物件調査

【6-1】投資用不動産の物件調査日誌!朝霞市の中古一棟アパートを見に行った!

投稿日:2019年4月25日 更新日:

物件調査の前に、和光市駅周辺の観察をしてみよう

前回は、埼玉の川口、春日部、坂戸などを見て回った。
今回は埼玉でも、都内から見て北西方向に行ってみよう。
電車でいうと、東武東上線沿いだ。


東武東上線沿いで興味がある物件は2棟。
時間の余裕はあるので、沿線の街並みをしっかりと観察しよう。


さっそく現地調査にGO!




池袋駅から東武東上線に乗り換えて約20分。
まずは、和光市駅で降り立った。


実は、最初の物件の最寄り駅は朝霞駅。
朝霞駅は和光市駅の一駅隣だ。


なぜ、隣の駅で降りたのか。
健康のために歩こうとしているのか。
降りる駅を間違えてしまったのか。
早くもボケてきたのか。


正解は、街の雰囲気を覚えるためだ。
決してボケてなどいない。
安心してほしい。


せっかく東武東上線沿いの街に来たのに。
目当ての物件だけ見て帰るのはもったいない。


今後もこの近くに良い物件を見つけるかもしれない。
その際、あらかじめ街並みを知っていれば判断しやすい。

和光市駅前は開放感があってとてもキレイだ。

駅前は飲食店なども多く、賑やかさを感じる。
人も多く活気がある。


さすが和光市駅。
東武東上線の他に東京メトロの副都心線有楽町線が乗り入れている。
埼玉県だが、都内のほぼどこにでも行ける交通の便の良さ。
栄えていない訳がない。


和光市駅前を一通り見た後、歩いて物件を目指す。
歩いている間、周囲の観察は怠らない。


人通りは多いか、少ないか。
車は多いか、少ないか。
高いビルやマンションはあるか。
高さはどのくらいか。


道は平坦か坂があるか。
道幅はどうか。
土地は区画整備はされているか。
坂や崖はあるか。


中古アパートは多いかどうか。
その入居率はどうか。
どの様な外観や間取りのアパートが多いか。


五感を働かせながら歩く。
実際に歩くことで、その街を肌で覚えることができる。


すれ違った何人かに怪訝な目で見られた。
キョロキョロして歩いていたからだろう。


もしかしたら、怪しいと思われてしまっていたかもしれない。
全く怪しいことなどしていないのに。完全に誤解だ。
むしろ、私が怪しい場所などを探している側だ。

本日1棟目

東武東上線 朝霞台駅 徒歩12分アパート

所在地埼玉県朝霞市
最寄り駅東武東上線 朝霞駅
1日乗車人員34,000人
駅からの時間徒歩12分
構造2階建て木造アパート
築年数26年
利回り10.8%
満室家賃378万円
販売価格3,500万円
積算価格2,200万円

<物件選定理由>

立地最寄り駅が1日乗車人員3.4万人
利回り
担保力販売価格3,500万に対して積算2,200万
その他適度な価格帯



和光市駅から歩くこと30分。
ついに物件に到着。



こ、この物件…
めちゃくちゃカッコいい!


白色の外観。
ヨーロッパ風の雰囲気。
超絶イケメン物件だ!


建物の造りも面白い。
建物の中央部が通路となっており、そこを抜けて2階に上がる。
1階にも各部屋に小さなバルコニーがある。


築20~30年ほどのアパートはいくつも見てきた。
この物件は、今まで物件調査した中で外観は最も魅力的だ。


物件の外観を見ただけで、こんなに気持ちが上がるなんて。
こんなに心躍るなんて。ルンルン♪


おっと。
外観に見とれってしまっていた。
管理状態をチェックしなければ。


ゴミ無し。
サビ無し。
汚れ少々。
虫は住んでない。


コンクリートの土台にヒビ割れ無し。
建物自体にも問題無し。


素晴らしい。
ついに運命のアパートに出会えたかもしれない。


ただ、気になる点が。


最寄り駅からが遠いのだ。
朝霞駅の1日の乗車人員は3.5万人ほど。
駅の規模は申し分ない。


だが、この物件は駅から徒歩12分。
これは、単身者にとっては少し遠いのでは。
同じ家賃でもっと駅に近い物件は探せば有る。


しかも、この周辺は古い戸建てが立ち並んでいて、道も広くはない。
夜などは、静かで暗い道となるだろう。
単身者にとっては、長く住みたいと思える環境だろうか。


この物件、かなり良いと思う。
だが、立地には少し疑問が付く。
立地は、買った後にどうにかできるものではない。
一度気になりだすと頭から離れない。


焦る必要ない。
焦って良いことなんて一つもない。


買って失敗することは無いと思う。
だが、いったん保留としよう。

不動産投資の教訓27

建物の外観は重要だ

入居者が部屋を決めるとき、建物の外観は重要視するだろうか?

間違いなく、重要視する。

各種の条件が満たされた物件の内見に行っても、外観が微妙だったら申込を躊躇する。
入居者が気にするのだから、不動産投資家としては入居者の身に立って気にすべきだ。

物件調査で中古アパートを見に行った際に、外観を見て気持ちが上がったりもすれば下がったりもした。

以前P社に提案された物件は、現地を見て気持ちが下がった。
外観が地味だったのだ。
ただの黄土色の箱にしか見えなかった。
浜松まで見に行ったが、見た瞬間に熱が冷めてしまった。

一方で、外観を見て印象が高まった物件もある。
浜松のRCマンションだ。
見る前は、あまり期待はしていなかった。
しかし、周囲の雰囲気と、RCの立派さに良い印象を受けた。

大家が外観を気にするのと同様に、当然住む人も気にする。
誰もが、オシャレでキレイな家に住みたいと思うものだ。

外観は大事だ。
男も女も不動産も、イケメンは得なのだ。
できれば、私もイケメンに生まれたかった。



さて、気を取り直して、次の物件を見に行こう!


本日2棟目は、同じ朝霞駅の物件だ。
ただ、駅を挟んで反対側にあるため、20分以上歩かなければ。

本日2棟目

東武東上線 朝霞駅 徒歩13分アパート

所在地埼玉県朝霞市
最寄り駅東武東上線 朝霞駅
1日乗車人員34,000人
駅からの時間徒歩13分
構造2階建て木造アパート
築年数23年
利回り9.6%
満室家賃267万円
販売価格2,785万円
積算価格1,200万円

<物件選定理由>

立地最寄り駅が1日乗車人員3.4万人
利回り
担保力
その他適度な価格帯



駅の西側から東側に渡る。
朝霞駅の両側にはいろんな店がある。
そして、人も多くて活気がある。
さすが、1日乗車人員3.4万人の駅だ。


駅前で、ふとR社という不動産屋が目に入った。
このR社、駅前の最も目立つ場所に店舗を構えている。
少し派手目な看板は、イヤでも目に入ってくる。


この時、あることを思い出した。


この不動産屋R社、和光市駅前にもあったぞ。
和光市駅でも朝霞駅でも、駅前の最も目立つ場所に店舗がある。
正直、大手のエイブルなどよりも目立っている。


駅を越えて、物件を目指して歩く。
引き続き、周囲を見渡しながら歩く。


途中にいくつもの中古アパートを見かける。
その中で、築20~30年の物件があれば立ち止まる。


いくつもの物件を見て気が付いた。
この地域、多くのアパートにR社の看板が取り付けられている。
この一帯では、かなり幅を利かせているようだ。
駅前の派手な看板の効果かもしれない。


駅から10分ほど歩いた。
そろそろ足が疲れてきた。
今日は和光市駅から歩きっぱなしだ。
足のしびれを感じ始めた頃、ついに物件に到着。

うん、悪くはない。
築23年のわりには、古さはそれほど感じない。
むしろ、他の築古アパートと比べると良い方だ。


だが、1棟目に見たアパートに比べると見劣りする。
1棟目のアパートがイケメンすぎるのだ。


また、1棟目よりも利回りは1%ほど低い9.6%。
この1%の差は、とてつもなく大きい。


外観と利回りで1棟目よりも劣っている。


迷うことはない。
見送り一択。


次行こう、次!




2棟目の物件を見た後、さらに一駅歩くことにした。
目指すは、朝霞台駅。


朝霞台駅では、東武東上線とJR武蔵野線が交差している。
交通の便が良い場所だ。


さぞかし、人も多いだろう。
不動産投資家として、一度はこの目で見ておきたい。


時間は十分あるので、徒歩で目指す。
少しでも朝霞の街を覚えるために。


直線距離は5キロだが、色々回り道もした。
実際には15キロくらい歩いただろう。
休憩とストレッチを何度も繰り返していた。
最後の方は、杖をついたおじいさんより歩くのが遅かった。


朝霞駅から朝霞台に歩きだして約2時間。
フラフラになりながらも朝霞台駅に到着。


ここが朝霞台駅か。
さすがだ。人が多い。
東武東上線を見直した。


朝霞台駅は、池袋まで電車で20分以内。
有楽町線や副都心線への直通電車に乗れば、銀座や新宿も30~40分ほどで行ける。


東武東上線の朝霞台駅の改札近で、立ち止まる。
人の流れを観察するためだ。
その時、電車が到着する音がした。


次の瞬間、大量の人が改札から出てきた。
優に100人以上。とにかく大量の人人人。
改札を出た大量の人は、みな一斉に同じ方向を目指す。


みな一斉に、どこに向かっているのだ!?


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