物件調査

【5-3】投資用不動産の物件調査日誌!坂戸市の中古アパートの空室率を調べると!

投稿日:2019年4月23日 更新日:

北坂戸市の中古アパートの周辺物件の入居率を調べた結果…

目的の物件の周辺の入居率はどれも5割以下!


どうなっているんだ!?
こんなことがあるだろうか!?


驚くと同時に、道路に飛び出した。
そして、まわりを見渡した。


その時、とんでもない光景が目に飛び込んできた!


よく見ると、周辺はアパートだらけだ。
しかも、10部屋以上ある中規模以上の建物が多い。


これだけアパートが多いのは珍しい。
しかも、どれも築年数が同じ20年~30年くらいの物件だ。
バブルの頃に建てられたのだろう。


しかし、アパートが多くても入居率が高い地域もある。
以前物件調査に行った横浜市がそうだ。
坂の上のアパートまでもがほぼ満室だった。


ここの入居率が低いのは何か原因があるのでは。


ふと、浜松市や相模原市の物件調査を思い出した。
企業か大学が撤退したのか。
人がいなくなり、物件だけが残されたのか。


それとも、元々賃貸需要が乏しいがたくさん建てられたのか。
建築会社が地主に営業攻勢をして、需要を鑑みることなくたくさん建てまくったのか。
いわゆるレオパレス銀座と言われる地域か。


ネットで調べても原因は分からない。
ただ、現実として目の前にあるのは入居率50%以下のアパート群。


完全に賃貸マーケットが崩壊してしまっている。
不動産賃貸業の地獄が目の前に広がっている。


次行こう、次!

不動産投資の教訓26

周りのアパートの入居率は必ず確認すべき

物件調査では、対象となる物件の入居状況を調べるのは基本だ。
しかし、そのアパートの入居状況だけでは、その地域の入居率は計れない。

現大家の賃貸経営が上手で、実勢よりも入居率が高くなっている場合がある。
家賃を低く設定したり、仲介手数料(広告料)を高めに払うことで、入居率を高めている場合もある。

目的の物件の入居状況だけを見ただけでは不十分だ。
そのエリアの賃貸状況を正確に測るためにも、周辺の物件5~6棟ほどの入居率を調べるべきだ。

埼玉県の物件調査(前半)のまとめ

今回の物件調査で得た教訓集

教訓22:
物件調査でレンタカーを借りるなら商用車も候補にしよう

教訓23:重要
近くに田畑がある地域は、賃貸需要が小さいので避けるべき

教訓24:
建築会社が建てたアパートには、各社それぞれの特徴がある

教訓25:重要
地方の高利回り物件は、思ったより利益が残らない

教訓26:重要
周りのアパートの入居率は必ず確認すべき



この日、一日かけて埼玉の中古アパートを見て回った。


今日一日に限っては、私よりも埼玉を知ろうとした人はいないだろう。
私よりも埼玉の中古アパートを、じろじろ見ていた人はいないだろう。


家に着いてからも埼玉のことが頭から離れなかった。
これだけ考えてたら、夢にまで出てきそうだ。


今日は、川口から始まって、越谷、春日部、東村山、そして坂戸まで行った。
ほとんどは、物件調査でなければまず行くことが無い場所だった。


埼玉は広い。
広いと言っても面積だけではない。
住宅が立つのに適した平坦な土地が多いから、余計広く思えるのだ。


また、横浜と違って鉄道網が貧弱だ。
その分、車・バイク移動の比率が高い。
そのためか、駅から離れていても入居率は高かった。
物件調査に行くなら、レンタカーがオススメだ。


最後の北坂戸の物件には驚かされた。
アパートが立ち並んでいるが、ほとんどの物件は入居率50%未満。


企業や大学が撤退したのか。
元々需要の無い地域にアパートが乱立したのか。
理由ははっきりしなかった。


相模原の物件調査を思い出した。
だが、北坂戸と比べたらまだ相模原の方がマシだろう。
なぜなら、横浜駅や新宿駅まで1時間以内で行けるのだから。


理由はどうであれ、今回も賃貸マーケットの地獄を見た。
どんな地域でも周辺の入居率の確認は怠らない様にしよう。


さて、次回は埼玉県の別の地域に行ってみよう!


(第5話 投資用不動産の物件調査日誌 完)



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