物件調査

【8-2】投資用不動産の物件調査日誌!船橋と習志野の中古一棟アパートを見に行った!

投稿日:2019年5月2日 更新日:

北習志野、薬円台、八千代台、ユーカリが丘の中古アパート物件調査に行くと…

北習志野の中古アパートの物件調査の途中、ふと建物の土台を見た。
その瞬間、固まってしまった。


なんと、土台の薄いコンクリートの板が割れて剥がれていたのだ。

土台の薄いコンクリートの板が割れて剥がれている。
これはそこまで問題ではない(セミナーの知識)。


だが、もし土台のコンクリートにまでヒビが入っていたら問題だ。


これは建物としては軽症なのか。
重症なのか。


どうしても気になる。
とても大変なものを見てしまった気がする。
しかし、どれだけ見たところで素人には分かるはずがない。


物件の条件は、総じてとても良いと思う。
買っても失敗はしないだろう。


だが、最後まで土台のコンクリートの亀裂が頭から離れなかった。
万が一の場合のリスクが大きすぎる。


とても迷うが、ここは撤退だ。

不動産投資の教訓35

コンクリートの土台に亀裂がある場合は要注意

この物件、敷地の道路と反対側は崖になっていた。

崖の高さは約3メートル。
正直、この様な崖はどこにでもある。
それに、キチンとコンクリートで擁壁されている。
このことは気にする必要はない。

ただ、どうしても建物のコンクリートの土台の亀裂が頭から離れない。
平坦な土地であれば問題ないかもしれない。
ただ、擁壁のすぐ上の部分なので、この崖との関連性が気になる。

私なりに、勝手に想像してみた。

地震や経年劣化で、擁壁が少しずつ形を変えた。
土台の擁壁の歪みに建物の重さがかかって、コンクリートの土台が歪んだのかもしれない。

将来、建物の倒壊に繋がったら、修復には大金がかかる。
建物の土台に関する懸念は、できるだけ避けるようにすべきだ。



3棟目は薬円台。
北習志野から近い。

本日3棟目

新京成 薬園台駅 徒歩9分アパート

所在地船橋市田喜野井
最寄り駅新京成 薬園台駅
1日乗車人員7,000人
駅からの時間徒歩9分
構造2階建て木造アパート
築年数23年
利回り10.6%
満室家賃285万円
販売価格2,680万円
積算価格1,000万円

<物件選定理由>

立地津田沼の街から2駅
利回り
担保力
その他適度な価格帯



このアパートは、見つけた時点で偏見を持っていた。
多くの不動産業者が、楽待や健美家に掲載していたのだ。


しかも、同じサイトに複数業者が掲載するので、見ている方は同じ物件が何度も目に入ってくる状態だ。
売れ残り感が半端ない。


ただ、それで判断するのは良くない。
販売方法が下手なだけかもしれない。
実際にはとてもいい条件なのかもしれない。
そのための物件調査だ。


最寄り駅の薬園台に到着。


この駅は、繁華街である津田沼から2駅。
津田沼を拠点とする人にとっては、非常に近い。
2,680万円のお手頃価格。
利回りも10%超と悪くはない。


周辺は、住居はもちろんアパートやマンションも多い。
物件近くの道は狭いのが少し気になったが、問題ない範囲だ。

外観は普通だ。
見た目で悪い印象は受けない。
いたってフツメン物件だ。


この物件、一部屋だけ2LDKだ。
そのため、7部屋という中途半端な間取りだ。
できれば同じ間取りの方が良いのだが。


担保力も微妙。
販売価格2,680万円に対して、積算は1,000万円ほど。


次行こう、次!

不動産投資の教訓36

販売方法が下手なだけの物件もある

この物件、あらゆるサイトで見かけた。
健美家、楽待、アットホームなど大手サイトには全て登場。
しかも、それぞれのサイトで複数業者がこの物件を掲載。

そのため、サイトを見ていると、この物件が何回も何回も目に飛び込んでくる。

何度も目にすると、どうしてもネガティブな印象を受けてしまう。
よっぽど売れない理由があるのかと思ってしまう。

だが、物件調査の結果はそこまで悪くはなかった。
販売方法が下手だったので、悪い印象を持ってしまっていた。

大事なのは、自分の基準で考えて判断することだ。


不動産投資の教訓37

対象エリアの路線価は把握しておくべき

融資を受けて投資用不動産を買う場合、購入物件の積算価格は非常に大切だ。
特に、2棟目・3棟目など今後も規模拡大を目指すなら、財務を良い状態に保たなければならない。

積算価格は、建物と土地に分けられる。
だが、築古物件は木造の耐用22年を超えている場合が多く、その場合建物の価値はゼロだ。
となると、築古だと、積算価格=土地の価格(面積×路線価)となる。

この路線価だが、プロと初心者では扱い方が異なる。

物件を探している時、まずは販売図面を見るだろう。
この時、初心者は国交省のサイト全国マップなどで路線価を調べる。
しかし、プロはだいたいの路線価を既に把握している。

これは、日々の物件検索や物件調査の時に、非常に効果を発揮する。

プロが販売図面を見ると、土地面積と住所を見ただけで、瞬時に土地価格が頭の中で計算されるのだ。
街中で良いと感じた物件を見ると、だいたいの面積と把握している路線価を掛けることで、その場で土地の価格が分かるのだ。

路線価を把握して置けば、瞬時に土地の価格が分かる。
自分の対象とするエリアだけでも、ぜひ路線価は把握しておこう。



4棟目の物件は八千代台。

本日4棟目

京成本線 八千代台駅 徒15歩分アパート

所在地習志野市東習志野
最寄り駅京成本線 八千代台駅
1日乗車人員23,000人
駅からの時間徒歩15分
構造2階建て木造アパート
築年数22年
利回り12.6%
満室家賃288万円
販売価格2,280万円
積算価格1,300万円

<物件選定理由>

立地
利回り12%の高利回り
担保力
その他適度な価格帯



ひどい渋滞に巻き込まれながら物件に向かう。
ネットの口コミによると、船橋市・習志野市の一帯は渋滞が日常茶飯事らしい。


八千代台周辺は、発展している途中でもある。


内陸にもかかわらず大手企業の工業がいくつもある。
最近ユトリシアというマンション群(総戸数1,453戸)ができた。
イオンモールなどのお店も充実しており、生活環境は整っている。


京成線と東洋高速線で都内まで通じてるが、街中の移動手段は、車かバイク。もしくは、バス。
道は混んでいるが、街は区画整理されていて開放感がある。


ファミリー層には、とても住みやすい街であると考えられる。
出口戦略としては、戸建て用の土地として販売する方法もある。


物件は駅からは離れている。
最寄り駅の京成八千代台駅から徒歩で15分ほどかかる。
駅を使っている単身者にとって、この距離は遠いと感じるだろう。


ただ、利回り12%越え。
価格は2,000万円前半。
非常に取り組みやすい条件だ。


だが、家賃はなんと3万円。
利回りは高くても家賃が安いと、退去時の修繕費が家賃数か月分にもなり利益が残らない。
微妙かな。


そんなことを考えていると物件に到着。

そこそこイケメンだ。
白い壁のせいで汚れが目立つが、まだまだ現役だ。


その時だった。
ふと、建物の方から視線を感じた。


恐る恐る、その視線を感じる方に目を向けると…。


なんと、窓からネコがこちらを見ているのです。




か、かわいい!
ヤマトの頭の中



ずっとこちらを見つめています。
私と仲良くなりたいのでしょうか?
それとも、物件を見ている私がとても怪しかったのでしょうか?


猫ちゃんを見ながら考えた。
連れて帰ろうか、という事ではない。
この物件のことだ。


この物件はペット可の様だ。
退去時のリフォーム代は膨大になる。
それが複数戸あると大変だ。


次行こう、次!

不動産投資の教訓38

ペット可の物件は修繕費が高くなる

ペットを飼っていた部屋は、人が住んでいたとは思えない程汚れます。
部屋中に匂いがこびり付いています。
基本的には、全面リフォームが必要。

ペット可の物件を、途中からペット不可にすることは難しい。
もし購入後に不可にしても、以前から買っている入居者は飼い続けざるを得ません。
そうすると、他の部屋からフンや鳴き声に関してクレームが発生します。

この時は、窓の中からペットが見えたので分かりました。
その他、共有部や共同ゴミ箱にペット用品が置いてある場合もあります。
ペットの毛やフンなどの痕跡がある場合も。

販売図面には、ペットについて記載されていることは稀です。
現地をしっかりと観察することで、ペットの存在に気付けるのです。



次が今日最後の物件だ。

本日5棟目

京成本線 ユーカリが丘駅 徒歩7分アパート

所在地佐倉市上座
最寄り駅京成本線 ユーカリが丘駅
1日乗車人員11,000人
駅からの時間徒歩7分
構造2階建て木造アパート
築年数25年
利回り12.3%
満室家賃367万円
販売価格2,980万円
積算価格1,000万円

<物件選定理由>

立地
利回り12%の高利回り
担保力
その他適度な価格帯



ユーカリが丘は、1970年代に開発が始まったそうだ。
駅前には高層マンションがあり、その周辺は区画整理されている。


ただ、この物件は昔ながらの戸建て中心の地域で、周辺の道は狭い。
物件には、迷わず着いた。


うん。
見た目は悪くはない。


ただ、木と草が多いので、買ったら裁定が必要です。


ふと、貯水槽が目に入った。

貯水槽はマイナスポイントです。
定期点検費用が年間5万円ほどかかります。


物件周辺は主に住宅地が広がっている。
東京へのベッドタウンという位置づけですが、アパートはあまり見当たらない。
それに、このユーカリが丘駅の先は延々と田畑が広がっている。


それに、この場所で3.4万円という家賃はどうなのか。
3.4万円の家賃であれば、津田沼や船橋などから私鉄で3駅ほどの街の近くに住める。
わざわざ7駅も離れた場所を選ぶ必要はない。


さらに、販売価格2,980万に対して積算1,000万というのもマイナスです。


もう少しターミナル駅に近い地域で探そう。


次行こう、次!




最後の物件から駅に向かう道中のこと。


この日、物件調査した千葉の物件は5棟。
どれも期待を込めて物件調査に行った。
だが、結果的に買いたいと思える物件は無かった。


最近は、週末毎に物件調査に行っている。
だが、運命と思える物件には未だに出会えていない。


物件探しは大変だ。
サイトなどで、何百もの物件から良い物件を厳選する。
そして、一日費やして物件調査を行う。
気力も体力も使う作業だ。


しかし、なかなか良い物件は見つからない。
かといって、妥協はしたくない。
妥協すると、後から苦労するのが目に見えている。


私の精神は強い方だ。
根性もある方だと思っている。


だが、
この日の帰り道では、
少し心が折れかけていた。


なかなか良い物件が見つからないなぁ。


駅に向かう途中で、あるアパートが目に入った。
よくある築古の中古アパート。


たまたま見かけただけで売り物件ではない。
特に外観が良いわけではない。
今まで見てきた築古アパートと同じ形で同じ規模。


最近は、こんな築古物件をたくさん見ている。
これからも、たくさん見るんだろうな。


心を無にして物件を眺めていた。


その時だった!
体中に雷が走った様な感覚に襲われたのだ!


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