物件調査

【1-1】投資用不動産の物件調査日誌!自分の経験値の低さを実感!

不動産業者C社主催の『物件調査ツアー』に参加して…

不動産投資と出会って約1ヵ月。
不動産への気持ちは日々高まってきている。


平日、仕事後に眠い目をこすりながら不動産投資の本を熟読。
土日、セミナーや無料相談会に参加。


不動産投資は奥が深い。
勉強すればするほど疑問が沸いてくる。
同時に、物件を買いたいという想いも強くなってくる。


だが、不動産は大きな買い物だ。
失敗すれば取り返しがつかない。
事前にしっかり勉強しなければ。


勉強を繰り返すうちに、不動産投資への理解が高まってくるのを感じていた。
セミナー講師が話す内容は、ほぼ理解できるようになっていた。


知識を吸収するのは卒業だ!
そろそろ、次の段階だ。
次の段階とは?
もちろん、物件の検討だ!


ただ、どんな物件を買うにしても物件調査をする必要がある。


一般的な流れでは、
 ①物件を探して
 ②物件調査をして
 ③購入を決断する
という流れで進める。


だが、そもそも物件調査とは何をすれば良いのか。


うーん。
とりあえず、ネットで調べてみるか。


分かりやすいサイトが見つかるかな。
ワクワク。


<Google検索結果>

<C社主催>物件調査ツアー

(※リンクではありません)


ん?
これはなんだ?


物件調査の方法を調べようとした。
だが、目に入ったのは物件調査ツアー。


まさか、物件調査ツアーなんて事が行われているなんて。


不動産業者C社は、新築アパート販売が専門。
投資指標について詳細な講義をすることで有名だ。


詳しく見てみよう。

物件調査ツアー詳細

  • 投資家4~5人に対して、C社営業マンが同行する
  • 半日かけて3~4件の物件を見てまわる
  • C社営業マンが、物件調査のポイントなどを説明する



これだ!


『百聞は一見に如かず』
机上で勉強するより、これに参加しよう!


物件調査ツアーは次の土曜日だ。
週末が楽しみだ!




物件調査ツアー当日。


今日の参加者は私を含めて4人。
若い女性の予約もあったが、急遽キャンセルになったらしい。


残念だ。
とても残念だ。


いや、待て待て。
冷静に考えろヤマト。
今日の目的は物件調査だ。


女性がいると、気が散ってしまう。
美人だったらなおさらだ。
いなくてよかった。ホントに。
全然残念ではありませんから。


出発前、参加者の自己紹介が始まった。


(1人目)
Mさん
60歳代の公務員。
不動産投資経験無し。
おっとりしていて常にニコニコ笑顔。


(2人目)
Sさん
40歳代の会社員。
不動産投資の知識は豊富。
目つきが鋭いインテリ系。


(3人目)
Nさん
30歳代の会社員。
先月、新築アパート購入済み。
さわやか系。ヤマトと同世代。
ヤマトよりイケメン。


自己紹介が終わると、部屋が静まり返った。


狭い部屋に、むさ苦しい男が4人。
何を話せば良いのだ。
共通の話題なんて無いぞ。
部屋も少し臭うぞ。


その時だった。
同年代のNさんが話しかけてきた。


Nさん
「ヤマトさんは、どんな仕事してるんですか?」


少し驚いてしまった。
だが、同年代なので親近感が湧いた。


Nさんとはいくつか共通点があった。
年齢がほぼ同じ。
偶然にも本業が同じ業種。
共に結婚している。


ただ、異なる点もあった。
Nさんは最近アパートを買ったそうだ。
私は具体的な物件の検討などしたことが無い。
今日が初めての物件調査だ。


Nさんとの大きな大きな距離を感じた。
明らかに後れを取っている。
少し焦りを感じる。


どんなアパートなのか聞いてみた。
とても気になる。
同世代が買ったのだから余計に。


Nさんは快く教えてくれた。
新築木造アパート。
JR立川駅から徒歩で15分。
表面利回りは7.3%という。


新築アパートで表面利回り7.3%。
これは良いのか?それとも、悪いのか?
そもそも、新築アパートの利回りは何%くらいが普通なのだろうか。


相場が全く分からない。
なんと反応すればいいのか分からない。


その時、C社営業マンが呼びに来た。
出発の準備ができた様だ。


投資家4人とC社営業マン2人、ハイエースに乗り込んだ。


車内で、1棟目の物件資料が配られた。
場所は横浜市だという。


車は高速道路で横浜に向かって走り出した。


ハイエースとは言え、狭い車内に中年の男が6人。
熱気で車内の温度がどんどん上がります。
少し香ばしい臭いもしてきます。
空気の入れ替えくらいはしてほしいものです。


だが、物件の資料を見ると気持ちが高まってくる。
色々な想像をしてしまう。


初めて買うことになるかもしれない物件だ。
どんな物件だろう。
ワクワクする。

本日1棟目

横浜市 バルク売り区分マンション

所在地横浜市神奈川区
最寄り駅JR横浜駅
駅からの時間徒歩13分
構造SRC造マンション
築年数20年
利回り5.8%
満室家賃360万円
販売価格6,200万円



全部で70部屋ほどあるRCマンション。
ただし、一棟売りではない。


1人のオーナーが5部屋保有していて、全てをまとめて売りたいらしい。
これをバルク売りと言うらしい。


5部屋合計で6.200万円。
利回りは5.8%。


この条件は良いのだろうか?
考えてもよくわからない。
当然だ。他の物件を見たことが無いのだから。


車内では、物件についての議論が始まった。
みなの会話内容が耳に入ってきた。


その時だった。
私は自分のレベルの低さを強烈に認識することになった。


Mさん
「表面利回りは5.8%だが、実質利回りは4%弱くらいか。微妙だ」


Nさん
「このタイプの区分マンションでは管理費・修繕積立金は安い方ですね」


Sさん
「融資を組むと返済比率は50%か。悪くはない数字です」


うっ…。
会話に全くついていけない。


表面利回りの意味は分かる。
実質利回りの意味も分かる。
返済比率の意味も分かる。


だが、表面利回り5.8%が高いのか低いのか判断できない。
返済比率50%が良いのか悪いのか分からない。


知識はある。日々の勉強で身についている。
今まで、ある程度は勉強してきたつもりだ。
投資用語もほとんど分かる。


だが、会話の内容に全くついていけない。


相場観が全く分からないのだ。
経験値が圧倒的に足りない。
机の上の勉強だけではダメなんだな。


私は、黙って聞いているしかなかった。




1時間ほど車に乗っていただろうか。
ついに、1棟目の物件に到着。


車を降りると、目の前には1棟目の物件があった。


おぉ!
このマンションか!
ヤマトの頭の中



物件を見た瞬間、
一気にテンションが上がってしまった!


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