物件調査

【2-1】投資用不動産の物件調査日誌!未公開物件の地方一棟アパートを案内された!

投稿日:2019年4月7日 更新日:

全ては一棟物件専門のP社からの提案から始まった…

この日はP社の個別相談会だ。


P社は全国の中古一棟マンションや一棟アパートをバンバン販売している。
私みたいな不動産投資に興味があるサラリーマンを、主なカモ顧客としている。


平日夜、仕事を早めに終わらせて、恵比寿のP社に到着。
事務所に入って担当者を待つ間、周りを見渡す。


部屋はキラキラしている。
営業マンはみなギラギラしている。
各ブースは熱気に包まれている。


社長だという人は、ひと際目立っている。
サッカーの本田圭佑選手に似ている。
肌は真っ黒。ギラギラしたスーツ。
サラリーマンとは真逆をいくスタイル。


怪しい。怪しすぎる。
変なとこに足を踏み入れてしまった。
あぁ、もう早く帰りたい。
せめて、担当者はキレイ女性でありますように。


私は、周りの様子を観察しながら担当者を待っていた。


しばらくすると、私の担当という男性営業マンが席に着いた。
見た目は普通の人だ。よかった。
女性ではないが、この際普通が一番だ。


ひと通り雑談した後、ある物件を提案された。

未公開物件

浜松市 重量鉄骨アパート

所在地静岡県浜松市
最寄り駅JR東海道線 浜松駅
駅からの時間車で20分
構造3階建て重量鉄骨造アパート
築年数25年
利回り12.0%
満室家賃720万円
販売価格6,000万円
積算価格5,500万円



販売図面を見た瞬間、目を疑った。


利回り12%!?
ヤマトの頭の中



この世にこんな高利回りの物件があるなんて!


他のセミナーで紹介されていた物件は、どれも5%~7%とかだった。
C社の新築アパートとかでも7%台だぞ。


すごい!
すごいよ!
利回り12%!


この物件、ぜひ買いたい!


一気に気持ちが高まった。
体中が熱くなる。
鼻息も荒くなる。


ただ、冷静に考えてみろ。
この物件、静岡県の浜松だぞ。
JR山手線の浜松ではないぞ。


地方物件だから高利回りなのだろう。
満室にできなければ12%も絵に描いた餅。


しかも、地方物件なのに駐車場が無い。
書籍やセミナーでは、地方物件に駐車場は必須だと学んだが。
これは致命的ではないのか。


考えながら資料を凝視していた。
初心者なりに必死に考えていた。


その時、営業マンはある言葉をささやいた。


私の注意を十分に引き付けて…
とても落ち着いた小さな声で…


不動産屋
ヤマトさん。
この物件、実は今日入ってきたばかりの未公開物件なんですよ。



み、未公開物件だと!
ヤマトの頭の中



噂で聞いたことがある。
まだ世間に知られる前に、水面下で流通している物件情報があると。
良い物件ほど未公開の段階で売れてしまうと。


目の前には、未公開物件がある。
これは、まだ世に出ていない未公開物件が…。


聞いた瞬間、何も考えられなくなった。
完全に心を奪われてしまった。


この物件、とてつもなく欲しい。


これを買ったら、一気にキャッシュフローが増える。
これを買ったら、一気にセミリタイヤに近づける。
毎朝早起きして会社に行かなくて済む。
満員電車からも解放される。


利回り12%もの物件。
これは逃してはいけない物件だ!


場所は、静岡県浜松市。
中部地方の政令指定都市。
東京から新幹線で2時間ほど。


できるだけ早く見に行ってみよう。


だが、せっかく浜松まで行くのだから他の物件も見てみよう。


健美家と楽待で、浜松市内のアパート・マンションを検索。
中古一棟物件をいくつか選ぶ。
浜松市は物件が少ないため選ぶ余裕はないが。


結局、3棟の物件を物件調査してみよう。


さっそく、週末に物件調査にGO!




土曜日の昼前に浜松駅に到着。

駅前で浜松名物うなぎ定食を食べて、いざ物件調査にGO!


浜松市内の移動はレンタカーだ。
さて、ブンブン走るぞ。


まずは、一棟目の物件を目指そう。

本日1棟目

浜松市 3階建て中古アパート

所在地浜松市中央区
最寄り駅JR東海道線 浜松駅
駅からの時間徒歩20分
構造3階建て重量鉄骨造
築年数13年
利回り10.5%
満室家賃1,155万円
販売価格11,000万円
積算価格10,600万円

<物件選定理由>

立地浜松駅からぎりぎり徒歩圏内
利回り
担保力販売価格と積算がほぼ同じ
その他築13年と古すぎない築年数



この物件は楽待で見つけた。


価格は高いが、各種条件は申し分ない。
特に、販売価格と積算価格がほぼ同額なのは優秀。


浜松駅から車を走らせること15分で物件に到着。



最初に目を引いたのは敷地面積だ。


広い!
さすが700平方m越え。
都内のアパートとは規模が違う。


先日見た鎌田のアパートは70平方m。
この物件は、それの10倍だ。


入居者用の自転車の駐輪スペースは十分だ。
ただし、駐車場は10台分。


物件の敷地に入って調査。
不審者がられないか少し心配だが。

物件自体は悪くない。
築13年でまだ新しさが残っている。
所々サビや汚れがあるが、全く問題ない。


周辺は、住居やアパートが多くキレイな街並みだ。
道も平坦で、怪しい建物は無い。


何よりも、こういう広い土地は理想的だ。
土地面積が広いと、積算価格が高くなりやすい。
銀行の評価が高いに越したことは無い。


ただし、問題点もある。
販売価格は1億1,000万円なのだ。
さすがに初心者の時点で1億越えは心理的にハードルが高い。


そして、空室が多い。
24戸中8戸しか入居していない。
まさかの入居率33%…。


周辺のアパートの入居率を調べてみた。
だいたいどの物件も8割ほどだ。


なぜこの物件だけ、半分以上も空室なのだろう。


募集に力を入れていないのか。
競争が激しい地域なのか。
何か問題でもあるのだろうか。
お化けでも出るのだろうか。


考えたが分からない。
賃貸経営の経験も無ければ土地勘も無いので、問題点が全く想像つかない。


特に、この土地勘の無さは危険だろう。
もし購入後に入居が決まらなかったら、地獄へ一直線だ。


次行こう、次!

不動産投資の教訓11

都会に住んでいると、地方の賃貸需要は感覚的に分からない

都会に住んでいると、住居選びは都会での感覚になる。
しかし、地方物件の場合だと、都会とは違ったニーズや感覚がある。

駐車場や駐輪場の有無。
最寄駅から近いかどうか。
周りに便利な施設があるかどうか。
建物の設備は、この地域にニーズを満たしているか。

都会と地方では、部屋探しの基準が違う。
しかも、地方と言ってもそれぞれの地域の特徴がある。

どこに人が集まりやすい。
どの場所が生活するには便利か。
どの場所が、人が増えてきているか。減ってきているか。

物件を見ながら悩んだ。
何度も何度も。

この場所に、賃貸ニーズはあるのか。
浜松駅から徒歩20分というのは、プラスになる要素か。
この地域で1部屋20平方m以下のアパートはニーズがあるのか。
どの様な管理会社に依頼するのが効果的か。

色々分からないことが多すぎる。
その地域に住んだことがなければ、その地域独特の特徴は分からない。



さて、次は本命物件だ。
ここからは車で20分程だ。

本日2棟目

※P社提案 未公開一棟アパート

所在地静岡県浜松市
最寄り駅JR東海道線 浜松駅
駅からの時間車で20分
構造3階建て重量鉄骨造アパート
築年数25年
利回り12.0%
満室家賃720万円
販売価格6,000万円
積算価格5,500万円

※1階が事務所、2~3階が2DK×10
※駐車場は無し。

<物件選定理由>

立地
利回り12%の高利回り
担保力販売価格6,000万に対して積算5,000万
その他未公開物件



今日は朝から気持ちが高ぶっていた。
デートの前のドキドキに似ている。
これほど心躍るのは久しぶりだ。


運命のアパートかもしれない。
長い付き合いになるかもしれない。
早く見たくて仕方ない。


正直なところ、部屋数分の駐車場が無いのは気になっている。
だが、近くで借りてもらえばいいのでは。


多少問題があっても前向きに考えよう。
なんてったって、12%という高利回りなんだから!


現地に到着。
レンタカーから降りて、物件を見上げる。


その瞬間、
ある感覚に襲われた。


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