物件調査

【7-1】投資用不動産の物件調査日誌!千葉市中央区の中古一棟アパートを見に行った!

投稿日:2019年4月29日 更新日:

千葉寺、大森台、西千葉の中古アパート物件調査に行くと…

さて、次の物件調査は千葉県だ。


千葉は、東京や神奈川よりも土地の力は劣るイメージだ。
土地の力とは、地価や家賃だ。


全般的に、
 東京>神奈川>埼玉≧千葉
と思う。


だが、安いことは悪いことではない。
一都三県の中では、埼玉と並んで価格がお手頃で高利回りのアパートが多い。
初心者には取り組みやすいのでは、と勝手に思っている。


ちなみに、千葉と言っても広い。
めちゃくちゃ広い。
実際、地図を見てびっくりした。


船橋や市川も千葉県だ。
だが、木更津や九十九里や旭市も千葉県だ。


さすがに木更津や九十九里は遠い。
そこまで行くと、地方物件と言った方が良いだろう。


千葉県の中でも、東京に近い地域に絞ろう。
遠くとも、千葉市くらいまでにしよう。


まずは、千葉市の中央区と稲毛区だ。
今回も商用車を予約済み。
商用車は、土日でもだいたい予約だ。


いざ物件調査にGO!




とはいえ、千葉市に行くのは初めてだ。
公私ともに、今まで行く機会が無かった。


そもそも、千葉は発展しているのか。
千葉市には、ターミナル駅の千葉駅がある。
千葉駅は、人が多いのか。


ウィキペディアで『千葉駅』を調べる。
JRの複数の路線が乗り入れている。
JR千葉駅だけで、1日乗車人員10万人。
その他に、京成線や千葉都市モノレールなども。


これだけ見れば、かなりの都会だ。
だが、実際にこの目で見てみたい。
物件に向かう前に、千葉駅前に寄ってみよう。


レンタカーで千葉駅に向かった。

千葉駅前には、デパートや大手企業のオフィスなどもある。
人がとても多く活気がある。
千葉駅はとても都会だった。


さすがに一都三県で括るだけあって都会だ。
疑ってすいませんでした。
この場を借りて謝ります。ゴメンナサイ。


1棟目の物件は、ここから2駅隣の千葉寺駅。

本日1棟目

京成千原線 千葉寺駅 徒歩12分アパート

所在地千葉市中央区
最寄り駅JR内房線 千葉寺駅
1日乗車人員2,000人
駅からの時間徒歩12分
構造2階建て木造アパート
築年数25年
利回り10.1%
満室家賃252万円
販売価格2,480万円
積算価格900万円

<物件選定理由>

立地千葉駅から2駅
利回り
担保力
その他適度な価格帯



レンタカーでは千葉駅から15分くらい。
千葉寺駅の周辺は、高層ビルなどは無い。
住宅とアパートが建ち並んでいる。

京成線とはいえ、千葉駅から2駅しか離れていないのにこの田舎っぷり。
1日乗車人員もたった2千人。


あの千葉駅前の人の多さは何だったんだろう。


だが、土地は区画整備されていて道は広い。
こういうキレイな街並みはポイント高い。


のどかな街並みだが、田畑は無い。
千葉駅から2駅なので、賃貸や戸建ての需要は高いのだろう。


街並みを観察しながら、物件に向かう。


物件までもう少しの場所に来た時だった。
びっくりする光景を目の当たりにした。

物件は見えている。
ほら、あそこだ。


だが、その物件までは30mほどの坂がある。
しかもかなり急だ。


こんな落ちがあるとは。
完全にマンガの世界だな。


ここまで来たからには、坂を上るしかありません。
真夏の暑さの中、気合を入れて、坂を駆け上がっていきます。
30mの坂はきつい。
だが、ようやく物件に到着。


なんとか上り切りました!
とっても頑張りました!
まぁ、頑張ったのは、私ではなくレンタカーですが。


物件に到着した瞬間、ある違和感を覚えた。


このアパート、
人の気配がしない。

通常、人が住んでいれば生活使うモノが目にあるはず。


自転車だったり、洗濯物だったり。
もしくは、玄関前の傘、ポストの郵便物、通路のゴミなど。
何かしらのモノが目に入るものです。


しかし、この物件にはそれらが全く無いのです。
何か小さいゴミですら無いのです。

そうです。
まさかの全空室!
この物件、時が止まっているのです。


全空室の物件を目の前にすると、色んな考えが頭の中を巡りました。


大家は、なぜこうなるまで手を打たなかったのか!?


手を尽くしたが、賃貸需要が無いのか。
入居者や近隣住民が原因で、全員退去してしまったのか。
それとも、恐ろしいお化けでも出るのか。


いろんな想像を膨らませた。
だが、答えは分からない。
ただ、目の前にあるのは全空室のアパート。


初めての物件で全空室は無理だ。
キャッシュフローがマイナスでのスタートになってします。
毎月10万以上持ち出しなんて、耐えられません。
そもそも、銀行融資の審査が通らない。


次行こう、次!

不動産投資の教訓30

問題点がある物件はチャンスだ

全空室の物件を見ながら、ふと考えてみた。
この様な物件は、実はチャンスなのでは!?

全空室物件は、当然ながら買ってもすぐに家賃は入ってこない。
むしろ、その前にリフォームが必要となるかもしれない。
リフォームしても入居が決まるまで時間がかかる。
当然、その間も銀行への支払いは続く。

もし、この物件に満室経営できる可能性を感じたら、どうすべきだろうか。

それでもほとんどの投資家は買わないだろう。
だが、誰も買わないアパートほど指値ができる。
しかも、思い切った指値が通る可能性もある。

もちろん、初心者が全空室の物件を買うのは現実的ではない。
満室にできるかの判断などできない。ノウハウもない。
そもそも融資の審査が通らない。

ただ、もし経験者だったらどうだろうか。
空室を埋めるためのノウハウ・経験を持っている。
他の物件のキャッシュフローで、リフォーム中や募集中の支出を補える。

つまり、
安く指値で買って、
他の物件で収支を補っている間に、
物件を再生させれば良いのだ。
0

経験者にとって再生可能な問題物件は、より高みに行くチャンスだ。



次の物件の最寄り駅は大森台駅。
この千葉寺駅の隣駅だ。

本日2棟目

京成千原線 大森台駅 徒歩2分アパート

所在地千葉市中央区
最寄り駅京成千原線 大森台駅
1日乗車人員1,300人
駅からの時間徒歩2分
構造2階建て木造アパート
築年数16年
利回り10.8%
満室家賃302万円
販売価格2,800万円
積算価格1,600万円

<物件選定理由>

立地駅から徒歩2分
利回り
担保力
その他適度な価格帯



大森台駅はとても小さい駅だ。
1日乗車人員はたった1,300人。


少ないなんてもんじゃない。
見る意味はないかもしれない。
まあでも、勉強も兼ねて駅と物件を見に行こう。


大森台駅に到着。
予想通り人は少ない。
というか、見当たらない。
ここまで人の気配がしない駅も珍しい。


だが、駅から2分というのはすごい。
駅から物件まではとても近くだった。
これは、考え方によってはとても強みである。

おぉ!
建物はキレイだ。
文句なしでイケメン物件。


築16年だがキレイな建物だ。
最近よく見ていた築20年以上の物件よりも、当然だが新しさを感じる。


敷地内の地面全部にわたって、コンクリート舗装されていて、とてもキレイだ。


もちろん、コンクリート舗装のデメリットもある。
地下で問題があった場合、掘り起こしに多額の費用が掛かるのだ。


管理状態も文句無し。
草や汚れやゴミなどは見当たらない。
ここまで徹底してキレイなアパートも珍しい。
そして、満室。


周辺のアパートの入居率を調べた。
入居率は約8割ほど。
賃貸需要は高い。
さすが、千葉駅から3駅だ。


ただ、どうしても乗車人員の少なさが頭から離れない。
せめて、1日1万人は欲しい。


急いで決めることはない。


次行こう、次!

不動産投資の教訓31

ターミナル駅までの時間で考えてみる

大森台駅は小さい駅だ。
だが、ターミナル駅である千葉駅まで3駅。
時間にすると約7分。

つまり、物件からターミナル駅である千葉駅まで、計9分で行ける。
内訳は、『乗車時間約7分+物件まで徒歩2分』だ。

部屋探しの優先事項として、『駅から10分以内』というものがある。
だが、この物件は、最寄り駅まで10分どころか、『ターミナル駅まで10分』で着くのだ。

このターミナル駅周辺に勤務している人にとっては、①と②のどちらが便利だろう。

①最寄り駅まで10分歩き、電車に10分乗ってターミナル駅に着く
②家から徒歩15分でターミナル駅に着く

私なら②だ。

最寄り駅まで何分ではなく、ターミナル駅まで何分という視点でも考えてみよう。



次の物件は、西千葉だ。

本日3棟目

JR総武線 西千葉駅 徒歩15分アパート

所在地千葉市稲毛区作草部
最寄り駅JR総武線 西千葉駅
1日乗車人員22,000人
駅からの時間徒歩15分
構造2階建て木造アパート
築年数25年
利回り11.0%
満室家賃504万円
販売価格4,600万円
積算価格1,600万円

<物件選定理由>

立地千葉大学が近い
利回り11%の高利回り
担保力
その他



西千葉駅は千葉駅の隣だ。
大森台駅からは車で20分ほど。


千葉市街を抜けて、物件を目指す。
途中、千葉都市モノレールが頭上を走っていた。


物件に到着。
いつも通り、ジロジロ見る。

おぉ!
第一印象はなかなか良い。
正統派イケメンと言ったところか。


少し汚れが目立つ。
だが、キレイにすればまだまだ現役だ。


このアパートは、10部屋中入居は8部屋。
周囲のアパートの入居率は7割といったところ。悪くはない。


この時、販売図面を見返していた。
すると、ある違和感を覚えたのだった。


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