物件調査

【7-2】投資用不動産の物件調査日誌!西千葉の中古アパートの家賃設定が…!

投稿日:2019年4月30日 更新日:

西千葉の中古アパートの家賃設定に違和感を感じる…

西千葉のアパートを目の前にして販売図面を眺めていると、ふと違和感を覚えた。


販売図面では、利回り10.96%と書かれている。
家賃収入は、10部屋12ヵ月分で504万円との表記だ。
単純に計算すると、一部屋あたり1ヶ月4.2万円。


この物件、家賃4.2万円も無理だろ!?


西千葉駅から徒歩10分程の築古木造ワンルームは、家賃3万円台前半だ。


仮に一部屋3.2万円としよう。
そうすると、年間家賃は384万円。
販売図面よりも100万円以上少ない。
その場合の利回りは8.3%になる。


想定家賃がかなり水増しされている。
この手のテクニックはよく見かけるが、少しやりすぎでは。


また、立地も微妙だ


この物件、JR西千葉駅からは徒歩15分と離れている。
そして、途中に大通りがあり、そこでの信号で数分費やされる。


また、西千葉駅や千葉大学のすぐ近くには同様のアパートがいくつもある。
わざわざ少し離れたこのアパートを選ぶのか。


さらに気になる点が。
土地値の低さだ。


販売価格4,600万円に対して、積算は1,600万円。
この築25年の建物に3,000万円もの価値は無いだろう。


次行こう、次!

不動産投資の教訓32

対象エリアの家賃相場は把握しておくべき

今回の物件、販売図面での想定家賃がかなり水増しされていた。

販売図面では、想定家賃が一部屋4.2万円で計算されていた。
しかし、物件周辺での同様の部屋の家賃は約3.2万円。
実勢での利回りは2.7%も低い。

事前にこの地域の家賃を調べておいたので気付けた。
もし販売図面の数字を信じて買っていたら、大変な目にあっていた。

検討している対象エリアの家賃相場は、事前にしっかり把握しておくべきだ。
そして、いつでも自分で満室想定家賃を計算するクセをつけよう。


不動産投資の教訓33

大きな道を横断する場合は、余計に時間がかかる

この物件、西千葉駅から徒歩15分とあるが、実際はもう少し時間がかかる。
なぜなら、駅や大学に行くには片側二車線の国道126号線を渡る必要がある。
この道は幹線道路で、歩道が青色になるまでは数分かかる。

販売図面は、1分80mで計算されている。
途中に、坂があったり横断歩道があったりしても一切考慮されていない。

実際に現地を見ていることで、本来の時間が分かるのだ。



本日の物件調査で一番期待の物件だ。

本日4棟目

JR総武本線 稲毛駅 徒歩10分アパート

所在地千葉市稲毛区黒砂台
最寄り駅JR総武本線 稲毛駅
1日乗車人員50,000人
駅からの時間徒歩10分
構造2階建て木造アパート
築年数19年
利回り8.9%
満室家賃504万円
販売価格5,660万円
積算価格2,200万円

<物件選定理由>

立地最寄り駅が稲毛駅
利回り
担保力
その他



理由は言うまでもない。
最寄り駅が大規模駅の稲毛駅なのだ。


JR総武本線の快速停車駅。
一日の乗車人員5万人。
千葉県内でベスト10に入る駅!
日本の経済の中心である東京駅まで、乗り換えなしで40分。


駅のすぐ近くに大型イオンモール。
近くには、千葉大学などの学校がある。
複数の大型施設があるのは強みだ。


もちろん、駅前にはいろんな店がある。
人も多く、活気がある。


さすが、JRの快速電車停車駅。
駅の規模と街の規模が、お互い高めあっている。
こういう場所に物件を買いたいものだ。


ひと通り稲毛駅周辺を見てから、物件に向かう。


この物件の周辺はキレイに区画整理されている。
道路は車がすれ違えるくらい広い。


広い道路に面していると、かなりの開放感を感じる。

もし、狭い道路に接していたら窮屈でしかない。
まぁ、築古アパートは狭い道路沿いにあることが常ではあるが。


この開放感は、大きなメリットだ。
周囲の雰囲気も含めて物件のイメージを作っているのだから。

外観はとてもキレイ。
築19年でまだ古さは感じない。
万人受けするイケメン物件だ。


部屋は広めのワンルーム中心。
入居者は千葉大生が想定される。
もちろん、東京への通勤者もターゲットになる。


さて、千葉大学に依存することはリスクだろうか。


大学のリスクは、キャンパスの移転だ。
だが、千葉大学が移転する可能性は十分低いだろう。


千葉大学のキャンパスは千葉市のど真ん中に位置する。
千葉大学がこの千葉市の中心部から、いったいどこに移転を考えるだろうか。


ここ数年の大学の移転は、東京の都心部への移転が多かった。
そもそも、千葉大学が東京にキャンパスを移転させることなど考えれらない。
すると、千葉県内では、今あるこの場所は千葉市の中心部に近くてとても良い立地だ。


話を物件に戻そう。
この物件、立地以外の条件も総合的に良い。


ただ、肝心の利回りは10%を切っている。
中古アパートだと、せめて10%を目指したい。
しかも、実勢の家賃で計算しての10%だ。


利回りで10%にするためには、1,000万円以上の指値が必要だ。さすがに遠い。


物件選びでは、利回りだけを見ている訳ではない。
しかし、中古アパートは10%にこだわらないとキャッシュフローが残らない。
立地が良くて利回り10%以上のアパートは探せば他にもある。


それに、販売価格と積算価格もかい離も大きい。
販売価格は5,660万円に対して積算2,200万円。
築19年の建物価格として、3,400万円は高すぎだ。


このアパート、買っても失敗はしないだろう。
だが、利回りと担保力がもう少し欲しい。


他の物件も見てみよう。

不動産投資の教訓34

一部の施設は、移転や閉鎖の可能性が低いと考えられる

千葉大学は、千葉市の中心部にある。
ほぼ全学部が西千葉キャンパスにある。

さて、この千葉大学の西千葉キャンパスが移転する可能性はあるか。
可能性は、限りなく低いだろう。

千葉県を代表する国立大学として、キャンパスは千葉市のど真ん中に位置している。
既に千葉の中心地に位置しており、他に移転する可能性は限りなく低い。

千葉県の物件調査(前半)のまとめ

今回の物件調査で得た教訓集

教訓30:
問題点があるアパートはチャンスだ

教訓31:重要
ターミナル駅までの時間で考えてみる

教訓32:重要
対象エリアの家賃相場は把握しておくべき

教訓33:
大きな道を横断する場合は、余計に時間がかかる

教訓34:
一部の施設は、移転や閉鎖の可能性が低いと考えられる



今回、千葉に物件調査に行ったこと。
これで、神奈川、埼玉、千葉の物件を見たことになる。
この時まで、私は自分でも気付かないうちに重要な経験をしていた。


それは、3つの県に行ったという事だけはない。
3つの県で、それぞれ最も良いと思える物件を選ぶということも実践していたのだ。


各県の物件選びをしていたことで、それぞれの県の相場が身に着いていた。
各県の中古アパートの特徴が、なんとなく見えてきていた。


安定経営を心掛けるなら、東京や神奈川だ。
高い家賃は、賃貸需要の高さを表している。
都心から同じ距離でも、埼玉や千葉よりも、東京や神奈川の方が家賃帯は高い。


埼玉や千葉の中古アパートにも良いところがある。
高利回りでお手頃価格の物件が多い。


もちろん、利回りが高いことが利益の多さには直結するとは限らない。


家賃が低いと、年間家賃に占める修繕費の割合が大きくなる。
利回りが高いが、修繕費が多くかかってしまい全然儲かってない、という状況になり得る。
実質利回りを計算する必要がある。


とは言え、継続して探していたらいつかはお得な物件が見つかるはずだ。


引き続き、物件探しを続けよう!
運命の物件に出会うまでは!


(第7話 投資用不動産の物件調査日誌 完)



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