物件調査

【3-1】投資用不動産の物件調査日誌!横浜市港南区の中古一棟アパートを見に行った!

投稿日:2019年4月11日 更新日:

横浜市(屏風浦、六浦)の中古アパートを実際に行って… 

物件調査で浜松市に行った翌日のこと。
自宅のパソコン前で、今後の方針について考えていた。


利回りと価格帯で考えると、中古アパートが魅力的だ。
ミドルリスク・ミドルリターンと言ったところか。


では、地域はどうしようか。


正直、地方物件の高利回りには魅力的だ。
10%越えがゴロゴロある。
モノによっては15%以上も。


ただ、いきなり地方物件はリスクが高い。
今の私は賃貸経営の経験が全くない。
地方の賃貸需要などの感覚も全くない。
そして、何かあった時にすぐに駆け付けることができない。


地方物件は不透明要素が多すぎる。
上手く経営できるかどうか分からない。
ハイリターンだが、ハイリスクだ。。


最初の物件は、すぐに行ける範囲で買おう。
物件所在地は、一都三県にしよう。


だが、一都三県に絞ってもサイトには何千棟ものアパートが売りに出ている。
さすがに全部見ていてはキリがない。
見終わるころには、おじいさんになっているだろう。
悲しいことに、おじいさんになってもブサメンだろうな。


では、どんな基準で絞ろうか。
やはり、重要なのは利回りだ。


中古でも、築浅の方が建物はキレイだ。。
だが、築浅だと利回りは5%~8%と低い。
正直、中古で利回り5~8%程度だと、経費と銀行支払いで手元にキャッシュがほとんど残らない。


利回りは10%程度以上を目指そう。
そうなると、自然と築20年~30年くらいの築古物件が候補になる。


そもそも、私みたいな庶民のサラリーマンがセミリタイヤを目指すのであれば、高い利益を稼ぎ得る築古高利回りアパートを選ばなければいけない。


私が目指すべきビジネスモデルは、
『高い家賃収入で、高い修繕費を吸収しながら利益を残していく』
と言えるだろう。


また、築古物件は土地値で売りに出されている場合もある。
これは、銀行評価上かなりプラスだ。
2棟目、3棟目と買い進める上で非常に重要となる。
それに、何かあった時も安全だ。


物件価格はどうしよう。
2,000万円から7,000万円くらいとしようか。


価格が高すぎるのは、初心者である私には心理的に怖い。
逆に、安すぎるのも利益額が小さくて手間なだけだ。
ベストは、2,000万円~4,000万円くらいだ。


入居者はどういう人がターゲットとなりそうか。
そもそもアパートは単身者用がほとんどだ。
大学生から単身の社会人となる。外国人からの申込もあるかもしれない。
また、年齢層は幅広くなりそうだ。


単身者は、駅までの距離を重要視する。
駅から10分以内が基準となりそうだ。


だが、念のため検索での設定は徒歩15分以内としておこう。
ターミナル駅から徒歩15分であれば、立地が良いと言える。


あと、旧耐震基準の物件は避けよう。
万が一、地震で倒壊したら大変だ。
新耐震基準を満たしている物件にしなければ。
となると、1982年以降に建てられた物件だ。


さて、条件が決まった。

  • 一都三県
  • 中古アパート
  • 利回り10%以上
  • 2,000万円~7,000万円
  • 駅から徒歩15分以内
  • 築1982年以降



検索すると、たくさん出てくる。
出てくる、出てくる、築古アパートたち♪


たくさんの物件を比較しよう。


場所や最寄り駅などの立地。
販売価格だけでなく、積算価格も。
そして、利益の源泉となる利回り。


毎日物件を見ていると、良いか悪いかが分かってくる。
比較しながら見ているので、自然と相場観が身についてくる。
最初はどれも同じに見えたのだが。


東京都内の物件は難しそうだ。
都内では、築古中古アパートの利回りは5~8%しかない。
10%以上の利回りを求めると、実質的には神奈川、埼玉、千葉の三県になりそうだ。


さて、どこから攻めようか。


まずは神奈川を攻めてみよう。
三県の中では一番都会だ。


ただ、神奈川といっても広い。
どのあたりまでを対象としようか。


さすがに、小田原は遠いな。
都心まで1時間以内としようか。
横浜市や相模原市あたりまでだ。


いくつか気になる物件が見つかった。


さっそく物件調査に行ってみよう。
販売図面、ペン、ノート、メジャーを持ってGO!


本日1棟目

京急電鉄 屏風浦びょうぶがうら駅 徒歩13分アパート

所在地横浜市港南区
最寄り駅京急電鉄 屏風浦びょうぶがうら
1日乗車人員9,000人
駅からの時間徒歩13分
構造2階建て木造アパート
築年数6年
利回り9.1%
満室家賃526万円
販売価格5,800万円
積算価格3,400万円

<物件選定理由>

立地
利回り築6年で利回り9%台
担保力
その他築6年と古すぎない築年数



京急屛風ヶ浦駅に来るのは初めてだ。
1日乗車人員は9,000人ほど。
駅としては大きくはない。


駅を出て、物件を目指す。
さっそく坂道が始まった。

駅からは徒歩13分ほど。
だが、ずっと上り坂が続く。

今は真夏だ。
暑い中この坂は厳しすぎる。
汗が噴き出していた。
尿も漏れそうになっていた。


このあたり、住宅が密集している。
だが、アパートはほとんどない。
田畑こそ無いものの、賃貸ニーズがあるかは微妙だ。


あたりを見渡しながらも物件を目指す。
グーグルマップによると、物件まであともう少しだ。


その時だった。
衝撃の光景を目にした。

目の前には木々に囲まれた道が現れた!
完全にけもの道だ!


ここを通るのか!?
この先にアパートがあるのか!?


戸惑うヤマト。
だが、グーグルマップは間違いなくこの道を指している。


私は物件調査に来たのだ。
冒険に来たのではない。


だが、少しワクワクする気持ちもある♪
私の体には、冒険者の血が流れているのかも。
セミリタイヤできたら、冒険家にでもなろうか。


ただ、けもの道を前にして動けないでいた。
バッタやカマキリなどの虫がたくさんいるのだ。


だが、ここで立ち止まっているわけにはいかない。
未来の冒険家として、虫なんかに怖がっていてはいけない。


意を決して進もう。
もしちびってしまったら、仕方ない。


けもの道を進むこと30m。
木々に囲まれた道を抜けると、建物にたどり着いた。

おぉ!
建物はとてもキレイだ。
写真で見たとおりだ。


いやいや。
この際、物件の状態はどうでもいい。


なんなんだこの場所は!
オーナーはよくこんなところにアパートを建てたな。
隠れ家でも作ろうとしたのか!?
トトロでも住んでいるのか!?


謎だ。
私の理解を完全に超えている。


私は賃貸需要の高いアパートを求めている。
トトロが住むアパートは求めていない。


なかなか面白い物件だとは思う。
このオーナーとは、友達にはなれるかもしれない。
だが、投資物件としては余裕で見送りだ。


次行こう、次!

不動産投資の教訓15

掲載写真は良いところしか載せていない

築6年の築浅アパートが利回り9%。
誰もが飛びつきたくなる物件だ。
掲載写真には、まだ新しさが残るアパートが写っている。

だが、実物は想像をはるかに超えていた。

アパートまでの最後の道が、けもの道なのだ。
物件も木々で覆われている。
まるで、トトロの家の様だ。

掲載写真はキレイな建物しか写していない。
けもの道など写っていないし、説明もない。

販売図面や写真からは、物件の状態は分からない。
誰もこんな状態は全く想像できないだろう。

写真だけで判断してはいけない。
写真は、良いところを載せるものだ。
都合の悪いところは、わざわざ写真に載せない。

物件は、自分の目で見て判断すべきだ。



物件を後にして、駅に向かう。
この物件のことは忘れて、次に期待しよう。


さて、次は2棟目だ!

本日2棟目

京急電鉄 六浦むつうら駅 徒歩13分アパート

所在地横浜市金沢区
最寄り駅京急電鉄 六浦むつうら
1日乗車人員8,000人
駅からの時間徒歩13分
構造2階建て木造アパート
築年数16年
利回り10.0%
満室家賃367万円
販売価格3,680万円
積算価格2,000万円

<物件選定理由>

立地
利回り築16年で利回り10%
担保力
その他適度な価格帯



次は、京急六浦駅。
屛風ヶ浦駅からは6駅で到着。

六浦駅の1日乗車人員は8,000人ほど。
屛風ヶ浦駅とほぼ同じで駅としては小ぶりだ。


駅に降り立って周囲を見渡す。
駅前にはコンビニと個人商店しかない。
静かな住宅街が広がっている。

うーん。
人が少ないな。
活気が感じられない。


もう少し人が多い駅の方がいいかもしれない。
まあでも、せっかく六浦まで来たのだから物件を見に行こう。


物件までの道をグーグルマップで検索。
マップによると、物件はこの坂の上か。


駅からは緩やかな坂が続いている。
この傾斜、車やバイクでは問題ないだろう。
だが、自転車だと無理だ。


どんどん坂を上っていく。
なかなか平坦な道にならない。


駅からは坂を上り続けている。
段々と呼吸が荒くなってきた。


空気が薄くなってきたのか。
いや、違う。私が疲れただけだ。


脇道に細くて急な階段が見えた。
ここを通れば近道できるのかな。


グーグルマップを起動。
この階段の先を調べるためだ。
確かに、物件への近道だ。


だが、同時に驚いてしまった。
グーグルマップはデフォルトでこの階段を通る道を示しているのだ。
徒歩13分は、この近道を使う前提での時間の様だ。


おいおい。
ここを通っての13分かい。
なんか騙された気がする。


階段を上り切ったが、物件はまだ先だ。
ふと時計を見た。
既に駅から15分ほど歩いている。


おかしい。
駅から13分で着くはずだ。
グーグルアップの示す通りの近道も使った。


立ち止まったりしていない。
迷ったりもしていない。


だが、なぜまだ着かないのだ!?


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