物件調査

【8-3】投資用不動産の物件調査日誌!一目見ただけで中古アパート価格が分かる様に!

投稿日:2019年5月3日 更新日:

経験と相場観が十分あれば物件を見ただけで価格が計算できる

ふと、目に入った築古アパートを眺めていた。
すると、体中に雷が走った様な感覚に襲われた!

今の私なら、この物件の相場価格が分かる気がする!
ヤマトの頭の中

頭の上で、電球が光った様な気がした!


さっそく考えてみよう!


まずは外観を見る。
建物の築年数は約25年くらい
今まで何棟ものアパートも見たから間違いない。


次に、ベランダを見る。
小さめの窓。典型的なワンルームだ。
ベランダの数は、1階に4つ、2階に4つ。
部屋数は8部屋だな。


建物の縦・横の長さから、一部屋20m2未満だな。
築25年程度のワンルームといった感じか。
この年代でこの大きさなら、おそらくバストイレ一緒。


ここまで分かれば家賃が分かる。
周辺の相場からして、この間取りでは約3.5万円。


建物全体の年間家賃はいくらになるだろう。
1部屋3.5万円で。8部屋。1年12ヵ月。
年間では336万円だ。


この周辺の利回りの相場は何%だろう。
おそらく、9%くらいが妥当だ。
そうなると、価格が計算できるぞ。
336÷0.09(9%)=3,733万円だ。


一方、何%なら買いたいか。
利回りは11%欲しい
少し欲張りすぎだかもしれないが。
336÷0.11(11%)=3,054万円か。


相場は3,733万くらいだ。
私は、3,054万円なら買いたい。


数字を計算し終えると、体が震えていた。


物件を見ただけで、相場の価格が計算できた。
物件を見ただけで、買いたい価格が計算できた。


しかも、なんとなくではない。
実際の家賃や路線価から論理的に計算している。


そして、計算するには、その地域の相場感を持っていなければならない。
家賃と利回りの相場感だ。


この相場観は、ある程度の経験がなければ分からない。
外観を見ただけで築年数・一部屋の広さ・間取りが分かる経験値だ。


物件調査を始める前は、利回りの相場観すら無かった。
それが、今や家賃や利回りなどの相場観を持ち、相応の経験を得ている。
そして、それらを応用して物件価格を計算できる。


これは、一朝一夕では身に着かない芸当。
不動産投資家としての特殊能力だろう。


私は、築古アパートを好んでいる。
私は、築浅のキレイな物件を求めていない。
そのような物件が安く出てくることは滅多に無い。


私が良いと思うのは、築古で現オーナーが投げ売りしそうな物件だ。
そういう物件は、高い利回りで売りに出ることが多い。


私は、その様な築古アパートを探して、そして物件調査を繰り返していた。


物件探しを繰り返したことで、相場観が身に付いていた。
物件調査を繰り返したことで、経験値が高まっていた。


築古アパートをたくさん見てきた。
その結果、目の前の物件価格が瞬時に計算できる様になっていたのだ。

不動産投資の教訓39

貯水槽の物件は避けるべき

築古物件だと、貯水槽のあるアパートも珍しくありません。
この貯水槽、大家にとってはとてもやっかいなのです。

年一回以上の点検・清掃が義務付けられてます。
定期点検費用は、1回あたり5万円ほど。
点検等不備で入居者に被害が出ると、大家の責任問題になる。

貯水槽のある物件は避けるのが賢明だ。


不動産投資の教訓408

中古物件見かけたら、『いくらなら買いたいか』を計算してみる

物件調査をしていると、たくさんの中古アパートを見かける。
その時、この物件は欲しいと思うことがある。

その際に、相場観と経験値があれば、物件の外観を見ただけで価格が計算できる。。

外観から築年数を想像する。
ベランダの窓や建物の縦横の長さを見て、間取りを想像。
それらが分かると、家賃が想像できる。

同時に部屋数を確認。
家賃と部屋数が分かると、物件全体の年間家賃収入が計算できる。

その金額を、相場の利回りで割る。
そうして算出される金額が、相場の価格だ。
また、『買いたい利回り』を使えば『買いたい価格』が計算できる。

※図

最初は、計算に何分もかかるだろう。
だが、慣れてくると1件当たり1分もあれば十分だ。

外観を見ただけで、買いたい価格を計算できるようになろう。
これができれば、不動産投資家として初心者卒業だ。

千葉県の物件調査(後半)のまとめ

今回の物件調査で得た教訓集

教訓35:重要
コンクリートの土台に亀裂がある場合は要注意

教訓36:
販売方法が下手なだけの物件もある

教訓37:重要
対象エリアの路線価は把握しておくべき

教訓38:
ペット可の物件は修繕費が高くなる

教訓39:
貯水槽の物件は避けるべき

教訓40:重要
中古物件見かけたら、『いくらなら買いたいか』を計算してみる



2ヶ月かけて、神奈川、埼玉、千葉の中古アパートを見てまわった。
各県の条件的に良いと思える物件を選出し、そして物件調査に行った。


物件調査に行った際は、目的の物件以外でも気になる物件は目に入ってくる。


歩いていて目に入った築古アパート達。
不動産屋の壁に貼り付けてある売り物件。


せっかくその街まで行ったのだ。
気になる物件は、寄り道してまで見に行ったりした。


どの物件にも歴史がある。
どの大家にも、想いがある。
もちろん、入居にも当然。


色々なアパートを見ていると、物件に情が出てくる。
特に、良いと思った物件などは一生忘れることはできないだろう。
ただのボロアパートだが、強烈な印象を残すアパートもあった。


もちろん、見て満足ではない。
買うために見ているのだ。


だが、たくさん見ることは良いことだ。


物件の比較をすることで、相場観が身についてきた。
物件を見れば見るほど、目利き力は確実に高まってきた。


さらに物件調査に行くことで、良い物件・悪い物件の特徴が分かってきた。
また、自分だったらどんな改善をするかを考えるようにもなった。


この2ヶ月は、一都三県のアパートについて考え抜いた。


その結果、埼玉県と千葉県はかなり気に入った。
10%越えの利回りがいくつかある。
2,000万円~4,000万円ほどの適度な価格のアパートが多い。


よし、埼玉県と千葉県のアパートを重点的に見て行こう。

その後

それからというもの、埼玉県と千葉県のアパートを重点的に探し続けた。


毎日、朝昼夜。
いろんな不動産サイトを徘徊・検索。


毎日見ていても物件情報はほとんど変わらない。
見慣れた物件が何度も出てくる。


それでも見続けた。
探し続けた。
毎日毎日、同じ条件で。


ここまで来たら、もはやテクニックなど要りません。
どれだけ続けるかという忍耐力の勝負です。


そんなある日、いつもの様に不動産を検索していた。
すると、千葉のあるアパートが目に入った。


それは、
ヤマトにとって、
運命の出会いだった。


(第8話 投資用不動産の物件調査日誌 完)



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