物件調査

【4-2】投資用不動産の物件調査日誌!相模原の築古ワンルームの家賃は2万円!?

相模原市の築古ワンルームの家賃が激安である理由は…

ワンルームとは言え、家賃2万円とか安すぎる。
この一帯は、いったいどうなっている!?


グーグルで相模原市について検索。
すると、とんでもないニュースを発見。


『2013年、青山学院大学が文系学部を全て青山キャンパスへ。相模原キャンパスから移転』


これか!?


ここ相模原では、とんでもないことが起こっていたのです。
青山学院大学の全ての文系学部が、都心回帰していたのです。


その数は、なんと7,000人!


すさまじい数の学生が、ここ相模原市から消えたのです。
もちろん、全ての学生がここに住んでいたわけではないだろうが。


何人くらいがキャンパス移転に伴っていなくなったのか。
なんとか調べることはできないか。


青山学院大学のホームページを見てみよう。


青学の1学年の生徒数は4,500人。
うち、東京都と神奈川県出身者は2,500人。
東京都と神奈川県出身以外は2,000人。


つまり、1学年で4,500人中2000人は東京と神奈川以外の出身。
その割合は約44%。
この44%の学生のほとんどは一人暮らしだろう。


今回相模原キャンパスからは7,000人が移転するという。
7,000人中、44%が一人暮らしと仮定。


すると、なんと約3,000人もの学生が退去したことになる。
これは、1棟10部屋のアパートを想定すると、一気に300棟が満室から全空室になる計算だ。


大学のキャンパス移転。
なんと、おそろしい事なんだ。


残されたアパートやマンションはどうなるか。
悩めるオーナー達による値下げ合戦が目に浮かぶ。


まさに、地獄絵図。


気付いてよかった。
賃貸激戦区に足を突っ込むところだった。


ここは撤退しよう。

不動産投資の教訓20

屋根に部屋数分の出窓があると、ロフト付きワンルームである場合が多い

2階部分にロフトがある場合、自然と室内の天井が高くなる。
その場合、屋根部分には出窓が設けられていることが多い。


外から見て、屋根に部屋数分の出窓がある場合、その建物はロフト付きのワンルームアパーアートだと判断できる。


不動産投資の教訓21

大きな施設の撤退はその地域の家賃相場を破壊する

2013年、青山学院大学の文系学部の都内キャンパスへの移転していた。
それに伴い、多数の学生が相模原市から去っていった。

残ったのは、大量の空室。
そして、レッドオーシャンと化した賃貸マーケット。

相模原市周辺は、賃貸マーケットの価格破壊が起こっていた。

ワンルームの家賃が2万円台は完全に崩壊している。
1回のリフォーム工事で1年分の家賃が吹き飛ぶ。

この家賃相場は、努力でなんとかなるものではない。
努力するべきは、事前調査でそのような地域を避けようとすることだ。

相模原市は、青学キャンパスに大きく依存していた。
そのキャンパスの移転により、その地域の賃貸マーケットは崩壊していたのだ。


神奈川県の物件調査(後半)のまとめ

今回の物件調査で得た教訓集

教訓11:重要
駅からの時間は最重要項目だと認識しよう

教訓12:
20m2未満・バストイレ一緒のワンルームでも賃貸需要は高い

教訓13:
屋根に部屋数分の出窓があると、ロフト付きワンルームである場合が多い

教訓14:重要
大きな施設の撤退はその地域の家賃相場を破壊する



前回は横浜市、そして今回は相模原市に物件調査に行った。


2つの街に行ってみて思った。
同じ県内でも、まったく違う。


横浜市は坂が多い。
ただ、横浜駅から近いため強烈な賃貸需要の高さを感じた。


相模原市は、平坦な道で土地も区画整理されている。
だが、青学キャンパスの移転で、家賃相場の崩壊が起こっていた。


家賃2万円前後で募集されている。
この水準は、完全に賃貸マーケットが崩壊している。


相模原市からの帰りの電車の中で、先日P社から提案された浜松の物件を思い出した。
P社提案の物件のあった地域は、ホンダの工場に大きく依存していた。


もし、その工場が撤退・閉鎖してしまったら…。
大型施設撤退のリスクを懸念して、P社の提案は見送っていた。


大学や工場の近くは、入居者に困らないという話も聞く。
しかし、その施設が撤退すると大家は瀕死の状態となる。


そして今日、大型施設の撤退による恐ろしい現状を見た。
特定の施設に認識した物件を買ってはいけないと肌で感じた。


結局、今回の物件調査では、買いたいと思う物件はなかった。
だが、実際に自分の目で物件を見なければ、良さも悪さも分からなかった。


実際に、その地に行ってみて分かることがあった。
実際に、その街を歩いて感じることがあった。


物件調査は、物件の置かれている状況を知る唯一無二の方法だ。
これからもどんどん見に行こう。


神奈川県は広い。
物件調査した物件以外にもたくさんある。
まだ足を踏み入れなかった地域もたくさんある。


だが、次は別の県に行ってみようか。


次の物件調査は、埼玉県だ!


(第4話 投資用不動産の物件調査日誌 完)



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