物件調査

【8-1】投資用不動産の物件調査日誌!船橋市の中古一棟アパートを見に行った!

投稿日:2019年5月1日 更新日:

高根公団、北習志野の中古アパート物件調査に行くと…

この日も、千葉の物件調査だ。


前回は千葉市内だった。
今回は船橋市や習志野市の物件を見に行こう!


この日もレンタカーでGO!
車で物件調査に行くのはとても便利だ。
お金かかってしまうが、必要経費と割り切ろう。
車種はもちろん商用車だ。


不動産投資をするにも、手持ち資金がある方が強い。
私は、平日の飲み代を削ってレンタカーしているが。




1棟目は船橋市。
総武線沿いなら好立地だが、その地域で10%は滅多にない。
今回は、新京成線沿いだ。

本日1棟目

新京成線 高根公団駅 徒歩8分アパート

所在地船橋市新高根
最寄り駅新京成線 高根公団駅
1日乗車人員7,000人
駅からの時間徒歩8分
構造2階建て木造アパート
築年数20年
利回り10.4%
満室家賃259万円
販売価格2,480万円
積算価格1,900万円

<物件選定理由>

立地
利回り
担保力販売価格2,480万に対して積算1,900万
その他適度な価格帯



最寄駅は新京成線の高根公団駅。
一日の乗車人員は7,000人。
利用者数は多くはない。


駅前に人はあまりいない。
店もコンビニなど数件しかない。
活気は感じられない。


この時点で、期待が下がってしまっていた。
前回見に行った稲毛駅と、どうしても比べてしまう。


稲毛駅…。
あの駅はよかったなぁ。
やっぱり、私鉄よりもJR沿線の方が活気がある。


そんなことを考えながらも物件まで移動。


物件周辺は、古い戸建てが立ち並んでいて道が狭い。
他人の家の壁をコスらないように運転しなくては。

おぉ!
思ったより物件自体はキレイだ。
期待値が下がっていた分、普通の物件なのに良く見えた。


計4部屋と小ぶりなアパート。
初めて買うアパートとしては、2,480万円と程よい価格だ。
積算価格も1,900万円となかなか高い。


だが、街の雰囲気は単身者に合うだろうか。

古い戸建てが中心の街並み。
道は、車一台が通るのがぎりぎりなくらい狭い。
駅から物件までの道中には、お店は何もない。
夜はとても暗い道になりそうだ。


単身者が長く住みたいと思う雰囲気ではないな。


次行こう、次!




2棟目は、新京成線の北習志野駅の近くだ。

本日2棟目

新京成線 北習志野駅 徒歩5分アパート

所在地船橋市西習志野
最寄り駅新京成 北習志野駅、東葉高速鉄道 北習志野駅
1日乗車人員41,000人(2線合計)
駅からの時間徒歩5分
構造2階建て木造アパート
築年数22年
利回り13.0%
満室家賃310万円
販売価格2,400万円
積算価格2,000万円

<物件選定理由>

立地新京成と東洋高速鉄道の2線利用可能
利回り13%の高利回り
担保力販売2,400万に対して積算2,000万
その他



北習志野駅は、新京成と東洋高速鉄道の2線の交わる駅。
2線合わせての1日乗車人員は約4.1万人。
もちろん、このうち何割かは乗換客だろうが。


当初、両方の路線はJRなど大手の電鉄ではないので、駅前は栄えてないと思っていた。


ただそれでも交通の便が良いことには変わりない。
駅前は人が多く、飲食店や薬局なども多数のお店が営業している。


そして、意外にも路線価も高い。
駅から徒歩10分ほどの地点で10万円前半ほどある。
そのため、積算価格も高くなる。


特に、この物件の積算価格は2,000万円。
販売価格とほとんど変わらないとても優秀だ。
こんな物件はなかなか無い。


そして利回りは文句なしの13%!


私は10%以上を求めている。
だが、一都三県内の駅から徒歩10分程度の物件で13%もの利回りはほとんど無い。


サイト見つけた時は、どこかの地方築古問題児売れ残り物件かと思った。
しかし、問題児どころかなかなかの優等生だ。
北習志野駅から徒歩5分でこの数字はとても優秀!


物件周辺は、狭い道もあるが広い道が多い。
一帯にはマンションやアパートや住居が立ち並んでいる。
住環境は良さそうだ。
もちろん、田畑なども無い。


華麗な運転テクニックで無事物件に到着。

うーん。
地味だな。


どちらかと言うとブサメン物件だ。
イケメンとか言われたことはないだろうな。
私と一緒だな。


ただこの物件、築22年の割に古く見える。
他に見てきた同年代の物件よりも劣る。


理由は明白だ。
外壁の色が濃い緑色で明るく見えないのだ。
これでは地味に見えてしまう。


さらに、汚れが目立っている。
まぁ、汚れは洗浄で落とせるが。


期待が高かった分、外観で少し残念な気持ちになっていた。


物件をじろじろ見ながら、建物の敷地を一周。
他人に見られたら不審者と思われるかもしれない。
通報されてもおかしくないだろう。


だが、私は物件調査しているだけだ。
悪いことはしていないので堂々としていれば良い。


建物の裏側にまで来た時だ。
そこは、建物の裏側が3mほどの崖になっていた。

隣の住居の2階、この物件の1階と同じ高さ。


その時、ふと建物の土台が目に入った。
建物の土台を見て、一瞬固まってしまった。


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