【第1号アパート購入秘話(2/7)】スルガ銀行現る

さっそく、仲介業者に買付証明書を出そう。
しかし、資金の宛てが無ければまともに相手をしてくれないだろう。


現金があれば良い。
しかし、一般サラリーマンのヤマトにそんな大金はない。
融資してくれる金融機関を探そう。


買おうとしているのは築23年の築古木造アパートだ。
木造の法定耐用年数は22年だが、それを超えてしまっている。
そんな物件に融資してくれる金融機関は限られている。


私はセミナーや無料相談会に参加して金融機関の融資情報を把握している。
もちろん、どこの金融機関ならこの様な築古木造アパートに融資をしてくれそうかも。


有名なところでは、
三井住友トラストローン&ファイナンス
オリックス銀行
セゾンファンデックスだ。


他にも、いくつかの地方銀行や信用金庫も融資はしている。
ただ、審査期間が長かったり、連帯保証人が必要であることから問い合わせをしても無駄だ。
良い物件を買うのに時間をかけている余裕は無い。


仕事の休み時間に、金融機関に電話で問い合わせ。
(※すべて2013年時点での融資状況です。)

三井住友トラストローン&ファイナンスの融資条件

  • 融資金額は販売価格の8割ほど
  • 共同担保があればそれ以上も可能
  • 金利は約7.8%
  • 連帯保証人不要

広告には4.8%~と書いているのに、私には金利高すぎでしょう。
おそらく実績が無くて属性も高くないので、高い金利を求められたのかな。

オリックス銀行の融資条件

  • 融資金額は販売価格の8割ほど
  • 共同担保があればそれ以上も可能
  • 連帯保証人不要
  • 法定耐用年数を超えているので融資不可

ん?
オリックス銀行は築古にも融資していると聞いたのだが…。
どこかで嫌われたのかな。

セゾンファンデックスの融資条件

  • 融資は2,000万まで
  • 期間25年、金利4.8%
  • 連帯保証人不要

セゾンファンデックスが最も良い条件だ。
すぐに書類を送付。


3日後、無事に仮審査通過。


2,000万円もの融資を出してくれるなんて。しかも、たった3日での判断。
金融機関は不動産には大金を貸すのか。
日本ではまだまだ土地神話は健在なんだな。


すぐ仲介会社に買付証明書を送ろう。
しかし、初めてなので、念のためもう一度現地を見に行こう。
カバンの中には、価格は空白の買付証明書を入れておこう。




現地で物件を眺めながら考えました。


約3,000万円。
とんでもなく大きな買い物だ。


まだ引き返すことはできる。
しかし、ここまで来て引き返すなんて選択肢は無い!
もう前に進むしかない。
これが、私の不動産投資の第一歩だ!


頑張ってみようなんて言わない。
死ぬ気でやってみよう。


覚悟を決めて、仲介業者に電話しました。

仲介業者との会話内容

先日、第1号アパートの問合せをしたヤマトです。
物件はまだ残っているでしょうか?
ヤマト

不動産屋
はい、まだ残っていますよ。

いくつか質問がありますがよろしいでしょうか。
ヤマト

不動産屋
はい、どうぞ。

売主がこのアパートの売る理由は何ですか?
現在、入居者ともめ事や滞納はありますか?
告知事項はありますか?」
ヤマト

不動産屋
売る理由は、管理が煩わしいからです。
もめ事や滞納はありません。
告知事項もありません。

なるほど。ありがとうございます。
では、買付証明書を出します。
セゾンファンデックスで融資の仮審査が通ってます。

価格ですが、指値して2,800万円が希望です。
この価格は通りそうでしょうか?

ヤマト

不動産屋
う~ん。前に買付証明書を出した人はもう少し上だったんですよね。
結局その人は融資審査が降りなくて買えなかったんですが…。

では、2,950万円!
これなら、どうですか?
ヤマト

不動産屋
分かりました。
多分、売主はOK出しますよ。
売主に話しましたらまた連絡します。



その後、近くのコンビニからFAX。
再度仲介業者に電話してFAXが届いたことを確認。
もちろん買付は一番手。


やるべきことはしました!
後は、売主からの返事を待つだけです!




翌日仕事中、
仲介業者から電話がありました。


電話を取る瞬間、いろんな考えが頭に浮かびました。
売主の返事はOKか?それともNOか?
この値段ではダメって言われたらどうしよう。
もっと高く買うという人が現れてしまっていたらどうしよう。


ここで買えなかったら、また物件探しからやり直しか。
こんな条件の物件とはもう巡り合えないかもしれない。


買いたい。
あぁ、この物件を買いたい。


ドキドキしながら電話に出た。

仲介業者との会話内容

不動産屋
ヤマトさん。
第1号アパートの件でお電話しました。

お待ちしておりました。
売主さんはどう言ってましたか?
ヤマト

不動産屋
売主さんに確認したところ、2,950万円で売ってよい、とのことです!

あ、ありがとうございます!
ヤマト

不動産屋
融資の本審査をお願いしますね。
あと、契約日はいつにしましょうか?

(売主の気が変わったりしないうちに早めにしよう。
あと、セミナーや本で学んだが、早めに契約書の草案をもらって内容を確認しよう)
ヤマトの頭の中

契約日は、今週末の土曜でどうでしょうか?
あと、早めに契約書の草案をメールで送って下さい。
ヤマト



電話を切った後、
会社の廊下で思いっきりガッツポーズをしました!


こんなに喜んだのは久しぶりです。
感動で体が熱くなるのを感じました。
うれしくて尿が漏れました。
少しだけですが。


そんな時、見慣れない番号から電話が。
恐る恐る出てみると、スルガ銀行からでした。




不動産投資業界でスルガ銀行と言えば、
泣く子も黙る高金利で有名な銀行。


2013年時点でのスルガ銀行の融資と言えば、高積算の地方RC物件が中心。
一棟1億円のマンションをいくつか買って、一気にセミリタイヤ!
破壊的投資法の裏にはスルガ銀行がありました。


一方で、築古木造への融資は行っていないと聞いていましたので、問い合わせていませんでした。

スルガ銀行との会話内容

銀行員
ヤマトさんですか?
私は、かの有名なスルガ銀行です。
以前セミナーで名刺交換させていただきましたが、その後不動産投資は順調ですか?

ス、スルガ銀行様ですか!?
実は、もうすぐ利回り15%の木造アパートを買う予定です。
ヤマト

銀行員
ほう。それは良い物件見つけましたね。
購入資金の御予定はどのようになってますか?

頭金950万円を用意して2,000万円を4.8%でセゾンファンデックスから借ります。
RCではないのでスルガ銀行様の対象外ですよね?
ヤマト

銀行員
確かに、基本的に当行はRCへの融資が多いですね。
ちなみに、そのアパートの条件は他にはどのようなものですか?

場所は千葉県の〇〇駅から10分以内。築23年の築古木造アパートです。
ヤマト

銀行員
失礼ですが、御年収はおいくらですか?

昨年度は500万円ほどですが、今年は700万円以上になりそうです。
ヤマト

銀行員
もしかしたら、当行も融資できるかもしれません。
つい最近からですが、ひっそりと築古木造にも融資を行うようになりました。

当行での融資可能額は2,600万円ほどです。期間は20~25年で、金利は4.5%。
もちろん、審査には時間をかけませんからご心配なく。


ホントですか!?
その条件ならセゾンファンデックスより良いですね。
審査を受けるにはどうすればいいですか?
ヤマト

銀行員
ホームページから仮審査書をダウンロードしてメールで送ってください。
あと、物件の現在事項証明書、レントロール、源泉徴収表3年分、保有資産一覧を添付してください

まさか、スルガ銀行が融資方針を変更していたなんて。


スルガ銀行の担当者と接点ができていてよかった。
不動産投資セミナーに参加しておいてよかった。


本などで各銀行の融資方針を把握していたつもりだった。
しかし、状況は刻一刻と変化していたのです。
常にアンテナを張り続けていなければ。


その夜、仮審査書類と必要資料をメール送付。
2日後、無事にスルガ銀行の仮審査が通過しました。

スルガ銀行の融資条件

  • 融資金額2,600万円
  • 期間25年
  • 金利4.5%
  • 定期預金100万円(1年)
  • 積立定期 毎月10万円



セゾンファンデックスよりも、金利が低くて融資額が多い。
あの時、スルガ銀行から電話がなければ融資を依頼していなかった。
思いもよらないところにチャンスが転がっているものだ。


さぁ、次は売買契約です!

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投稿日:2019年2月11日 更新日:

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