物件調査

【5-2】投資用不動産の物件調査日誌!春日部・坂戸の中古一棟アパートを見に行った!

春日部、東松山、北坂戸の中古アパート物件調査に行くと…

春日部の住宅街に入ってしばらく車を走らせると、物件を発見。


物件を見た瞬間、
つい笑ってしまった!


なんだこれは!
ヤマトの頭の中


細い。
細すぎる。


建物が細長い構造になっているのだ。
映画かドラマの撮影舞台か。
完全にハリボテだ。
見る方向によっては騙されるとこだ。


こんな形になった理由は明白だ。
土地が細長いからだ。


この細い土地によくアパートを建てたな。
頑張って建てたその努力は認めよう。
お疲れさまです。


だが、これでは将来建物を取り壊して更地を売る時にとても苦労しそうだ。


次に行こう、次!




次の物件も春日部市だ。
春日部市で2棟見ることになっている。

本日4棟目

東武伊勢崎線 春日部駅 徒歩14分アパート

所在地春日部市緑町
最寄り駅東武伊勢崎線 春日部駅
1日乗車人員36,000人
駅からの時間徒歩14分
構造2階建て木造アパート
築年数26年
利回り11.2%
満室家賃336万円
販売価格2,980万円
積算価格1,800万円

<物件選定理由>

立地1日乗車人員3.6万人
利回り11%台の高利回り
担保力
その他適度な価格帯



春日部駅周辺は、土地がキレイに区画整備されている。
物件の周りには住宅やアパートが立ち並んでいる。
周囲のアパートの入居率は8~9割と高い。


コンビニやスーパーなども充実している。
生活環境は充実してそうだ。
行き交う車やバイクも多く、それなりに活気を感じる。


そして、物件に到着。

おぉ!
シンプルだがオシャレな外観。
今日見た物件は、ボロかったり細すぎたりしたので、なおさら良く見えてしまう。


物件は、典型的なワンルームアパートだ。
20m2以下でバストイレ一緒。
入居は満室。優秀だ。
ただ、洗濯機置き場が室外というのは気になるが。


このアパートは、ジュネパレス春日部〇〇号というらしい。


ジュネパレス。
中古アパート探しをしている時によく目にする名前だ。
どこかの建築会社が建てたシリーズなのか。


この物件、総合点は高い。
各種の条件はかなり高い。


ただ、問題となる点が3つある。


1つ目は、駅から遠い。
最寄りの春日部駅からは徒歩14分。
普通、駅から10分以上は敬遠されることが多い。
ただ、それでも満室だ。


地方物件は、基本的に車・バイク社会で、駅からの距離はあまり重要で無い。
むしろ、大型スーパーや駐車場の完備などの方が重要だ。
この地域では駅からの距離はあまり関係ないのか。


2つ目は、バイクを置くスペースが無い。
この物件は自転車が置けるスペースしかない。
大型バイクなどはまず置けない。


自転車で十分なのだろうか。
もしくは、個々人で近くの駐車場を契約しているのか。


都市部に住んでいると地方の感覚が分からない。
春日部に住んでいたら感覚は分かっただろう。


3つ目は、一番致命的だ。
それは、まわりに田畑が点在している。


今まで何度か感じてきたが、田畑は他に使い道がなかった土地だ。
賃貸需要が高くないから田畑になっているのだ。
近くに田畑が散見される地域は、賃貸経営を行う上では好ましくない。


買って失敗しない物件だと思う。
だが、急いで買うほどでもない。


他も見てみよう。

不動産投資の教訓24

建築会社が建てたアパートには、各社それぞれの特徴がある

建築会社の中でも、アパート建築を専門としている会社がある。

大東建託。
レオパレス。
積水ハウス。
パナホーム。
そして、シノケン。

個々のアパートには、建築会社の特徴が出ている。
何棟ものアパートを見ていると、外観の特徴からどこの建築会社が建てたのかは分かるようになる。

※ジュネパレスとは
バブル期の1990年前後に、千葉県松戸市の建設会社エドケンが建てたアパートのシリーズ。
部屋は15~17平方mのワンルームでかなり狭く、簡易的なロフトがついている。

主に東京・千葉・埼玉に建てられ、現在でも数百棟は存在する。
名称は『ジュネパレス_地名_第〇〇号』だが、既にアパート名称が変更しているものも多い。

建築会社エドケンは、今は存在しない。



次は、東村山市だ。
春日部からは西に約30キロだ。
少し遠いが、車ならすぐだ!


5棟目も、木造中古アパートだ。

本日5棟目

東武東上線 東松山駅 徒歩14分

所在地埼玉県東松山市
最寄り駅東武東上線 東松山駅
1日乗車人員15,000人
駅からの時間徒歩14分
構造2階建て木造アパート
築年数19年
利回り10.9%
満室家賃273万円
販売価格2,500万円
積算価格670万円

<物件選定理由>

立地
利回り11%近い高利回り
担保力
その他適度な価格帯



東松山市は、初めて訪れる街だ。
普段は行く機会が無い。
せっかく行くのだから、周囲の環境もしっかり見ておこう。


のどかな風景を横目に車を走らせる。
商用車でブンブン走っていく。
窓を開けると、風がとても気持ちいい。


街自体は、とてものどかな田舎だ。
さっきまでいた春日部市と比べてもかなり田舎だ。


騒がしい都内とは対照的で、時間がゆっくり流れているように思える。


良い環境だ。
今すぐ会社を辞めてここに住もうかという想いが浮かんだ。


だが、なんとか思い留まった。


今すぐ会社を辞めたら、家族もろとも路頭に迷うことになる。
ダンボール生活一直線だ。


会社を辞めるのは、不動産投資をある程度成功させてからにしよう。
いや、会社を辞めるために不動産投資を成功させなければ!


そんなことを考えながら車を走らせる。
春日部から1時間ほどで物件に到着。

おぉ!
キレイな建物だ。
築19年とは思えない外観。
イメケン物件認定です。


部屋は6部屋あるが満室だ。
こんな場所でも満室になるのか。


では、周辺のアパートの入居率はどうか。


隣のアパートは、8部屋中4部屋入居。
さらに隣のアパートは、12部屋中8部屋入居。
だいたい6割ほどの入居率。


うーん。
賃貸需要は高いとは言えないな。


この物件の家賃は、販売図面には1部屋3.8万円ある。
だが、実勢は3万円未満だ。
家賃3万円を切ると、退去時のリフォーム代が数か月分となり利益がほとんど残らない。


せっかく見に来たが、悩むほどでもない。


次行こう、次!

不動産投資の教訓25

地方の高利回り物件は、思ったより利益が残らない

地方物件は利回りが高い。
探せば、利回り15%や20%などもある。

だが、実際に経営してみると、意外に儲かってない場合が多い。
理由は、1部屋当たりの家賃が低いからだ。

地方のワンルームだと、一室の家賃が2万円程度の地域がある。
その様な物件では、家賃に対する経費の割合が高くなる。

リフォーム代は全国で大きく変わらない。
ワンルームでは、一回当たりの10~20万円ほど。

仮に20万円のリフォームを行うとする。
都心の家賃10万円だと2ヵ月分で済む。
だが、地方の家賃2万円の部屋だと10ヵ月分にもなる。

あまりにも低価格な家賃だと、一回のリフォームで1年分近い家賃を吐き出してしまう。

さらに、これだけではすまない。

地方の賃貸需要は、都会程高くない。
そのため、仲介手数料を家賃2~3ヵ月分払って入居者を集めている場合もある。
空室期間も自然と長くなる。

地方物件の利回りは高い。
ただ、家賃収入に対して経費が高くなることも認識しておくべきだ。



次は、坂戸市だ。
物件の最寄り駅は、北坂戸駅。
東村山の物件からは、車で20分ほどだ。

本日6棟目

東武東上線 北坂戸駅 徒歩3分アパート

所在地埼玉県坂戸市
最寄り駅東武東上線 北坂戸駅
1日乗車人員10,000人
駅からの時間徒歩5分
構造2階建て木造アパート
築年数26年
利回り11.3%
満室家賃336万円
販売価格2,980万円
積算価格1,100万円

<物件選定理由>

立地駅から5分という好立地
利回り11%の高利回り
担保力
その他適度な価格帯



物件の周辺は、道が広い。
これは非常に好感が持てる。


お、あれが目的のアパートかな?

おぉ!
なかなか良いアパートだ。
エントランスのアーチもなかなか良い。
イケメン物件だ。


築26年ということもあり、古さは感じる。
だが、キレイにすればまだまだ現役だ。


周囲の環境もキレイ。
土地は区画整理されていて、道路は幅広い。
こういう雰囲気は好きだ。


この物件の入居率はどうか。
10部屋中8部屋が入居中。
なかなかの入居率だ。


ついに運命の物件に出会えたか!?
ついに大家さんになるのか!?
胸が高鳴ってくる。


だが、焦りは禁物だ。
焦って良いことなど何もない。


周辺のアパートの入居率も調べてみよう。
まずは、道路を挟んで向かい側のアパートだ。


8部屋中3室が入居中。


ん?
このアパートは空室が多いな。
その隣も見てみようか。
ヤマトの頭の中



12部屋中は3部屋が入居中。


おいおい、まじかよ。
こっちのアパートはもっとひどいな。
ヤマトの頭の中



さらに隣はどうだろう。
かなり大きめのアパートだ。


20部屋中は4部屋が入居中。


おいおい。
なんなんだ、この入居率の低さは!?
いったいどうなっているんだ!?
ヤマトの頭の中



驚くと同時に、道路に飛び出した。
そして、まわりを見渡した。


その時、とんでもない光景が目に飛び込んできた!


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