賃貸経営記録

ヤマトの賃貸経営事件簿② スルガ銀行への金利交渉を全て公開!

1棟目のアパートを購入して1年半。


不動産投資はなかなか順調だ。


悪質な滞納は無い。
リフォームも利益でまかなえる範囲内。


世間でさんざん言われている空室問題もない。
3棟のアパートは、常に9割以上は入居している。


だが、賃貸経営は長い期間で考える必要がある。
1年や2年やったところで分かるものではない。


どこかに壁があるかもしれない。
どこかに坂道があるかもしれない。


油断はせずに、経営していかなければ。
もちろん、セミリタイヤのために規模拡大も目指して。


正直さらに不動産を増やしたい。
しかし、手元に資金は無い。


半年前に第3号アパートを買った直後の手元の現金は、普通預金と定期で170万円ほどだった。


現在も非常に心もとない。何かあったら大変だ。
それからは毎日カップラーメンの日々。


だがその後、順調に預金増えてはいる。
もちろん、まだ次の物件を買えるほどではないが。


しかし、こういう順調な時ほど、何かをしたくなるのが私の性格。人の性(さが)。


できることは何か。
収入が増やせないなら、支出を減らそう。


そもそも、支出で大きいのは何か。
当然、購入前に事前シミュレーションはしたが、購入後の見返しも大切だ。


管理費は、全てのアパートで5%だ。
もしこれを3%に下げると、年間約22万円の支出減だ。


ただ、これは下げてはいけない費用だ。
今後の管理や客付けに影響が出るかもしれない。


管理会社は取引先だ。
友達ではない。


業務に対する費用をきちんと支払うことで、客付けなど本当に重要な時に手助けしてくれるのだ。


ここは、絶対に削れない。
削ってはいけない。


修繕費はどうか。
ただ、これは既に相当削っている。


クッションフロア1平方mを2,200円でするところなんて他にない。
ワンルームのクリーニングが2万円切るところなんて他にない。


ここも削れない。
削る余地が無い。


他に削れるところはどこか。
銀行返済はどうだ?


毎月の支出で一番多いのが銀行支払だ。
銀行には毎月万円支払っている。


だた、銀行支払と言っても元本返済と利息支払いでは意味が全く違う。


元本返済は資産の増加だ。
支払う度にローン残高は減り、支払い終えると不動産は自分のものとなる。


一方、利息の支払いはただの支出だ。
払った分だけ銀行の儲けになるだけだ。


肝心の元本返済と利息支払いの割合を見比べてみよう。


毎月の銀行への支払いは?万円。
元本の返済分は、万円。
そして、利息支払い額は、万円。


ヤマト
うーん。
私はいったい誰のために働いているのか。


悩ましい現実だ。
毎月これだけ多くの利息を支払い続けている。


金利は下げてほしいと思う。
だが、私は義理を大切にする方だ。
せっかく融資してくれた銀行に、金利引き下げなどを交渉するのはどうなのか。


一方で、この状況のまま放置するのは経営者として怠慢とも言える。
安定経営できているので、金利交渉は正当な理由だ。


それに、少し壮大な原理だが、『私が金利交渉することは社会のためにもなる』のだ。


資本主義の原理として、『神の見えざる手』という概念がある。
『自らが最も利益となる行動をとることが、結果的に社会のためとなる』というものだ。


これだけ読むと意味が分かりにくい。
なぜ、自分のための行動が社会のためになるのか。
何かのなぞなぞか?


答えはこうだ。

神の見えざる手の原理



私が自身の利益を大きくするために、今借りているスルガ銀行から金利の低い他の銀行に借り換えを試みる。

その様な状況が続くと、スルガ銀行は今後金利を引き下げざるを得ない。

結果的に、より幅広い顧客が低い金利で借りることができる。
また、増えた利益でキレイな修繕などを行うことは、結果的に入居者の利益となる。



つまり、経営者として自分の利益追及は、社会全体の利益に成り得るわけだ。


とはいえ、銀行に交渉しても素直に金利低下に応じてくれるか?
普通に考えて断られる可能性の方が高い。
銀行がみすみす自分の利益を削るとは思えない。


ただ、私の不動産経営が順調だと評価してくれたら可能性ある。
実際、現時点では順調だ。


現在9割以上が入居中だ。
順調にキャッシュは貯まっている。
資金の引き出しもない。


きちんと評価してくれるはず。


だた、交渉を持ちかけること自体にひとつの懸念がある。
今後の融資は難しくなるのでは。
そうなると、不動産経営の規模拡大に支障をきたす。


日本一仮審査が早い金融機関と、今の良好な関係を維持するか。
年間万円にもなる支払利息を少しでも減らすか。


うーん悩む。


しかし、スルガ銀行への金利交渉はいつかは通る道だ。
残り約20年ずっと4.5%払い続けるなんて絶対にない。
それなら、早めに金利交渉した方が良い
もし、スルガ銀行が使えなくてもセゾンファンデックスなどがある。


方針は決まった。
金利を下げることを優先しよう。


では、どうするか。


交渉するには、他の金融機関を引き合いに出すのが定番だ。
ただ、私は他の金融機関との接触はほとんどない。


とりあえず、電話して私の希望を話してみよう。
上手くいかなければ対策をして再度臨もう。


さて、初めての金利交渉だ。

スルガ銀行との会話内容

実は相談がありまして。
ヤマト

銀行員
ヤマトさん。
どういったご用件でしょうか?

実は、金利を少し下げていただきたいのです。
ヤマト

銀行員
…。
どうされましたか?
まだ1棟目をお買いになって1年半ですよね。

はい、そうです。
ただ、他の金融機関では低い金利で融資しているという話を聞きます。

私の場合、キャッシュフローが順調に貯まっていますし、預金に手を付けていません。
それを評価いただいて今の4.5%の金利を少しでも下げていただきたいのです。

ヤマト

銀行員
…。
ちなみに、どのくらいの金利がご希望ですか?

そうですね。
3棟とも3.5%なら。
ヤマト

銀行員
上席者と相談してみます。
またこちらからお電話します。



ついに言った。
言ってしまったぞ。


今まさに担当者が上席者と相談しているところだろう。
あとは、待つのみだ。
しかし、結構すんなりと聞いてくれたな。


スルガ銀行との金利交渉の話はいろんなところで耳にする。
だいたい聞くのは共通している。
ひどく叱責されたとか。
恫喝されたとか。


私の場合は優しい担当者だからなのか。
いずれにしても、待つのみだ。




数日後、スルガ銀行から電話がありました。

スルガ銀行との会話内容

銀行員
ヤマトさんですか。
先日の件、上席と相談しました。

いかがでしたでしょうか?
ヤマト

銀行員
結論から申しまして、3棟全ては厳しいです。
3棟目はまだスタートして1年も経っていません。
1棟目と2棟目ならなんとかなりそうです。

そうですか。
1棟目と2棟目の金利はどうなりそうですか?
ヤマト

銀行員
ご希望の3.5%は厳しいです。本当はこの2棟もまだ1年半しか経ってないので。
ただ、キャッシュフローは順調に増えていて預金に手を付けていないので、なんとか3.8%にならいけそうです。

そうですか。
3.7%とかも厳しいですかね?
ヤマト

銀行員
3.8%がギリギリです。
ただ、これから審査を通す必要がありますが。

分かりました。
それで進めてください。
ヤマト



なんと、最初の交渉で金利を引き下げてもらえそうです。


正直、拍子抜けです。
特に何も戦術は使ってない。
電話でただお願いしただけだ。


この電話の翌週、金利低下の本審査が通過。
1棟目と2棟目は翌月から3.8%となりました。


すんなり金利を下げてくれた。
なんか拍子抜けだな。


この時は、とても気楽に考えていました。




1ヵ月後、1棟目と2棟目の融資返済予定表が届きました。
新旧の銀行支払い額を見比べてみました。


どれだけ返済額が減っているだろうか。
どれだけ支払い利息が減っているだろうか。
ワクワクだ。




毎月の銀行返済は1.6万円減っています。
毎月の支払い利息は2.7万円減っています。


うーん。
返済額は減っている。
確かに減ってはいるが…。


だが、こんなもんか。


確かに毎月のキャッシュフローは増えた。
支払う利息額は減った。


だが、金利交渉ではこんだけしか減らないのか。
金利は引き下げてもらえたが、これは成功というのか。


なんというか、不満を伝えたら適度にガス抜きされた感じだ。
債務者の不満を下げつつ、長く利息を払ってもらうスルガ銀行の戦略なのか。


それとも、スルガ銀行との金利交渉は、何回かに分けて下げていくものなのか。
今回は融資スタートから1年半で0.7%引き下げてくれた。
このペースでいくと、1年半後には3.1%。
さらに1年半後には2%半ば。


こんな交渉を1年毎とかのペースで定期的に交渉していくのか。
こんなゆっくりとした方法で良いのか。


ただ、そもそも次回交渉時も上手くいくか分からない。


今後は下げ幅を小さくするかもしれない。
見直しする時期を後ろ倒しにするかもしれない。
いや、そもそも引き下げてくれるとは限らない。


これならいっそ、早めに他の金融機関に借り換えた方が良いのでは。

図(※工事中)

疑問が膨らんできた。
現状に迷いが出てきた。


よし、決めた。


せっかく金利を下げてもらったとこだが仕方ない。
経営者としては、ベストを目指さなければ。
こうなったら他の金融機関に相談してみよう。


では、どこの金融機関を攻めようか。
いや、実はもう心に決めている。


私は、千葉県でアパート経営している。
その千葉県では圧倒的シェアを誇る地銀がある。


その名も、千葉銀行!
全国でも有数の規模を誇る銀行だ。


不動産投資セミナーでも千葉銀行の名前はよく聞く。
ネットでも千葉銀行に融資を受けたという話はよく目にする。


HPで公開されている千葉銀行の決算書を見た。
不動産投資へ融資しているのは明確だ。
そして、個人規模の不動産投資でも融資金利は1%台!


千葉銀行!
いきなり大ボスだ!


私はまだ不動産投資をスタートさせて1年半だ。
まだ自分の不動産投資の規模や経験に自信は無い。
だが、千葉で不動産投資を展開する私としては、遅かれ早かれメインバンクとするべき金融機関だ。


せっかく相談する良い機会だ。
それに、借り換えがうまくいかなくても損はない。


だが、問題がある。
どうやって千葉銀行と接触しようか。


飛び込みで電話しようか。
ネットから問い合わせを送ろうか。
近くの支店に特攻しようか。


そういえば、普段世話になっている税理士が千葉銀行と繋がりがあると言っていたな。
投資用不動産に理解のある担当者を紹介してもらおう。


意を決して税理士に電話。
税理士は快く千葉銀行担当者を紹介してくれた。


あとは物件の資料を用意しよう。
説明資料があった方が、行内で検討しやすいはずだ。


保有不動産の概要書。
現在事項証明書。
レントロール。
スルガ銀行への返済予定表。

写真(※工事中)

3棟分の資料は大変だ。
だが、なんとは準備OKだ。


あとは、私の心の準備だ。




ある平日の午後7時。
仕事後に日本橋のエクセルシオールヘ。


あぁ、緊張する。
いきなり本命の銀行だ。


あぁ、このドキドキは久しぶりだ。
青春時代、異性に告白するときみたいだ。
まぁ、その前に距離を置かれるのが常だったが。


エクセルシオールに着いて一番奥の席を確保した。
その時、一人の男性が店に入ってくるのが目に入った。


スーツ姿で髪型は角刈り。
派手さは無くて真面目な雰囲気。
待ち合わせなのか、店内を見まわしている。


あの人だ。


お互い目が合った。
会釈して近寄り、挨拶を交わす。


コーヒーを頼んで、いざ商談へ。

千葉銀行との会話内容

お忙しい中、お時間ありがとうございます。
ヤマト

銀行員
初めまして。
税理士の〇〇先生にはいつもお世話になっているので、その先生の紹介とあらば。
ところで、千葉県に3棟もアパートを保有されているとか。

はい、一昨年に2棟、昨年に1棟買いました。
今回は、この3棟のローンの借り換えを考えています。
あ、これが物件の資料です。
ヤマト

銀行員
すごく分かりやすくまとまってますね。
なるほど、少し拝見させていただいてよろしいでしょうか。



千葉銀行員は資料を手に取り、目に通し始めた。
物件概要書から始まり、現在事項証明書、レントロールも。
隅々まで食い入るように見ている。


物件概要書のある部分をじっと見ている。
目線はどこを向いている?
住所か?土地値か?
それとも、利回りか?


1分ほど経ったころか。
会話が再開された。

千葉銀行との会話の続き

銀行員
どのアパートも利回りが高いですね。
しかも入居率も優秀です。

これらは、どうやって見つけたのですか?
どこか懇意にしている業者さんがいるのですか?


いえ、物件は自分で色々なサイトで見つけました。
不動産業者からも日々物件は送られてきますが、結果的にサイトで見つけた物件を購入しました。
ヤマト

銀行員
どうして、千葉県でアパート経営を始めようと思ったのですか?

千葉で始めたのはたまたまです。

物件探しは、東京・神奈川・埼玉・千葉の中で、色々な場所のアパートを見に行きました。
ただ、良いと思って買った第1号アパートが千葉県だったので、結果的に千葉県で始めることになりました。
その後、千葉の地理に詳しくなり、2棟目、3棟目も千葉で買うことになりました。

ヤマト

銀行員
ちなみに、物件を買う際は何を重要視していますか?

私は物件探しをする時に、『立地』『利回り』『担保力』を重視して選んでいます。
『利回り』は、自作のシミュレーションシートで、利益率や利益の実額を試算して判断しています。

また、一般的には、『立地』と『利回り』の2つが重視されがちですが、私は購入後の資産内容も意識しています。そのため、『担保力』である土地値も意識して選んでいます。

ヤマト

銀行員
なるほど。
土地の価値は重要ですよね。

私は、市川・船橋・浦安などの不動産を扱うことが多いのですが、都心に近くなるに従いどうしても土地の価格が高くなりがちです。浦安だと、だいたい坪単価が約80~100万円ほど。
ヤマトさんの物件周辺の土地は、それぞれ坪単価いくらなんですか?



この時、私は資料に目を落とした。


だがその瞬間、千葉銀行員の鋭い視線を感じた。


こっちを見ている。
返事を待っているのか。


いや、土地値がいくらなのかではない。
私がどう答えるかを見ているのだ。


相手は銀行員。
自分の営業エリアの地理とその土地値は全て把握している。
把握していないと、顧客と話なんてできない。


この担当者は、千葉県の東京寄りが担当みたいだ。
市川市、船橋市、浦安市。
この地域の駅から15分以内の土地値はDNAに刻まれているだろう。


そして、この銀行員は試している。
私が、私の保有する物件の坪単価をすぐ言えるかどうかを。


だが、臆するな。
私だって、不動産投資に命をかけている。
土地値だって、死ぬほど見てきた。


ただ、問題がある。
私は普段、土地を路線価で見ているのだ。
坪単価での話は、たまに不動産屋と話題になるくらいだ。


しかし、まったく問題ない。


1m2あたりの実勢土地値の公示地価は、路線価×1.25ほど。
3.3m2である坪単価は、公示地価×3.3だ。


このことから、坪単価は、路線価×1.25×3.3。
つまり、路線価×4倍強となる。


この担当者、浦安は坪単価が80~100万円と言ったな。


私も浦安駅周辺の路線価など何度も見たことがある。
路線価は、駅徒歩5分で20万円強、徒歩10分前後で15万円強だ。
それぞれ4倍すると、前者は80万円強、後者は65円強。


ぴったりだ。


同じように、私の物件についても頭で計算しながら答えよう。

千葉銀行との会話の続き

そうですね。
1棟目は、(12万円×4で)60~70万円ほど。
2棟目は、30~40万円ほど。
3棟目は、70~80万円ほどです。
ヤマト

銀行員
なるほど。
1棟目と3棟目は立地が良いので土地値は高いですね。

ところで、これらの物件ですが、ローン残額と土地価格自体の価格は近いですね。
1棟目がローン残万円に対して、土地は万円。
2棟目がローン残万円に対して、土地は万円。
3棟目がローン残万円に対して、土地は万円。

これは、銀行評価上プラスです。


買う時に『担保力』を意識していてよかったです。
ヤマト

銀行員
入居率は高いですが、コツとかあるのですか?

私の中で重要なのはリフォームだと思ってます。
ヤマト

銀行員
ちなみに、リフォームではどういうことを意識してますか?

全体的に白色で洋風にすることを意識しています。
特に、床材はよくある茶色ではなく、白色~灰色の床材を用いることで広くてキレイに見せることができます。
これだけでだいぶ印象が変わります。
ヤマト

銀行員
なるほど。
リフォーム以外では?

たまに保有物件に高圧水洗浄しに行ってます。
重さ5キロくらいある機材を自分で家から運んで、空室の水道を使います。
どんなに汚れがひどくても、高圧水洗浄すれば見違えるほどキレイになります。
ヤマト

銀行員
えー!?
ご自身で家から運ぶのですか?大変ですね!
そこまでする大家さんは珍しいですね。

また、第1号アパートの購入直後は、自分でクッションフロアなどの施行をしたりしました。
将来的には業者に任せて良いと思うのですが、最初は自分でやってみることで現場の事が分かると思いましたので。
ヤマト

銀行員
なるほど。
本気で取り組んでらっしゃるんですね。

ところで、将来的には不動産事業はさらに拡大する予定ですか?


そうですね。
規模拡大をしたいとは考えてます。
ただ、一番優先することは安全性・安定性です。
ヤマト

銀行員
よくわかりました。

ちなみに、担当者さんの感覚で構わないのですが、私の物件は借り換えの対象となりそうですか?築年数はもう20年以上ですが大丈夫ですか?
ヤマト

銀行員
利回りは高い。
そして、入居率も高い。
さらに、物件評価も期待できそう。
私も非常に楽しみな案件です。

築年数は古いですが、まぁ大丈夫ですよ。


ぜひお願いします。
ヤマト



順調だ。
とても順調だ。


相手との会話がぴったりと噛み合っている。
上手くいっている面接みたいだ。


なぜ、このコミュ力が会社では通じないのか。
なぜ、指導役の私が後輩と一緒に怒られなきゃいけないのか。
非常に謎である。


そうだ。
伝えておかなければいけないことがあった。
連帯保証人が不可なのだ。


ちなみに、連帯保証人は必要ですか?
妻が連帯保証人になることを相当拒んでまして。
ヤマト



この時、千葉銀行員の表情が少し険しくなった。


千葉銀行との会話の続き

千葉銀行との会話の続き

銀行員
連帯保証人はほぼ必須です。
なんとか、奥様を説得できませんか?

妻への説得は何度も何度も説得を試みましたが、ダメでした。
不動産投資は、出資はしてくれますがそれが限界です。
ヤマト

銀行員
う~ん。そうですか~。
そうなるとどうですかね。

なんとかお願いします。
ちなみに、法人であれば連帯保証人は代表者だけで大丈夫なのですか?
ヤマト

銀行員
法人であれば代表者だけで大丈夫です。
むしろ、決算内容への比重が高まります。

なるほど。
法人化は将来的には考えてますので参考にします。

現状では妻が連帯保証人になることは強く拒否してますので、連帯保証人は無しで進めるしかないのです。
なんとか、お願いできないですかね。

ヤマト

銀行員
わかりました。
行内で検討して、結論出たらご連絡します。



千葉銀行との会話は収支和やかだった。
緊張はほとんどしなかった。


ただ、会話の最後で少し引っかかった。
連帯保証人の話になると一気に空気が変わってしまった。


だが、できる限りのことはやった。
あとは、結果を待つのみ。




2週間後、千葉銀行から電話が来た。


どうだったのだろうか?
物件には自信がある。
入居率にも自信がある。
なんとか連帯保証人無しで乗り切れないか!?


千葉銀行が借り換えに応じてくれれば、金利は夢の1%台だ!

千葉銀行との会話内容

銀行員
ヤマトさん。
先日お話しした件ですが、行内で検討した結果が出ました。

お待ちしておりました。
ど、どうでしたでしょうか?
ヤマト

銀行員
検討の結果ですが、ご期待に沿えない結果となってしまいました。

OH!
MY GOD!
ヤマトの頭の中

そ、そうですか。
ちなみに、どの点がネックでしたでしょうか?
ヤマト

銀行員
連帯保証人です。
必要との判断になりました。

そうですか。
それは、仕方ないですね。
色々お手数おかけしました。
ありがとうございました。
ヤマト



面談している段階で薄々気づいていた。
連帯保証人が必要かどうか尋ねた時、明らかに担当者の表情が変わったのだから。


いま、私はショックで動揺している。
千葉銀行にフラれたのはショックだ。


千葉をこよなく愛して、
千葉で賃貸経営をする身としては、
千葉銀行に断られたことはとてもショックだ。


しかし、明確に分かったことがある。
法人化すれば千葉銀行は相手にしてくれる。


将来もっと規模を大きくして、法人化した際には、また扉をたたいてみよう。


さすがに、千葉銀行はまだハードルが高いか。
仕方ない。今回、千葉銀行は諦めよう。今回は。


千葉銀行さん。
私がもっと成長するまで待っていてください。
あなたが認めるくらいに大きくなったら、是非お金を貸してください。




千葉銀行への借り換えはできませんでした。
その日はショックでご飯が喉を通りませんでした。
まさに、失恋ショックです。


しかし、いつまでも泣いていても仕方ありません。
じっとしていればいるほど、高い金利を吸われ続けているのです。


ヤマトよ。
凹んでいる場合ではない。


落ち着け。冷静になれ。
銀行なんてたくさんある。
他の銀行にアプローチだ!


そうです。
千葉には千葉銀行以外にもたくさんの金融機関がある。
片っ端から電話してみよう。


同じ銀行の違う支点にも電話してみよう。
反応が違うかもしれない。

<千葉興業銀行 A支店>


銀行員
耐用年数を越えた物件への融資は厳しいです。
<千葉興業銀行 B支店>


銀行員
耐用年数を越えた物件への融資は厳しいです。
<京葉銀行 A支店>


銀行員
耐用年数を越えた物件への融資は厳しいです。
<京葉銀行 AB支店>


銀行員
耐用年数を越えた物件への融資は厳しいです。
<千葉信用金庫>


銀行員
物件が〇〇市△△町と聞いて、一瞬前向きになりました。しかし、ヤマトさんのお住まいが東京ということから、当庫では融資は不可です。信用金庫は、法律で『地域への貢献』が定められているので。また、連帯保証人は必要です。



ぐぬぬ。
難しいか。


では、政府系金融機関だ!

<日本政策金融公庫>


銀行員
ヤマトさんの借り換えですが、当庫では不可です。
民業圧迫を避けなければならないという決まりがございまして、民間銀行からの借り換えには対応できないのです。



政府系もだめか。


しかし、まだまだー!
都内の金融機関にアプローチだ。


東京都民銀行、八千代銀行、新銀行東京。
どれもだめだ。


連帯保証人。
耐用年数。


ほとんどがこの点でひっかかる。
ほとんどの所は両方必要だ。
築古&連帯保証人無しの私のアパートはお呼びでないらしい。


次は、都内の信用金庫と信用組合にも片っ端から電話だ。


都内には信用金庫が23庫、信用組合が19庫ある。
一社5分として、200分間以上かかった。


正直疲れた。
しかし、3社は会って話を聞いてくれるらしい。


西武信用金庫。
大東京信用組合。
そして、第一勧業信用組合。


どこでもいい。
金利を下げてくれるなら。


あぁ、夢に金利のグラフが出てきそうだ。




さて、3社は会って話だけは聞いてくれるらしいが、平日の営業時間内だ。


平日は会社がある。
仕方がない。
有給休暇を取ろう。


そして、訪問時の資料を用意しなければ。


保有不動産の概要書。
現在事項証明書。
レントロール。
スルガ銀行への返済予定表。


1セットでA4用紙30枚以上だ。
3セットなら100枚を超える。
資料まとめだけで一苦労だな。


資料を用意。


いざ、出陣。

西武信用金庫との会話内容

御庫は、投資用不動産の融資には積極的だと聞いています。
ぜひ、借り換えをお願いしたいのですが。
ヤマト

銀行員
はい、当庫は投資用に積極的です。

物件の場所は千葉ですか。
ここから、どのくらいですか?


ここからなら、どれも約1時間で行けます。
ヤマト

銀行員
なるほど。では、大丈夫です。
基本的に、ここから1時間ほどが融資エリアとして見てますので。

ただ、築古で連帯保証人無しでお願いしたいのですが。
ヤマト

銀行員
当庫は、連帯保証人無しで大丈夫です。
ただ、築20年超ですか。
これは、物件評価が出なさそうです。

そうですか。
築古にも可能とは聞いていたのですが。
ヤマト

銀行員
土地値が高ければ良いのですが、かなり厳しく見ますので。
あと、不動産の評価を取るのに20万円ほどの費用がかかります。
借り換えが行われなくてもその費用は請求させていただいてます。

土地値が高ければ良いのですが、かなり厳しく見ますので。
あと、不動産の評価を取るのに20万円ほどの費用がかかります。
借り換えが行われなくてもその費用は請求させていただいてます。
ヤマト



あぁ。
なかなか厳しそうだ。
物件の評価取得に20万円は高いでしょう。


次行こう、次。

大東京信用組合との会話内容

借り換えをお願いしたいのですが。
ただ、築古で連帯保証人無しでお願いしたいのですが。
ヤマト

銀行員
築古だと10年が限界だね。
それに、融資金額もかなり渋くなってしまうよ。

10年ですか。
それだとキャッシュフローが残らないですね。
ヤマト

銀行員
それに、連帯保証人は必要だろうなぁ。

そうですか。
わかりました。
ありがとうございました。
ヤマト



大東京信用組合も難しいか。
では、次だ!

第一勧業信用組合との会話内容

借り換えをお願いしたいのですが。
ただ、築古で連帯保証人無しでお願いしたいのですが。
ヤマト

銀行員
当組は不動産投資への融資も積極的です。
ビルでもアパートでも。
また、築古不動産はだ大丈夫ですよ。

連帯保証人は要検討ですが。


なるほど。
場所は、千葉ですが大丈夫ですか?
ヤマト

銀行員
はい、概ね50キロ以内と決めていますが、範囲内にありますね。
大丈夫です。

なるほど。
ヤマト

銀行員
ちなみに、当組は地域の顧客に融資するという名目がありますので、もし転勤になって遠くへ引っ越しされれば、融資は全額返済していただくことになります。

まじかよ。
もし転勤を命じられたら大変だな。
ヤマトの頭の中

なるほど。
わかりました。
考えてみます。
ヤマト



第一勧業信用組合も難しそうだ。
投資用不動産に積極的と聞いて期待はしたのだが。


もうどこも無理か。


まぁ、スルガ銀行への最初の交渉で4.5%の金利が3.8%になっただけ良しとしようか。


もう十分頑張った。
これだけやったのならもう十分だ。
平日に、スーツを来て金融機関巡りなんて全然休暇を取った感じがしない。


1年毎にスルガ銀行に交渉し続けようか。
その間にお金を貯めて、法人化して、そしてプロパーローンを目指そう。
何年かかるか分からないが。


そう思いながらも、融資情報へのアンテナは張り続けた。
なんとか今の金利から下げられないか。


今は日銀の金融緩和で融資ジャブジャブの時代だ。
このタイミングを逃すと、こんなチャンスはもう当分無いかもしれない。


諦めようか。
いや、まだ諦めきれない。


悶々とする日が続いた。
調べても何の成果も無い日が続いた。


そんあある日、
東海地方のとある銀行のうわさが耳に入った。


東海地方の大手銀行、静岡銀行だ。


よくよく話を聞いてみると、ワイドローンという名で世のサラリーマン投資家へ融資を始めているらしい。


耐用年数越えOK!
連帯保証人無しOK!
融資エリアは広い。
そして、金利は3.3~3.6%。


これだ!


これが最後の手段だな。
ここで無理なら諦めよう。


さっそく電話だ。
ただ、無駄足にならないように電話ででも確認しておこう。


連帯保証人無しですが。
築古ですが。


なんと大丈夫っぽい。
こんな物件でも歓迎される雰囲気だ。


3日後にアポイントを取り訪問することに。

静岡銀行との会話内容

お忙しい中お時間ありがとうございます。
保有の3棟の借り換えを考えています。
これが物件の資料です。
ヤマト

銀行員
3棟とも千葉にお持ちなんですね。
どれも全てここから1時間ほど以内ですね。
どれも融資エリアになりますね。

それはよかったです。
築古ですが大丈夫ですか?
ヤマト

銀行員
全然大丈夫です。
物件は古いですが、利回りも高く、ほぼ満室で経営できているのですね。
しかも、駅から近くて、土地値もかなり高いですね。

連帯保証人無しででも大丈夫なんですね?
ヤマト

銀行員
はい、当行は連帯保証人は不要です。

ありがとうございます。
担当者さんの考えでは、私の3棟は御行の融資の対象になりそうですか?
ヤマト

銀行員
おそらく大丈夫そうですね。
もちろん、現時点で絶対とは言えませんが、今までの実績との比較から大丈夫だとは思います。

ホントですか!?
ありがとうございます。
ところで、金利は何%ほどになりますか?
ヤマト

銀行員
3.3%ですね。
属性が特に高いとか、多額の金融資産があるとかなら3.0%とかもあり得ますが。

なるほど。
期間は現在の期間をそれぞれ受け継げますか?
ヤマト

銀行員
はい、引継ぎ可能です。
むしろ、25年などに改めて伸ばすことも可能です。

金額はどのくらいいけそうですか?
現在の融資額はそのまま借り換えできそうですか?
ヤマト

銀行員
路線価などから考えると、おそらくいけそうですよ。
あと、スルガ銀行さんから融資を受けて5年経ってないですよね?
ということは2%の違約金がかかりますが、その分も上乗せでご融資できそうです。

スルガ銀行からの駆け込み寺になってそうな言い方だな。
ヤマトの頭の中

それはありがたいですね。
ただ、正直言いますと、利息総額を少なくしたいという考えがあるので、現在の金額の借り換えで大丈夫です。
ちなみに、元利均等ではなく元均等でも可能ですか?
ヤマト

元利均等:毎月の銀行支払い額が一定。初期の利息分が多くなる。
均等:毎月の元本返済額が一定。元利均等よりも利息総額は少なくなる。

銀行員
はい、それも大丈夫ですよ。

これはすごいぞ。
20年・金利3.3%・元均等返済なら、かなりの利息圧縮効果がある。
静岡銀行、素晴らしすぎる!
ヤマトの頭の中

ありがとうございます。
では、融資額は現状のままで、3.3%・20年・元均等方式で進めていただきたいです。
ヤマト

銀行員
では、行内で審査をして、結果をお伝えしますね。
1週間ほどお待ち下さい。



素晴らしい内容です。
まさか、こんなに良い条件だなんて。


家に帰って現状との変化を計算。

※現状→借換後

利息支払い額は毎月万円も減ります。
一年間では万円も減るのです。


静岡銀行。
訪問してよかった。


銀行訪問を続けて良かった。
諦めなくて良かった。




1週間後、静岡銀行から電話があった。
融資審査の結果が出たので、来てほしいとのこと。


はい、行きます。
明日にでも行きます。


翌日仕事後に期待を込めて訪問した。


この日、
担当者は上席とともにいた。


融資審査の結果は満額回答だった。

静岡銀行の借換条件

  • 金額:既存を引き継ぎ
  • 金利:3.3%
  • 期間:既存を引き継ぎ
  • 方式:元金均等返済方式



その後、いろんな話をした。


不動産投資を始めたきっかけ。
どうやって物件を探したのか。
なぜ千葉のアパートを買うことにしたのか。
今後はどのような経営をしていくつもりか。


最後に上席者は言った。
今後ももっともっと融資できるという。


力強い言葉を得て、静岡銀行を後にした。
数日後、実際の借換の提案書が届いた。


静岡銀行を訪問してよかった。


素晴らしい内容です。
ただの支出でしかない利息支払い額が毎月万円減る。


静岡銀行に期間20年3.3%元金均等方式へ借り換えることは、今のスルガ銀行で金利を3%割れにすることと等しい。


スルガ銀行では将来3%割れまで交渉ができるとは限らない。


静岡銀行がこんなローンを出しているとは思わなかった。
早く借り換えの手続きをしよう。


借り換えをすることをスルガ銀行に伝えなければ。
せっかくお世話になったのだが、利息額の減額は経営者として逃すわけにはいかない。


気が重いが、伝えるしかない。


ただ、電話をしただけでは本気度が伝わらない。


何をするか。
静岡銀行から送付された提案書を、
(担当者名などの個人情報は隠して)スルガ銀行へ送付しよう。


メールを送付後、意を決してスルガ銀行に電話した。

スルガ銀行との会話内容

今少しお時間よろしいでしょうか?
ヤマト

銀行員
お世話になっております。
はい、どうされましたか?

実は、借り換えをしようと思ってまして、その手続きを聞こうと思って電話しました。
ヤマト

銀行員
え!?
どういうことですか?
冗談止めてくださいよ。
先日金利を下げさせていただいたところですよね。

はい。
ただ、今より低い金利での提案を受けまして、現状よりキャッシュフローが大きく増えるのです。さすがに、賃貸経営をする身としては、借り換えをせざるを得ない状況です。
ヤマト

銀行員
どこの銀行ですか?

静岡銀行です。
先ほど、静岡銀行からの提案書をメール送付させていただきました。
ご覧になれますか?
ヤマト

銀行員
…。
このメールですか。
ちなみに、借り換えはどんな条件ですか?

資料に記載の通り、期間20年金利3.3%で元金均等…
ヤマト

銀行員
ヤマトさん!



一瞬ビクっとしました。


スルガ銀行担当者の声が急に大きくなったのです。
相当怒っている雰囲気です。


恐い。
ホント恐いです。


普段はとても温厚な話し方なのに。
感情は出しそうに無いのに。


顧客なのに恫喝されてます。
やはり、この世は金貸しは強いです。

スルガ銀行との会話の続き

銀行員
ヤマトさん!
どんな条件なら借り換えを思いとどまってもらえますか!?

は、はい。
金利3%ほどにまで下げていただけるのなら。
ヤマト

銀行員
3棟ともですか!?

は、はい。
ヤマト

銀行員
正直、3棟は無理です。
2棟に絞っていただきたいです。

こうなったら、ローン残高の多い物件を優先させよう。
ヤマトの頭の中

では、第1号と第3号を2.9%にしていただけるのなら。
ヤマト

銀行員
…。
分かりました。
行内で検討して、数日内にご連絡します。

わかりました。
ヤマト

銀行員
もう一度確認しますが、この2棟を2.9%に下げたら、借り換えは思い留まっていただけますよね!?

は、はひぃ!
もちろんです!
ヤマト



もう、完全に恫喝です。
電話を持つ手がプルプル震えています。
全身鳥肌が立っています。
尿も少しだけ漏れました。少しだけ。


私は利息を支払っている顧客のはずです。
しかし、この時の電話では顧客扱いではありません。


みな、この怒号を乗り越えて下げてもらっているのだな。




数日後、スルガ銀行から電話がありました。


2棟を2.9%に引き下げてくれるとのことです。
数日前とは全く異なる穏やかな口調でした。


※返済額の変化


その後、静岡銀行に電話をしました。
借り換えの提案をお断りするためです。


悩んでいる私に良い提案をしてくれた静岡銀行にはとても感謝です。
しかし、そもそも不動産投資を始めることができたスルガ銀行への感謝は、とても大きいのです。スルガ銀行があったから、今の私があるのです。


静岡銀行員は残念がっていた。
しかし、『またいつか取引できる日を楽しみにしています』と言ってくれた。




初めての金利交渉は、かなりハードワークだった。
いろんな金融機関にアプローチした。


だが、ほとんどの金融機関の融資条件に合わなかった。
築古&連帯保証人無しの私に、ほとんどの金融機関は冷たかった。


いくつかの金融機関は話を聞いてくれた。
しかし、結局私の条件に合うのは静岡銀行だけだった。


今は日銀の金融緩和が働いているのではないのか。
いくら金融緩和でお金が溢れかえっていても、融資条件を緩和しなければ新しいところへお金は流れない。


自らその条件を緩和させたスルガ銀行は、金融機関として先を行く存在となっていた。
静岡銀行は、その後を追って投資家の受け皿となっていた。


では、他の金融機関は?
融資を増やそうとしるが、量を増やすのみ。
未知の分野や新たな条件の先に貸す努力も、今後期待したいです。


とは言え、世の多くの不動産投資家はスルガ銀行の金利の高さを話題にする。
金利4.5%という単語が独り歩きする。
どうしてもネガティブな印象になりがちだ。


しかし、それはスルガ銀行の片方の面しか見ていない。
高金利であるが、スルガ銀行には他の銀行には無いとんでもなく重要なメリットがある。

  • 耐用年数を超える融資期間の長さ
  • 融資対象地域の広さ
  • 日本一の仮審査の早さ



これは不動産投資をする上で非常に重要な要素だ。


良い物件は一瞬で売れてしまう。
既存の金融機関の審査では、到底間に合わない。
そんな時、スルガ銀行は手を差し伸べてくれるのだ。


スルガ銀行を使うかどうかは、その人の判断です。
ただ、上手く使いこなすことができれば、それは強力な推進力となるのです。


しかし、4.5%の金利をずっと支払い続けるかどうかとなると話は変わります。
借りたあとは、また異なる基準・考えで経営していくべきです。


今回の借り換え交渉では一定の成果が出ました。
静岡銀行は3.3%への借り換えを提示してくれた。
それを聞いたスルガ銀行は、なんと2.9%まで下げて対抗してきた。


私はスルガ銀行に恩を感じていた。
スルガ銀行のおかげで満足いく形で不動産投資をスタートできたのだ。
今3棟も保有できているのはスルガ銀行が融資してくれたから第。


そのため、私はスルガ銀行との取引継続を選択した。
かなりハードな交渉はしましたが。


私は想う。
スルガ銀行はサラリーマンにとって上手く使えば最高の銀行だ


ホントに良い物件は、低金利の地銀・信金では買えません。
そういう物件は、富裕層が現金で買ったり、業者やセミプロ投資家が光速で融資仮審査を通して買ったりします。2週間~1ヶ月もかけて普通の地銀などで審査をしていたのでは、絶対間に合いません。


もし、「地銀や信金からの融資で買える物件がある」と言われたら、それって誰も買わ・・・(以下略)。


購入・経営・金利交渉などをひと通り経験した私が思うに、サラリーマンが中古不動産投資で資産を増やす一つの流れが分かった気がする!

  1. 最高に良いと思った物件は、さっさとスルガ銀行で買う
  2. 最初は高金利を耐えつつも、満室経営を心掛ける
  3. 機を見て金利交渉や借り換えを行う



物事は、点で考えても見えてこないことがあります。
この様に、線で見ることで初めて見えてくる事象があるのです。


不動産経営をしていても、一見すると「ん?」と思うことがあります。
しかし、流れの中でみるととても重要だったという事があります。


私の賃貸経営事件簿では、今後もこのような経験を全て公開していきます!

静岡銀行とのその後

静岡銀行との相談はとても満足だった。
条件はかなり良かった。


何より、最終的にお断りした時に言われた『またいつか…』との言葉は、とても印象に残った。
私の心には、静岡銀行の名前が刻まれた。


静岡銀行さんには申し訳なかった。
良い提案までしていただいたのに。


だが、賃貸経営は長丁場だ。
ある時は縁が無くても、数年後に再び縁ができることもある。


借り換え相談から2年後、
不動産が再び両者を近づける。


第4号アパートの融資を静岡銀行から受けることになりました。


(ヤマトの賃貸経営事件簿② 完)


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