物件調査

【6-2】投資用不動産の物件調査日誌!朝霞台駅周辺の環境を見に行った!

投稿日:2019年4月27日 更新日:

東武東上線 朝霞台駅とJR武蔵野線 北朝霞駅が交差する地点の観察

東武東上線の改札から出てきた人は、みな同じ方向を目指す!
皆、よそ見することなくまっすぐ歩く。


私も人の群れに紛れて歩く。


人の流れに付いていくと、ほとんどの人はある入り口に吸い込まれていく。


JRの改札だ。


なんだよ。
みんなここを目指していたのか。


今いる地点は、東武東上線とJR武蔵野線の乗換駅でもある。
しかも乗り換えはいったん改札を出る必要がある。
東武線の改札から出てきた人の群れは、乗り換えのためにJRの改札に吸い込まれていった。


多くの人が乗換だけのために改札から出てくる。
だが、それだけ便利な駅であることは間違いない。
駅の周辺にも多くの人はいた。


また、駅前には様々な店がある。
10階建て以上のマンションもいくつかある。
住居やアパートは密集している。
田畑など入る余地もない。


朝霞台駅でも、東武東上線沿いの発展した街を見せつけられた。

不動産投資の教訓28

特定の地域に強い不動産屋がある

和光市駅前と朝霞駅前で最も目立っていた不動産屋は、R社だ。
エイブルなどの大手よりも存在感がある。
部屋探しをしている人は、この不動産屋に吸い込まれていくだろう。

街を歩いていても、多くのマンションやアパートにR社の看板が掲げられていた。
エイブルやアパマンショップなどの大手よりも多かった印象だ。

よくよく調べると、東武東上線沿線中心に約10店舗展開している不動産屋だ。
エリアは限られているが、そこでは大手に負けないくらい目立っているのだ。

ある特定の地域に特化した不動産屋なのだろう。
R社は、東武東上線沿いで他を寄せ付けない存在となっていた。


不動産投資の教訓29

電車の路線が交差する駅では、乗車人員が実勢よりも多くカウントされている

東武東上線の朝霞台駅と、JR武蔵野線の北朝霞駅は、お互いの乗換駅だ。
そして、乗り換えるためには、双方の改札を出る必要がある。

この時、乗り換えで改札を通ると、乗車人員にカウントされてしまう。
そのため、この駅の乗車人員は、実際にその地に住む人以上の数字となってしまうのだ。

東武東上線の電車が到着すると、百人以上の人が改札から出てくる。

そして20m先のJR武蔵野線の改札に吸い込まれている。
私は、その一部始終を見ていた。
駅にも拠るだろうが、乗り換えの路線がある場合は乗車人員の数字をそのまま信じてはいけない。
きちんと自分の目でその街の実勢を見るようにすべきだ。


埼玉県の物件調査(後半)のまとめ

今回の物件調査で得た教訓集

教訓27:
建物の外観は重要だ

教訓28:
特定の地域に強い不動産屋がある

教訓29:
電車の路線が交差する駅では、乗車人員が実勢よりも多くカウントされている



埼玉から東京都内に行くには、大きく分けて3つの路線がある。


1つ目は、JRだ。
大宮や浦和や川口などから、京浜東北線や埼京線、湘南新宿ラインなどで都内に来ることができる。


2つ目は、東武伊勢崎線だ。
春日部や越谷や草加などから、北千住駅や日比谷線に出ることができる。


3つ目は、東武東上線だ。
川越や朝霞や和光などから、池袋など都内各所に出ることができる。


2回に分けて埼玉の物件調査に行ったが、共に都内を目指す路線沿いの物件を見に行った。


当初の予想では、JR沿線が最も栄えていると考えていた。
西川口の物件周辺は住宅とアパートが密集しており、人口密度が高かった。


だが、予想外だったのは東武東上線だ。
和光市駅から朝霞台駅まで歩いたが、こちらも住宅とアパートが密集。
私鉄だが、JRに負けない規模の街を形成していた。


和光市駅前や朝霞駅前、はとてもキレイに整備されている。
東武東上線沿いでは、R社という有名な不動産屋が目立っている。
北朝霞駅と朝霞台駅の改札は、乗換客で混雑する。
そして、地域全体にわたって、住宅・アパートが密集している。


それにしても、朝霞の1棟目の物件はかなり良かった。
だが、駅から12分という距離が気になって見送った。
見送っても、数日は忘れられない物件だった。


その街を知るには実際に行くのが一番だ。
一度行けば、永く記憶に残る。


緊急時や忙しい時は、グーグルマップやストリートビューで見るのも悪くはない。
だが、実際に街へ行くと、比べ物にならないくらい理解が進む。


物件を買おうとしている地域が決まっているなら、まずは現地に行ってみよう!


2度続けて埼玉の中古アパートの物件調査に行った。
ここまで、神奈川、埼玉と見に行った。


次のエリアは決まっている。


千葉県だ!


(第6話 投資用不動産の物件調査日誌 完)



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