物件調査

【5-1】投資用不動産の物件調査日誌!川口市・越谷市の中古一棟アパートを見に行った!

投稿日:2019年4月19日 更新日:

西川口、越谷、春日部の中古アパート物件調査に行くと…

今回の物件調査は、埼玉に行ってみよう。


埼玉と言えば、大宮や浦和が有名だ。
しかし、その地域の物件では利回りが10%に届かない。
やはり、人気地域は利回りが低い。


築古アパートでは、せめて10%が必要だ。
それ以下の利回りだと、銀行への返済と経費を支払ったらキャッシュフローはほとんど残らない。


川口や春日部などの物件は、利回り10%程度以上がちらほらある。


さっそく週末に行こう。


今回の場所は埼玉県の南部から中部にかけてだ。
移動手段として、レンタカーを借りようか。


ただ、ここで問題発生。
出発の5日前にレンタカー屋に電話したが、どこも安い車は予約済み。


さぁ困った。
埼玉圏内の移動で電車では不便だ。


何件かに電話して交渉。
どこも断られる。
だが5件目に電話した店員が、商用車を案内してきた。


商用車!?
どんな車だ?
イケメンだろうか?

おぉ!
なかなか渋くていいじゃないですか!
仕事しているオーラが出ています。
しかも値段も安い。


これ、借ります!
ヤマト



さて、商用車に乗って物件調査にGO!


1棟目は、川口市だ。

本日1棟目

JR京浜東北線 西川口駅 徒歩35分アパート

所在地埼玉県川口市
最寄り駅JR京浜東北線 西川口駅
1日乗車人員55,000人
駅からの時間車で15分(徒歩35分)
構造2階建て木造アパート
築年数26年
利回り13.0%
満室家賃440万円
販売価格3,380万円
積算価格1,700万円

<物件選定理由>

立地
利回り13%の高利回り
担保力販売価格と積算がほぼ同じ
その他適度な価格帯



川口市は、東京都から見て荒川を挟んで反対側。
JR京浜東北線が通っていることで、都内全域が通勤圏だ。


その川口市で3,000万円台という適度な価格。
利回りも13%と高い。
いや、高いなんてもんじゃないな。


これだけ見ればとても優秀だ。
ついに運命のアパートと御対面か。


だが、この世はそんなに甘くはない。


この物件は、ちょうどJR京浜東北線と埼玉高速鉄道に挟まれた場所にある。
最寄りの西川口駅の1日乗車人員は約5.5万人。
この数は、非常に多い。


だが、この物件は駅からは遠いのだ。
それもむちゃくちゃ遠い。
駅からは、なんと徒歩35分。


徒歩ではまず不可能。
駅までの移動手段は、自転車やバイク。もしくはバス。


普通、駅からこれほど遠いと賃貸需要は無いだろう。
見るだけ無駄かもしれない。
正直、期待はしていなかった。


だが、現実は違った。
なんと住宅やアパートが密集している。


なぜだろう!?
こんなに駅から遠いのに、たくさんの人が住んでいるのだ!?


川を挟んでいるとは言え、東京都と接しているからか。
例え駅から離れた場所でも、都心への通勤圏なので賃貸需要が高いのか。
近くに大型イオンがあるのも影響しているからか。


自問自答を繰り返して運転を続ける。
そして、目的の物件に到着。



外観は、普通だ。
どこにでもある普通のアパートだ。
外観は良いに越したことはないが普通で十分だ。


入居率はどうだろうか。
さすがに駅から離れているし高くはないだろうがな。


しかし、現況はまさかの満室。
さらに、周辺のアパートも入居率は9割前後。


駅からこんなに遠いのに、入居率は高い。
東京の賃貸需要の高さがここまで影響しているのか。


駅から遠くても入居率は高い現実を、目の当たりにする。
なぜか、釈然としないが。


しかし、入居者目線として『駅から徒歩10分以内』は重要だ。
特に、単身者ならなおさらだ。
さすがに徒歩35分は遠すぎる。
納得できないものを買うことはできない。


他の物件を見てみよう。

不動産投資の教訓22

物件調査でレンタカーを借りるなら商用車も候補にしよう

物件調査をする時、レンタカーを使うと便利な地域があります。
ただ、休日の直前に予約を取ろうとしてもほぼ満車です。

そんな時、商用車を借りれるか聞いてみてください。
土日は、商用車に空きがある場合が多いです。

ちなみに、料金は最低ランクなので経済的です。



2棟目は、越谷の物件だ。

本日2棟目

東武伊勢崎線 大袋駅 徒歩17分アパート

所在地越谷市南萩島
最寄り駅東武伊勢崎線 大袋駅
1日乗車人員9,000人
駅からの時間徒歩15分
構造2階建て木造ボロアパート
築年数30年
利回り13.6%
満室家賃408万円
販売価格3,000万円
積算価格3,300万円

<物件選定理由>

立地
利回り13%台の高利回り
担保力販売価格と積算がほぼ同じ
その他適度な価格帯



川口のアパートから国道4号線を北上すること30分。
だんだんと、のどかな風景になってきた。


こんなのどかな風景は見ているだけで心が癒される。
天気もいいし、物件調査は中止して散歩でもしようか。
ついでに昼寝でもしようか。


しかし、ここでどれだけ頑張るかで将来が変わってくる。
神様は見ているはずだ。
サボってはいられない。


さらに車を走らせて、物件に到着。


物件を一目見て絶句した。

おいおい。
ボロすぎだろ。
今まで見てきた中でも特にボロいな。


明らかにブサメン物件だ。
イケメンなんて言われた事がないだろうな。
この物件の気持ちはよく分かるよ。うん。


ボロい理由は明白だ。
サビが、外階段など全体に広がっているのだ。

サビが多いと、どうしても古く見えてしまう。
まぁ、塗装でなんとかなるだろうが。


ただし、どうしても見逃せない点がある。
物件周辺に田畑が多いのだ。
もし賃貸需要が高い地域なら、田畑になどなっているはずがない。


撤退理由としては十分だ。


次行こう、次!

不動産投資の教訓23

近くに田畑がある地域は、賃貸需要が小さいので避けるべき

一般的に、土地は利用価値が高い順に、

  1. 商業
  2. 集合住宅
  3. 戸建住宅
  4. 田畑・荒地

となる。

①人が多いと、商売施設を建てるのが一番儲かる。

②次に、商売をするほどではないが人が多い場所には、集合住宅を建てるのが一番儲かる。
(不動産投資家が狙うのはこの地域だ)

③次に、賃貸経営が成り立たないが人が住める地域には戸建て住宅が立つ。

④最後に、人が住むに適さない地域に田畑や荒地ができるのだ。

不動産投資家としては、田畑を見て、のどかで良い地域だと思ってはいけない。
賃貸需要が小さいから田畑になっている。危険信号を感じ取ろう。

近くに田畑がある場合は、賃貸需要が小さいので避けるべきだ。



さて、本日3棟目のアパートだ。
そろそろ、大当たりが来てほしい。

本日3棟目

東武東上線 一ノ割いちのわり駅 徒歩15分アパート

所在地春日部市緑町
最寄り駅東武伊勢崎線 一ノ割いちのわり
1日乗車人員9,000人
駅からの時間徒歩15分
構造2階建て木造アパート
築年数23年
利回り10.8%
満室家賃192万円
販売価格1,780万円
積算価格970万円

<物件選定理由>

立地
利回り
担保力
その他2,000万円弱のお手頃感



越谷から春日部に車を走らせる。
春日部に近づくに連れて、田畑が少なくなり住宅街が増えてきた。


住宅街に入ってしばらく車を走らせると、物件を発見。


だが、
物件を見た瞬間、
つい笑ってしまった!

な、なんだこれは!
ヤマトの頭の中



<<戻る  物件調査日誌5-2へ>>



トップページへ

-物件調査

Copyright© 目指せ脱サラ!副業の不動産投資のキャッシュフローを全部公開 , 2020 All Rights Reserved.