物件調査

【3-2】投資用不動産の物件調査日誌!横浜市金沢区の中古一棟アパートを見に行った!

横浜市(六浦、弘明寺)の中古アパートを実際に行って… 

物件までは六浦駅から13分のはず。
既に15分は歩いてきた。


だが、なぜまだ着かないのだ!?


わかった!
駅から徒歩13分との記載だが、ずっと坂道が続いていて歩くスピードが遅いのだ。
そのため、13分では到底間に合わないのだ。


実際には20分以上かかるだろう。
これが毎日続くと大変キツイだろう。
販売図面の徒歩13分には完全に騙された。


そもそも、屛風ヶ浦びょうぶがうら六浦むつうらも、なぜこんなに坂が多い!?
物件調査がいかに大事かが思い知らされる。


ブツブツ文句を言いながらも物件に到着。

おぉ!
キレイな外観。
なかなかのイケメン物件だ。


物件は、とてもオシャレだ。
築古だが、地味さは無い。


入居率は100%。
8部屋あるが満室だ。
周辺のいくつかのアパートの入居率はだいたい8割以上。
賃貸需要は高いようだ。


しかし、ここまでの坂が気になる。
かなり高くまで上って来た。
まわりの景色が見渡せるほどだ。

しかし、気になることがある。


なぜこんなに高台なのに入居率が高いのだ。
ここに住んでる人は、坂道は気にしないのか。
夏にあの坂は地獄の暑さだろうに。


この物件、やめておこう。
ここまでの坂が厳しすぎる。
あの坂を毎日上り降りするのは大変だ。


次行こう、次!


戻りは、六浦駅ではなく、少し遠いが追浜おっぱま駅に向かった。
追浜駅は1日乗車人員が20,000人。六浦駅の2.5倍。
駅前は活気にあふれていた。


不動産投資の教訓16

駅からの時間は実際に歩いて測ろう

駅からの徒歩時間は、距離から計算されている。
1分は80mで計算されている。
10分だと、800mだ。

しかし、駅からの道が平坦とは限らない。
坂が続いているかもしれない。
急な階段があるかもしれない。
避けて通りたくなる施設があるかもしれない。

そして、それらは販売図面には書いていない。
もちろん、駅からの時間には考慮されない。

実際に歩いてみることで、本当の時間が分かるのだ。



さて、次が本日最後の物件だ。

本日3棟目

京急電鉄 弘明寺ぐみょうじ駅 徒歩12分アパート

所在地横浜市南区
最寄り駅京急電鉄 弘明寺ぐみょうじ
1日乗車人員15,000人
駅からの時間徒歩12分
構造2階建て木造アパート
築年数7年
利回り9.4%
満室家賃468万円
販売価格4,980万円
積算価格2,500万円

<物件選定理由>

立地横浜駅から急行で4駅隣
利回り築7年で9%台
担保力
その他



次の物件は、今日の中で最も立地が良い。
京急電鉄 弘明寺ぐみょうじ駅は横浜駅から急行で4駅。乗車時間は9分。
横浜駅まではすぐに行ける距離だ。

この弘明寺ぐみょうじ駅をなめてはいけない。
1日乗車人員は15,000人ほど。
駅前にはスーパーなどの店も充実している。
夕方の帰宅時間ということもあってか、人は多い。

物件は弘明寺ぐみょうじ駅の西側だ。
駅の西口は弘明寺ぐみょうじ公園に直結している。


多くの人が公園内の通路を生活道路として使っている。
公園内は明るく人も多いので、怖さや寂しさは感じない。


公園を抜けると住宅地やアパートが所狭しと建ち並んでいる。
アパート入居率は8~9割ほど。
さすが、横浜駅から電車で4駅の地域だ。
実際に歩いて感じたが、賃貸需要は高そうだ。


駅から歩いて約10分ほど歩いてきた。
そろそろ物件が見えてきてもいい頃だ


しかし、目的の物件は見つからない。


おかしい。
このあたりにあるはずなのだが、見当たらないぞ。


周囲を見渡す。
同じ場所を、何度も行ったり来たりします。


いい年した大人が、キョロキョロとあたりを見渡しています。
周りの人に怪しいと思われているのでは。
でも、こっちも必死なんです。


物件を探すこと約5分。
ついに物件を発見!


ただ、見つけた瞬間、呆れてしまった。


なんと、目的のアパートは道路に接していないのだ。
たどり着くには、なんと他のアパートの敷地内を通る必要があるのだ。


なぜ隣のアパートの敷地を通る様になっているのでしょうか。
そもそも、どうやって建てたのでしょうか。
『常識を越える』とはこのことです。


アパート自体は、築7年ということもありキレイだ。
入居状態は満室。


ただ、道に接してないので再建築不可。
資産価値は大きくない。
銀行の担保力評価も低くなる。


次行こう、次!

不動産投資の教訓17

他人の土地を通る物件はリスクが高い

道路に接していない土地は再建築不可だ。
そんな土地は、担保評価も小さい。

そして、より致命的なリスクを抱えている。

道路に出るためには隣のアパートの敷地を通る必要がある。
だが、もし隣の物件が建て替え工事などで敷地が通れなくなったらどうなる。
このアパートの住民はどこにも行けなくなってしまう。

この物件は、隣のアパートに運命を握られてしまっているのだ。

神奈川県の物件調査(前半)のまとめ

今回の物件調査で得た教訓集

教訓15:
掲載写真は良いところしか載せていない

教訓16:重要
駅からの時間は実際に歩いて測ろう

教訓17:
他人の土地を通る物件はリスクが高い



投資用不動産のサイトには、多くの物件が掲載されている。


この中から買いたい物件を探す時、いくつかの条件でソートする。
そうやって選び抜かれた物件は、すぐにでも買うべきか。


答えは、だ。


今回物件調査に行った物件は、どれを買ってもハズレではないだろうと思っていた。


しかし、期待は簡単に裏切られた。


1棟目は、けもの道を通らないと物件にたどり着かない。
2棟目は、近道の階段を通っても駅から20分ほどかかる。
3棟目は、物件から道路に出るためには他のアパートの敷地を通らなければならない。


どれも期待を込めて見に行った。
しかし、どれもが致命的な問題を抱えていた。
しかもその問題は、販売図面には書かれていなかった。


物件を条件で選ぶのは当然。
しかし、それだけでは不十分だ。


駅から物件まで歩いて、
自分の目で物件を見て、
周辺も歩いて確かめる。


物件調査に行って初めて気が付くことがある。
その時、販売図面だけの判断だけでは不十分ということを強く理解できる。


そういった意味で、今回の物件調査は非常に有意義だった。
多くの発見、気づき、そして、反省があった。


横浜市は坂道が非常に多い。


急な階段や坂を上ってたどり着くことも多い。
家の裏側が崖なんていう場所はたくさんある。
距離から徒歩13分と記載していても、実際に歩くと20分かかる場合もある。


しかし、それでも入居率は非常に高かった。
横浜という巨大都市の影響力だろう。
強烈な賃貸需要を感じた。


実際に物件調査をすることで、横浜市の賃貸事情を体感できたのだ。


(第3話 投資用不動産の物件調査日誌 完)



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