【第1号アパート購入秘話(1/7)】理想のアパートとの出会い

2013年夏。

私の名はヤマト。
東京都在住、31歳のサラリーマン。


平凡な日々が続いていた。
毎日、会社と家を往復するだけだった。


不動産投資に出会うまでは。


不動産投資を知ってから、不動産の事を考え続ける日々が始まった。


最初の1ヵ月間は本やセミナーで知識を習得。
販売図面の見方から賃貸経営の方法まで幅広く学ぶ。
寝る間も惜しんで勉強した。


いろんな投資法があることも知った。
いろんな業者がいることも知った。


結果、一つの投資法にたどり着いた。
中古アパート投資だ。
収益性と金額の観点から、私にはこの投資法が一番合うだろう。


1ヶ月を過ぎるころからは、物件探しと現地調査の日々。
暇さえあれば不動産投資のサイトで中古アパートを物色。


健美家楽待はもちろん、ホームズhome’sアットホームなど。
大手不動産会社のホームページなども徘徊。


毎晩興味を持って調べていた。
気付いたら夜中2時なんてことも。


毎日たくさんの販売図面を見て、気になった物件はチェック。
ただ、100点満点の物件などまず無い。
60~70点くらいの『なかなか良い』と思える物件を見比べる日々が続く。


その中で70点以上の物件をピックアップしておき、週末に現地調査にGO!
ある時は電車に乗って。
ある時はレンタカーを借りて。


現地調査は1日に5件ほど見てまわる。
たくさん歩くので足が痛くなる。
夏で暑く、汗をたくさんかいた。


20棟ほど見ると、"良い物件"か"悪い物件"かが分かってきた。
最初の頃はどれも同じボロアパートに見えたのだが。


50棟ほど見ると、『悪い部分を自分ならどう改善するか』と考える様になった。
実際に買った後のことを意識しながら現地調査をしている自分がいた。


現地調査を繰り返すことで、自分でもびっくりするくらい目利き力が高まっていった。
いろんな物件を見て、比較できるようになっていた。


毎日物件を探して、週末に現地調査。
何度繰り返しても飽きてこない。
久しぶりに熱中するものに出会えた。


とはいえ、"最高だ"と思える物件はホント見つからない。
80点クラスはいくつかある。
しかし、それ以上の物件は見つからない。
物件を見れば見るほど悩みが大きくなってきた。


満足する物件に巡り合わない日が続く。
たまに良い物件だと思ったら、再建築不可とか、借地権とか、築50年とか…。


だんだんと焦りも出てくる。


このままずっと出会えないかもしれない。
出会えなければ不動産投資がスタートできない。


不動産投資の本質は『家賃収入を得て、ゆっくりだが確実に資産を増やすこと』。
つまり、『時間をお金に変えていくこと』が不動産投資の真髄。
早く始めた方が良いに決まっている。
このまま何もしない(できない)のは一番損ではないか。


不動産を買いたい。
しかし、買いたい不動産が無い。
あぁ、もどかしい。


他の不動産投資家もおそらく同じ悩みを抱えているかもしれない。
探すのを止めてしまう人もいるだろう。
妥協して微妙な物件を買ってしまう人もいるだろう。


しかし、不動産投資は最初が一番肝心だ!
物件選びで経営の80%が決まってしまうと聞いたことがある!


悩みながらも毎日物件を探し続けた。
毎日毎日、同じ条件で検索。
次の日も、そして次の日も。
諦めずに毎日探し続けていた。


そんな私を神様は見捨てなかった。




ある日、いつもの様にサイトを見ていると、あるアパートが目に入った。


< 第1号アパート >

所在地千葉県
駅徒歩大きな駅から10分以内
構造木造アパ-ト
築年数23年
販売価格3,100万円
満室家賃450万円
利回り14.5%



こ、これは!


販売図面を見た瞬間、飛び上がった!


大きな駅から徒歩10分以内の好立地。
15%近い高利回り。
担保力が期待できる土地の広さ。


なんという条件!
文句なしに素晴らしい。


とても興奮しました。
手が震えました。
唇も震えました。
アソコも大きくなりました。
(↑瞳孔です)


千葉県には、乗車人員10万人以上の駅が6つある。
総武線沿いに、JR船橋駅JR西船橋駅JR津田沼駅、JR千葉駅
常磐線沿いに、JR松戸駅、そして、JR柏駅
(※JR東日本のHPから引用)


仕事で何度か行ったことはある。
これらの駅周辺は大都会だ。
千葉駅前なんて、たくさんの人で溢れかえっている


駅周辺に百貨店も複数ある。
ご飯屋さんなんて星の数ほどある。
もちろん、不動産屋もたくさんある。


この駅から10分以内にあるなんて!
立地は最高クラスだ!


では、物件周辺を確認してみよう。
グーグルマップとグーグルストリートビューで確認。
よし、問題なさそう。


販売価格は3,100万円か。
それに対して、土地値はどうだろうか!?


近隣公示地価×地積では、なんと3,000万円!


うおおおぉー!
ほぼ土地値やー!



つい、立ち上がってしまいました。
アソコも勃ち上がっていました。
(↑髪の毛です)


素晴らしい条件です。
私の重視する『立地』『利回り』『担保力』を完璧に満たします。


翌朝、仲介業者に問合せ。
まだ売れてないことを確認。


よかった。
さっそく今日の仕事後に、現地調査に行こう!



駅から物件までは、平坦で広い道が続く。
途中にスーパーやコンビニもある。


アパートの周りは住宅の他に、マンションやアパートも多い。
入居率はどれも9割以上。
賃貸需要の高さを確認。


駅から歩いて8分経過。
ついに物件に到着。


ちょっと待て、この物件。
びっくりするくらい管理状態が悪い。
今まで現地調査をした50棟の中でもかなり悪い方だ。


敷地内に草がたくさん生えている。
通路にゴミが散乱している。
小さい虫がたくさんいる。
おそらく定期清掃は行われていない。


壁を触ると指に白い粉が付く。
外壁塗装は10年以上行われていない様だ。
(↑セミナーで得た知識)


管理状態はかなり悪い。
ただ、外観は悪くない。
木造アパートなのに安っぽさは全く感じない。
清掃するだけでまだまだ現役で頑張れそうだ。


物件の壁に入居者の募集図面が貼ってある。
相場より5千円ほども安い家賃。
さらに、『2人入居可』『水商売の方可』『ペット可』。
この立地からすると入居者を選べる立場であるはずなのに…。


そもそも、図面は古くて色あせている。
これを見て問い合わせをする人がいるだろうか。
募集する気が全く感じられない。


管理会社について調べてみると、なんと都内江戸川区の不動産屋。
ここから1時間ほどかかる。


なるほど。
こんなに離れていては、管理が行き届くはずがない。


暗い中、物件を眺めながら考えました。


私はこの時までに1,000枚以上の販売図面を見てきた。
そして、50棟以上のアパートを現地調査してきた。
その中でも、このアパートは飛び抜けて条件が良い。


実際に見てみても、この物件のポテンシャルは非常に高い。
しかし、良さが全然発揮できていない。
このアパートが少しかわいそうだ。


23年前に建てられた時はとても立派だっただろう。
私の手で、輝きを取り戻せないだろうか。


しかし、素人の私がこの物件を再生できるのか。
入居者が住めるようにキレイにリフォームできるのか。
この築古アパートを何年にも渡って賃貸経営できるのか。
約3,000万円ものローンを無事返済できるのか。


急に不安が現れてきた。


しかし、このアパートを超える物件は今後出てこないだろう。
これを逃すともう不動産投資を始められないような気がする。


よし!
覚悟を決めよう!


不安はあるが、きっと上手くいくはず!
というか、この物件で上手くいかなかったら、
どんな物件でも不動産投資は成り立たないだろう!
帰りの電車に乗る頃には、買う決意をしていた。


この物件に出会えたことを神様に感謝。
もちろん、不動産投資のサイトにも感謝。


さぁ、次は融資の手配だ!

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