物件調査

【1-4】投資用不動産の物件調査日誌!再度、横浜の区分マンションの物件調査へ!

横浜のバルク売り区分マンションに向かうと…

電車の中でも悩む。
悩む悩む悩む。
悩みまくる。


この横浜の区分マンション。
買うべきか。
止めておくべきか。


どうしよう。
どうしましょう。


答えが出ないまま横浜駅に到着。
人の多さにびっくりした。


横浜駅ってめちゃくちゃ人が多い!
美人な女性が多くて良い街ではないか!
気に入った!


いやいや、違うだろヤマト。
そんなことを調査しに来たのではない。
私は、物件調査しに来たのだ。


物件は、ここから歩いて約13分か。
1つ目の不動産で、こんなに好立地の物件を買えたら最高のスタートだな。


一気に気持ちが高まってきた。
ワクワクが止まらない。
まるで好きな人とのデートの直前の様な気分だ。


だが、その気持ちはすぐに断ち切られるのだった…。


物件の近くまで来た時だった。
私は、目の前の光景を疑った。


まじかよ…。

※写真

目の前には大きな崖。
そして、それを上っていく階段。


ただの階段ではない。
50段以上もある。
しかも、かなり急だ。


道を間違えたのかな。
しかし、グーグルマップはこの階段を通る道を示している。


おいおい!
マジか!?
これを上るのか!?


目的のマンションはこの階段を上がったところにあるらしい。
この階段を通るコース以外では、大きく遠回りになってしまう。


階段を上り始めた。
今は真夏の昼過ぎだ。
太陽が照り付ける。
汗が滝のように出た。
シャツもパンツも汗でびっしょりだ。


フラフラになりながら上りきった。
足が痙攣を起こしたので、その場に座り込んでしまった。


ふと、目の前の建物を見た。
昨日見たマンションだった。


昨日来た時はこの崖には気づかなかった。
車でマンション前まで来たからだ。


まさか崖があるなんて。


入居者は毎日あの階段を上っているのだろうか。
坂が辛くて退去につながるのでは。


それ以外にも不安が頭をよぎる。


もし地震などで崖が崩壊したらどうなるのか。
保険金で何とかなるものなのか。
入居者に対する対応などはどうなるのか。


この物件、かなりリスクが高い気がする。


正直、昨日までは買う気満々だった。
恋をしていた様な感じだった。


これを買えば、ついに不動産オーナーになれる。
これを買えば、資産形成がスタートする。
これを買えば、セミリタイヤに一歩近づける。
そう思い込んでいた。


だが、実際に見に行ってよかった。
駅から歩いてみてよかった。
崖があるなんて知らなかった。


ははは。
初めて提案された物件が完璧だなんてことは、さすがに無いか。
ヤマトの頭の中



そんなに人生は楽ではない。
不動産投資は簡単ではない。


物件調査をして冷静になれた。
見に来てよかったよ。


諦めはついた。
短い恋だった。


次行こう、次!

不動産投資の教訓8

駅から物件まで一度歩いてみるべき

入居者は毎日、物件から駅まで歩いて通勤・通学します。
ただ、駅から物件まで”普通の道”が続いているとは限りません。

危険な場所を通るかもしれない。
危ない施設があるかもしれない。
50段以上の階段があるかもしれない。

現地の状況は、実際に歩いてみないと分からない。
何か問題があれば違和感がある。
自分の目で見ることで、販売図面には書いていない事実に気付くのだ。

駅から物件まで、一度は歩いてみるべきだ。



数日後のこと。


横浜市バルク売り区分マンションを見に行った数日後のこと。
C社営業マンから電話がかかってきた。


どうやら、横浜市バルク売りマンションは売り切れたらしい。
残念という気持ちは無かった。


新たに案内できる物件があるらしい。
大田区の京急電鉄の鎌田駅から徒歩10分の新築アパート。
メールで資料が送られてきた。


利回りは7.0%。
価格は5,500万円。


価格は、なんとか手の届く価格だ。
だが、利回りはNさんの買った新築物件よりは低いな。
まぁ横浜市バルク売りマンションの5.8%よりは高いが。


C社営業マンが、現地に連れて行ってくれるという。
しかし、自分一人で行ってみることにした。


物件調査ツアーに参加したことで、物件を見行くことの心理的なハードルは無くなっていた。
これからは一人で物件調査に行ける。
むしろ、一人で行く方が都合が良い。
駅から歩いたり周辺を見たりと、ゆっくり考えられる。


さっそく蒲田にGO!




新築予定なので、まだ土地の状態だった。


ただ、土地が狭い。狭すぎる。
土地面積は70m2らしい。
こんな狭い場所にアパートは建てられるのか。
しかも、旗竿地はたざおちでもある。


建築プランの図面を見る。
1フロアに2部屋があって、3階建て。
これで計6部屋となる。


少し無理して建ててないか。
かなり細長い建物になるのか。


確かに、大田区の蒲田という立地は素晴らしい。
今後、こんな好立地な場所に案件が出てこないかもしれない。


しかし、利回りがもう少し欲しい。
先日知り合った投資家Nさんの新築アパートは7.3%。
それが一つの基準だ。


ただ、色々見たが悩んでいるだけでは進まない。
ここで買わなかったら、まだスタートできない。
Nさんとますます差がついてしまう。


電話でC社営業マンは強く進めてくる。
私の決断を迫ってきている。
たが、私は結論を出せないでいた。


そんな時、C社営業マンはある提案をしてきた。

不動産屋
買える金額を事前に分かっておいた方が良いと思います。
事前に、銀行に新築アパートでの融資限度額を聞いておきませんか?



確かに。納得だ。
買いたいと思っても融資が出なければ意味がない。


融資のための個人情報をまとめる。
昨年度の私の年収は500万円弱。
現在の金融資産は約1,000万円。
妻の連帯保証は不可。


さて、融資額はどのくらいか。
結果が楽しみだ。




数日後、
C社営業マンから電話が来た。


提携している低金利の地方銀行にヒアリングしてくれた。
私がいくらまでの新築アパートが買えるのか。
期待に胸を膨らませてC社営業マンの話に聞き入った。


しかし、結果は残念なものだった。


C社の提携している金融機関では、
年収約500万円弱の私では新築アパート融資は厳しい様だ。
今年は700万円は越えそうだが、あくまで昨年の年収で判断するらしい。


妻が連帯保証人になるのなら妻の年収と合算できる。
そうすれば、世帯年収は900万以上だ。


再度、妻の説得を試みた。
絵を書いて分かりやすく説明した。
将来どうなるかも必死に説明した。
何度も何度も頭を下げた。


しかし、妻は頭を縦に振らなかった。
私が不動産投資をすることを許してくれても、連帯保証人にはならないと言い切る。


妻には妻の考えがあってのことだ。
ここは、妻の考えを尊重せざるを得ない。


新築で低金利の地方銀行はダメか。
C社営業マンに、新築アパート以外の方法を相談してみた。


新築がダメなら中古物件を買う方法があると言われた。
スルガ銀行や日本政策金融金庫なら貸してくれるかもしれない、と。


だが、先日と違って、C社担当者の声にやる気は感じられなかった。


新築アパートの融資が出ないと分かってから、C社からの連絡は来なくなった。
まぁ、当然だろう。
C社は新築アパート販売会社だ。
買えない客を相手していても意味が無い。


ただ、C社には感謝している。


先日、私は一人で横浜市のバルク売り区分マンションを見に行った。
だがそれは、前日にC社の物件調査ツアーがきっかけだ。
それまでは物件調査について一人悶々としていただけだったのに。


C社のおかげで、私は物件調査デビューできたのだ。

不動産投資の教訓9

事前に融資可能額を把握しておくことは重要だ

予め融資可能額を把握しておけば、買えない物件を探すという無駄なことをしなくて済む。
そして、より具体的な戦略を練ることができる。

一方、融資が引けない顧客だと業者に判断されると、連絡は来なくなる。


不動産投資の教訓10

気になったらとりあえず物件調査に行ってみよう

投資用不動産を買うためには、物件調査は避けては通れない道だ。
しかし、そもそも物件調査では何をすればいいのか。
初心者にはハードルが高い。

物件調査は専門的な知識がいるのでは。
未経験者が行っても何も得られないのでは。

簡単なチェック項目はネットで調べればすぐ分かる。
細かいポイントは、セミナーや書籍で学べる。

一例を挙げると、

  • 管理の状態
  • 目的物件と周辺物件の入居率
  • 周辺の環境の確認

などだ。

だが、重要なのは知識ではない。
経験と勘が必要なのだ。

実際に現地を見ると、何かしら思うことがある。
おかしなものには違和感を覚える。

そして、数棟見れば比較ができるようになる。
利回りや立地について、自分の中で『良い』と言える基準が出来上がってくる。

物件調査の勘は、回数をこなすことでしか得られない。
実戦を繰り返すことで自然と身につけていくしかない。

最初から物件調査のプロなどいない。
足を運ぶことで、経験や勘が身についてくるのだ。

気になる物件があれば、どんどん物件調査に行こう。

まとめ

今回の物件調査で得た教訓集

教訓1:重要
知識だけでなく相場観も身に付けるべし

教訓2:重要
不動産投資家なら室内は見ないで判断をするべき

教訓3:
新築アパートはコンパクトな造りだが問題無い

教訓4:
新築アパートを買う時点では現地はまだ更地の状態だ

教訓5:
新築アパートを買う時点では、現地はまだ更地の状態だ

教訓6:重要
事業の始め方は、『最初は小さく、徐々に大きく』が基本だ

教訓7:重要
色々な物件を見比べることで、相場観が養われていく

教訓8:重要
駅から物件まで一度歩いてみるべき

教訓9:
事前に融資可能額を把握しておくことは重要だ

教訓10:
気になったらとりあえず物件調査に行ってみよう



(第1話 投資用不動産の物件調査日誌 完)



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