物件調査

【4-1】投資用不動産の物件調査日誌!相模原市の中古一棟アパートを見に行った!

投稿日:2019年4月15日 更新日:

相模原市(古淵こぶち淵野辺ふちのべ、相模原)の中古アパート物件調査に行って…

前回は、横浜市のアパートの物件調査をした。


とにかく坂が多くて、足がパンパンになった。
あんなに坂が多いなんて知らなかった。
販売図面には、注意書きくらいしておいて欲しいものだ。


だが、同じ神奈川でもまだまだ未開拓の場所は多い。
次は異なる地域のアパートを見に行こう。


できれば、平坦な道が多い地域が良い。
決して坂が嫌いになったわけではない。
他の地域を見たいだけだ。
ホントだ。信じてほしい。


川崎市はどうだろう。
だが、東京都に近いこともあり利回りが低い。
10%以上の物件はほぼ無い。


相模原市はどうだろう。
利回り・価格ともに適度なアパートがいくつか売りに出ている。


よし!
次の目的地は決まった。
相模原市だ。


相模原市に行くのは初めてだ。
どんな街なんだろう。


相模原市から一番近いターミナル駅は、町田駅だ。
JR横浜線と小田急小田原線が交差している。


JR町田駅は、1日乗車人員が11万人ほど。
小田急町田駅は、1日乗車人員が14万人ほど。
文句なしで、大規模ターミナル駅だ。


駅前には大型デパートがある。
その他にも、たくさんの店がある。
人もとても多い。


町田まちだは、とても活気がある街だまちだ


JRを使えば、30分ほどで横浜駅まで行ける。
小田急線を使えば、30分ほどで天下の新宿まで行ける。


町田まちだは、とても便利な街だまちだ


見に行く物件を選んで、物件調査にGO!




土曜の昼前、町田駅の隣のJR古淵こぶち駅に到着。


古淵こぶち駅の1日乗車人員は約2万人。
中規模な駅で、駅前は活気がある。


前回の横浜市の物件調査で行った地域は、どこも1日乗車人員1万人前後の駅だった。
乗車人員が2万人を超えてくると、人や店の数がまるで違う。


まさに横浜や東京のベッドタウンという位置づけだろう。
田畑などは見当たらず、住宅やマンションやアパートが立ち並んでいる。


また、古淵こぶち駅周辺は、横浜市と違って平坦な道が続く。坂は無い。


さて、今日も物件調査のやる気は満ちている。
いつも通り、気合いが入りまくっている。
なぜ、本業の会社ではこんな気合いが出てこないのか謎だ。


まずは、1棟目。

本日1棟目

JR横浜戦 古淵こぶち駅 徒歩11分アパート

所在地相模原市南区
最寄り駅JR横浜線 古淵こぶち
1日乗車人員20,000人
駅からの時間徒歩11分
構造2階建て木造アパート
築年数29年
利回り10.2%
満室家賃510万円
販売価格4,980万円
積算価格2,900万円

<物件選定理由>

立地町田駅の隣駅
利回り
担保力
その他



古淵こぶち駅から歩くこと11分。
物件に到着。

外観は、正直ボロい。
築年数通りの古さが表れている。

郵便ポストと外階段の鉄部のサビが目立つためか。


だが、このくらいがちょうど良い。
キレイなアパートは、オーナーができるだけ高く売ろうとするに決まっている。
この様なメンテナンスが行き届いていないアパートこそ、安く売られるのだ。


販売図面で間取りと内装を確認。
間取りは典型的なバブル期のワンルーム。
一部屋20m2で、バス・トイレ一緒。


14部屋あるが、現在入居は13部屋。
入居率は、優秀だ。


まわりのアパートの入居率は7割ほど。
賃貸需要は、そこそこ高いと言える。


だが、駅から11分は少し遠い。
特に単身者は、距離を重視する。
私が一人暮らしの時は、距離を最も重視した。
せめて10分以内であれば。


急いで決める必要はない。
他の物件も見てみよう。




2棟目の最寄りはJR淵野辺ふちのべ駅。

本日2棟目

JR横浜戦 淵野辺ふちのべ駅 徒歩15分アパート

所在地相模原市中央区
最寄り駅JR横浜線 淵野辺ふちのべ
1日乗車人員40,000人
駅からの時間徒歩15分
構造2階建て木造アパート
築年数26年
利回り11.5%
満室家賃310万円
販売価格2,680万円
積算価格1,800万円

<物件選定理由>

立地最寄り駅が1日乗車人員4万人
利回り11%台の高利回り
担保力
その他適度な価格帯



淵野辺ふちのべ駅は、1棟目のあった古淵こぶち駅から2駅隣の駅だ。


街並みを見るために古淵こぶちの物件から歩いて移動。
歩きながら感じたが、この街並みはとても良い。


決して高級というわけではない。
ただ、とてもキレイに整備されているのだ。


土地は四角の区画になっており、どの土地もきれいな形をしている。
道は縦と横で交わっており、狭い道やくねくねした道はほとんど無い。


旗竿地や細長い土地などは無い。
横浜市内の様な坂道は無く、平坦な道が続いている。


将来更地で売るとしても、土地はキレイな形の方が良い。
そして何より、住民にとって毎日通る道が広くてキレイというのはそれだけでプラスだ。


もちろん、その分アパートの利回りは低くなるかもしれない。
だが、他の地域と同じ利回りで売りに出ていたら、周囲が整備された環境の物件に軍配が上がる。


古淵こぶちの物件から歩くこと20分。
物件が目の前に現れた。

おぉ!
外観はなかなか良い!
こういう普通のワンルームアパートは好みだ。


白い壁なので建物が明るく見える。
ただし、近づいたら汚れが目立つ。


築26年で、年相応の外観だ。
造りは典型的なワンルーム。
一部屋当たりの面積は20平方m未満。


入居は8部屋中6部屋。
周辺の入居率はだいたい7割ほどか。
高いとは言えないが、まあまあだ。


ただやはり、駅から徒歩15分は遠い。
単身者に徒歩15分は厳しいだろう。
入居付けがスムーズにいくだろうか。


入居者が部屋を選ぶとき、最も重視するのは家賃駅からの距離だ。
これは、入居に関するアンケート結果から明白だ。


最寄り駅からの距離は、最重要視すべき項目だ。
特に、単身者は毎日の通勤・通学を考えると、徒歩時間は特に重視する。


とはいえ、周辺の入居率を考えると、買っても失敗はしないだろう。
ただ、急いで決める必要は無い。


他の物件を見てみよう。

不動産投資の教訓18

駅からの時間は最重要項目だと認識しよう

部屋探しをする時は、様々な観点から部屋を選ぶ。
家賃、最寄り駅、駅からの距離、間取り、築年数、設備、周辺環境など。
ただ、全てが満たされる物件など無い。
多くの場合、どれかを優先し、どれかを諦める。
この時、最も重要視されるのは家賃駅からの時間だ。
各社の入居希望者アンケートから明確に分かる。
駅からの時間は、基本的には10分以内で選ぼう。

また、家賃駅からの時間と、その他の項目では重要度が明らかに異なる。
したがって、『距離の悪さを〇〇でカバーできる』などとは決して考えてはいけない。


不動産投資の教訓19

20m2未満・バストイレ一緒のワンルームでも賃貸需要はある

中古アパートを探していると、20m2未満・バストイレ一緒というワンルームアパートをよく見かける。
ちょうど、20~30年前頃のバブル期に建てられた物件はこの造りが多い。

これらのアパートの部屋はとても狭い。
バストイレ一緒も人気はない。
したがって、『狭いので空室が埋まらないのでは』という疑問がわくことがある。

だが、全く問題はない。

だが、この手のワンルームでも適正な家賃なら需要はある。

私が学生時代や新入社員時代に住んでいたのは、まさにこのような部屋だ。
私の周りの人もそうだった。

実際に住んでいたから、住む人の感覚が分かる。
実体験から得た経験はだからこそ、強い確信も持って言える。

特に20代にとっては、こんな部屋でも住めば都なのだ。



さて、次は3棟目の物件だ。

本日3棟目

JR横浜戦 相模原駅 徒歩14分アパート

所在地相模原市中央区
最寄り駅JR横浜線 相模原駅
1日乗車人員30,000人
駅からの時間徒歩14分
構造2階建て木造アパート
築年数22年
利回り10.5%
満室家賃306万円
販売価格2,910万円
積算価格1,300万円

<物件選定理由>

立地最寄り駅が1日乗車人員3万人
利回り
担保力
その他適度な価格帯



古淵こぶち駅、淵野辺ふちのべ駅、矢部駅、相模原駅は歩ける距離にある。
直線距離で5キロほど。


整備された街並み。
そして、広くて平坦な道。
歩いていて気持ちが良い。


物件を持つのはこういう土地が理想だ。


神奈川に対するイメージが変わった。
決して坂だらけではないのだ。


淵野辺ふちのべのアパートから歩いて約20分。
目的の物件に到着。

おぉ!
外観はオシャレだ。
イケメン物件だ。


建物はカッコいいと感じる。
特に、屋根の一部が赤色で、それが建物を明るく見せている。


賃貸募集サイトで間取りを見てみた。
間取りは、20m2未満のワンルーム。
2階は全室ロフトが付いている様だ。


まさに学生が住みそうな物件。
私自身がこの様なアパートに住んでいた経験から、住み心地は感覚的によく分かる。


物件自体は、申し分ない。
あとは、担保力。


事前に調べていたが、この辺りは路線価が高い。
だいたい、13~15万円ほどあるのだ。
弘明寺とかは10万円前後だったのに。


横浜駅からはこっちの方が遠いのに、なぜ路線価は高いのだろう。
整備されていると地価が高くなるのか。謎だ。


ただ、一区画あたりの土地は広くはない。
アパートだと100平方mほどだ。


路線価が高くても面積が低いので、結果的に積算価格は高くなりづらい。
銀行融資を受ける上では重要なことだ。


家賃はいくらくらいなのか。
販売図面では1部屋3.0~3.3万円という設定。
この地域は横浜市よりも安い。
弘明寺の同じ様なアパートでは、4万円ほどだったが。


おっと。
きちんと実勢の家賃を調べよう。
販売図面の家賃設定が正しいとは限らないからな。


急いでいくつかの賃貸サイトを確認。
すると衝撃の事実が明らかになる。


なんと、2万円前後の部屋がたくさん出てくる。


なんだこれ!?
家賃2万円とか、安すぎないか!?



何度見ても、ワンルームの家賃の相場は2万円台。
販売図面の3万円では、部屋探しでまず選ばれないぞ。


ただ、相場が2万円台とはさすがに安すぎる。


ここは町田駅の近くだぞ。
横浜駅や新宿駅までも1時間以内の地域だぞ。


街は区画が整備されていてキレイだ。
路線価は10万円台半ばでなかなか高い地域だ。


何かがおかしい。


いったい何が起こっているんだ!?


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