物件調査

【1-3】投資用不動産の物件調査日誌!初めての新築アパート見学!

建築中の阿佐ヶ谷の新築アパート敷地を目の前にして…

この阿佐ヶ谷の新築アパートは販売中だ。
しかし、その価格を聞いて固まってしまった。


不動産屋
この新築アパートは、1億円で販売中です。



い、い、1億円…
別世界の数字だ。
ヤマトの頭の中



立地が良いとはいえ、さすがに足踏みする。


私はまだ賃貸経営の経験が無い。
その初心者が、1億円もの物件を買うのはどうなのか。


最初から1億円は重過ぎる。
最大でも6,000万円ほどが心理的に限界だ。


C社営業マンが1億円と言った瞬間、みなは静かになった。
他の投資家も高いと感じたのだろうか。


だが、この東京には、1億円の物件であっても簡単に買う人もいると聞く。
この物件、この中の誰も買わなくてもそのうち売れてしまうのだろうな。


東京は、家賃も高くて土地値も高い。
日本中のお金が東京に集まって、価格をとてつもなく押し上げている。


この時、庶民が手を出せない価格にまで跳ね上がった土地が、目の前にあるのだった。

不動産投資の教訓5

新築アパートを買う時点では、現地はまだ更地の状態だ

新築アパートは、『新築』の状態で買うのではない。
『新築アパートの建設プラン』の状態で買うのだ。

したがって、契約時はまだ更地の状態だ。
もしかしたら、取り壊し前の建物があるかもしれない。

外観も室内も分からない状態で判断しなければならないのか。
例え現地に行っても、周辺の状況の確認しかできないのか。

いや、これは全く問題ない。
既に出来上がった新築アパートの内装を、あらかじめ知っておけば良いのだ。


不動産投資の教訓6

事業の始め方は、『最初は小さく、徐々に大きく』が基本だ

投資用不動産の価格は幅が広い。

中古の区分マンションだと、1,000万円以下でもある。
一棟RCマンションだと、1億以上が必要だ。

初心者はいくらの不動産から始めるべきか。

一気にセミリタイヤを目指したい人は、1億円物件を数棟買えば良い。
ただ、これはハイリスクすぎる。
初心者が物件の良し悪しの判断などできない。
もし、空室が埋まらなかったら地獄に一直線だ。

新事業を始める考え方の一つに、
『最初は小さく、徐々に大きく』
というものがある。

最初はあらかじめ撤退できる余地を残しておく。
時間はかかるかもしれない。

ただし、失敗しても挽回は可能だ。
そして、試行錯誤を繰り返して経験を積みながら、規模を徐々に大きくしていくのだ。

早くセミリタイヤしたい。
だが、取り返しのつかない事態になることは絶対に避けなければ。

最初は無理せず、自分に見合った規模から始めよう。
小さく始めて手ごたえを感じたら、一気に加速すればいい。

では、いくらの物件から始めようか。

さすがに、7,000万円以上は手が出ない。
一方、1,000万円台では手間のわりに利益が小さい。

2,000万円~7,000万円ほどで探そうか。

さて、次が最後の物件調査だ。
ラストは足立区の新築アパート。


阿佐ヶ谷から車で揺られること1時間。
足立区に着くとあたりは薄暗くなっていた。


このあたりは道が広い。
一区画あたりの土地も広い。
先ほどの阿佐ヶ谷とは違う。
一戸の土地の広さは、2倍以上あるのでは。


広い土地の前で、説明が始まった。


今はまだ建物があるが、それを取り壊して新築アパートを建てる、と。

価格は5,000万円台。
なんとか手が出せそうな価格だ。


利回りは7.1%らしい。
この利回りは高いのかどうか分からない。
だが、投資家Nさんが買った新築アパートの利回り7.3%よりも低い。


どうせなら、私もNさんと同じ7.3%で買いたい。
新築アパートは7.3%くらいを目指そう。


この時、ふと思うことがあった。


今日の物件調査セミナーに来る前は、新築アパートの利回りの相場は分からなかった。
しかし、Nさんと話したり物件を見たりして、7.3%という自分の基準ができた。
こうやって物件を見比べることで、自分の相場観を養っていくのか。

不動産投資の教訓7

色々な物件を見比べることで、相場観が養われていく

物件選びには、知識と同じくらい相場観も必要だ。
相場観が無ければ、買おうとする物件が高いのか安いのか分からない。

では、どうすれば相場観が養われるのか。
それは、自分の対象対象とする物件を色々と見比べることだ。

新築アパートを検討しているなら、いくつかの物件を。
中古区分なら、いくつかの中古区分を。
中古アパートなら、いくつかの中古アパートを。

色々見ていると自分の中で基準ができて、その物件が良いか悪いかの判断ができるようになるのだ。




C社へ戻る車の中で、この日見た物件について考えた。
拙い知識と経験で、精一杯考えてみた。


今日見た4つの物件だったらどれが良いだろう。

  • 横浜市バルク売り区分マンション(6,200万円)
  • 大田区の新築アパート(見学用)
  • 阿佐ヶ谷の新築アパート(1億円)
  • 足立区の新築アパート(5,000万円)



迷う。
悩む。
考えが堂々巡りする。


足立区の新築予定アパートは見送ろう。


横浜、大田区、阿佐ヶ谷と見てきて、足立区は見劣りするから。
最寄りの交通機関が舎人ライナーでメジャー路線ではないから。
利回りが、投資家Nさんが買った7.3%に及ばないから。


私なりに必死に考えた結果だ。


だが、価格は程よい5,000万円。
この価格で新築アパートを買うなら足立区くらいしかないのか。
かといって、阿佐ヶ谷の1億円アパートは無理だ。


となると、残るは横浜のバルク売り区分マンションか。


C社に戻ると個別相談会が行われた。
C社営業マンから、今日見た物件ではどれが一番良かったか尋ねられた。
私は、横浜市バルク売り区分マンションが良いと応えた。


横浜駅から徒歩圏という立地の良さ。
価格は6,200万円。


C社営業マンさんから、より詳しい物件資料を渡された。


その日は、
夜遅くまで、
その物件資料を眺めていた…。




うーん。
どうしよう。


昨日からずっと気になっている。
横浜市バルク売り区分マンションだ。


6,200万円という手が出せる価格。
横浜駅から徒歩圏という立地の良さ。


買おうか。
止めとこうか。


買うなら早く結論を出さなければ。
早く決断しないと売り切れてしまうかもしれない。
ただ、もしかしたらより良い物件が出てくるかもしれない。


迷う。
ホント迷う。


こうなったら、もう一度見に行こう。
家で悩んでいても何も進まない。
実際に見ると、何かピンとくるものがあるかもしれない。


思い立ったらすぐに出発!
いざ、横浜へ!


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