相場観も持っていた。

私は、日々勉強して知識は得ていた。
だが、机の上の勉強だけでは、実際の相場観などの経験値は得られない。

実際に物件を見ることで、不動産投資家としての経験値は高まっていくのだ。


不動産投資の教訓2

不動産投資家なら室内を見ないで判断をするべき

販売中の部屋は全て入居中だった。
当然室内は見ることはできない。
この様な状況はよく起こりうる。

その場合でも問題はない。

築年数と間取りから部屋の状態を想像する。
そして、退去後にリフォームした状態も想像する。

内装はリフォームで何とでもなる。
リフォームでキレイにするのだから、必ずしも今の状態を見る必要は無い。

不動産投資家は室内を見ないで判断すべきなのだ。



しばらくすると出発の時間が来た。
さて、次は2棟目の物件だ。


2棟目の物件は、既に完成している新築アパートだ。
ただ、この物件は既に購入者は決まっているらしい。


では、何のために見るのか。
新築アパートの内装を覚えるためという。

不動産屋
新築アパートを買う際は、更地の状態で契約することになります。
そのため、新築の内装を事前に知っておくのです。
今から見に行きますが、室内をしっかり覚えておいて下さい。



なるほど。
新築はどんな内装なのだろうか。
ワクワクする。

おぉ!
キレイだ!
さすがに新築だけある。

壁も床も白色で、清潔感と開放感を感じる。
フロやキッチンはコンパクトだが、一人暮らしには十分。

そして何より、新築独特の木の匂いがする。

ただ、気になる点もある。

リビングやキッチンスペースは狭い。
収納スペースも最低限しかない。


風呂場も広くはない。
バスタブと洗面台が一緒のスペースにある。


ただ、一人暮らしならこれでも十分か。
私が学生時代に1人暮らしの時の部屋も、こんな造りだったな。


新築アパートの内装をしっかり記憶。
写真を何枚も撮影しておこう。


C社営業マンが説明を続けます。

不動産屋
新築アパートは、多くの部屋を作った方が総合的に家賃が多く得られます。
そのため、少し狭いと感じるかもしれません。


しかし心配ありません。
都内近郊では、多少狭く感じても比較的簡単に入居者が見つかるのです。



なるほど。
まぁ、納得だ。


誰しも、払える家賃の上限はある。
その場合、広さを諦めて、立地を取る人もいる。
ここのアパートは、大田区という立地の強みを存分に生かしているのだ。


さて、次は新築アパートを建設中の現場らしい。
場所は、都内の中央線沿いの阿佐ヶ谷。


まさか阿佐ヶ谷なんていう都心の物件を見に行くことになるとは。

不動産投資の教訓3

新築アパートはコンパクトな造りだが問題無い

単身者用の新築アパートは、効率重視で作られている。
キッチンも洗面台もロフトもある。
必要最低限のものは備わっている。

ただ、サイズに期待はしてはいけない。
専有面積が狭いので、どれもコンパクトサイズとなっている。
1人暮らしには困ることは無いレベルだ。

一方で、内装はとてもキレイに仕上がっている。


不動産投資の教訓4

新築ワンルームアパートは効率的に作られている

集合住宅は、1部屋当たり床面積が狭いほど家賃は低くなる。
ただ、部屋数が増えることで、総合的に見れば全体の家賃収入が高くなる。

一つの土地に、40m2のファミリー用を4部屋作るよりも、20m2のワンルームを8部屋作った方が、合計の家賃収入は高くなる。
また、建物の床面積が同じならば、どんな間取りでも建築代はほとんど変わらない。

ある土地に集合住宅を建てる場合、最も家賃収入を高く得るには部屋数をできるだけ多くすることだ。
そして、都内では多少狭くても入居者は見つかるのだ。



3棟目の物件に向かう時、
同年代のNさんと話をした。


Nさんが新築アパートを買ったのはつい先月。
年明け完成に向けて、現在は建築中らしい。


共働きの奥さんがローンの連帯保証人になったらしい。
おかげで、地銀で低い金利で借りれたそうだ。
私の妻は、連帯保証人には反対している。
うらやましい。


ずっと会社員でいることに疑問を感じたらしい。
そして、不動産投資を知って目が覚めたらしい。
目指すはセミリタイヤという。
今後も物件を増やしていく予定だという。


同年代で同じ目標。
ライバルだ。
しかし、考えが近いのでとても共感できる。


色々話していると、私のモチベーションも高まってきた。


しばらくすると、車は阿佐ヶ谷に到着。


新築予定のアパートということで、まだ建物は無い。
コンクリートの土台があるだけだ。
ここから半年かけて建築していくらしい。


不動産屋
新築アパートを買う場合は、この様にまだ建物が無い状態で契約します。
人気の場所だと、古い建物がある状態で売り切れたりします。



なるほど。
プランができた段階で販売が始まるのか。
しかも、取り壊し予定の物件がまだある状態でも買いが入るのか。

不動産屋
みなさん、先ほど見た新築アパートを思い出してください。
この場所に、先ほど見学した新築アパートが立つのです。
イメージができますでしょうか!?



おぉ!
初心者の私でもイメージできる。


さっき、完成後の新築アパートを見たおかげだ。
正直、土地だけを見せられたら判断できなかった。
新築アパートの内装を覚えている今なら判断できる。


他の投資家3人は、作りかけの土台のコンクリートを見ながら議論を始めていた。


ここがトイレだ。
ここがリビングだ。キッチンだ。
1部屋あたりの床面積は狭そうだ。
いまの木造の建築単価は…。


この人たちはホント不動産が大好きなんだな。
私も議論に参加したいが、今は内容についていけそうにない。
でも、いつかは私も不動産をいっぱい語れるようになりたい。


周囲を見まわしてみた。
ここは閑静な住宅地だ。
先ほどの大田区とは少し雰囲気が違う。


だが、一軒一軒は小さい。
土地が狭いためだ。


日本の家はウサギ小屋というが、まさにその通りだ。
土地値が高くなると、1件当たりの面積が小さくなるから仕方ない。


C社営業マンは説明を続ける。

不動産屋
この阿佐ヶ谷のアパートは販売中です。
ローンを返し終えたら、この阿佐ヶ谷の土地が自分の物になるのです。



確かに、立地は文句なしに良い。
中央線の快速停車駅。
天下の新宿まで電車で10分ほど。


一緒に来ている投資家は目を輝かせて資料を見ている。
私の頭の中では『阿佐ヶ谷の土地が自分の物になる』の言葉が繰り返し流れてる。


良い物件だと思う。
だが、その販売価格を聞いて固まってしまった…。


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