【第1号アパート購入秘話(3/7)】初めての不動産売買契約

スルガ銀行とやり取りをすると同時に、売買契約に向けて準備もしなければ。


不動産の売買契約は人生初めてだ。
何を準備すればいいかは、仲介業者が丁寧に教えてくれましたた。

【不動産売買契約時に必要な物】
  1. 不動産売買契約書と重要事項説明書の事前確認
  2. 手付金
  3. 収入印紙
  4. 実印
  5. 売主への手土産

これらを一つ一つ準備しなければ。

step
1
不動産売買契約書・重要事項説明書の事前確認

不動産売買契約書・重要事項説明書(以下、契約書・重説)は、仲介業者が用意します。


本やセミナー資料を見返しながら、内容を確認します。
いくつかの項目については、契約前日までに仲介業者を介して売主と合意しておかなければなりません。


主な確認項目とその内容です。

土地価格と建物価格の設定

売買価格を、土地と建物に分けます。
どう分けるかで、その後の税金計算に影響します。

今回の売買では、以下の様に設定しました。
土地価格 = 路線価 × 土地面積
建物価格 = 売買価格 - 土地価格

融資特約条件の設定

融資特約とは、融資の本審査が下りなかった場合や、希望通りの融資条件になかった場合に、売買契約をキャンセルするための権利です。

融資が不可であった場合はもちろん、希望の融資条件ではなかった場合には賃貸経営が成り立たないので、キャンセルする権利を設定しておくのです。

融資特約の確認項目

  • 融資予定の銀行
  • 融資金額
  • 期間
  • 金利
  • 契約解除の期限


土地や建物の条件の確認

項目によって不動産の評価に影響します。
たまに販売図面が間違っているので、きちんと確認しましょう。

土地・建物に関する確認項目

  • 土地の地目や用途
  • 土地面積
  • 建物の築年数
  • 接道状況


step
2
手付金

売買価格の10%ほどに設定する場合が多い。
契約後に、買主が購入をキャンセルしたい場合は、手付金を放棄すれば契約解除可能
一方、売主が売却をキャンセルしたい場合は、手付金の2倍を買主に支払えばキャンセル可能だ


売買契約時に現金で渡すために、会社の昼休みに銀行に行って帯付き百万円の束を3つ用意しました。


step
3
収入印紙

契約書と重説に貼るために必要。
買主・売主が自分用の収入印紙を用意します。
いくらの収入印紙を用意すべきかは、仲介業者に聞けば教えてくれます。
コンビニで購入しました(郵便局でも購入できます)。


step
4
実印と印鑑登録証

印鑑は、1回の不動産売買契約で10ヶ所ほどに使います。
事前に役所で印鑑登録をしておく必要がありました。
印鑑登録証の発行は5分程で終わります。


step
5
売主への手土産

売主に渡す手土産を用意しておきました。
百貨店で売っている3,000円ほどのお菓子の詰め合わせです。


売主に手土産を渡す必要はあるのか?


通常、モノの売買においてはお金を払う買主の立場は強くなります。
しかし、人気の不動産の場合は売主の立場が強くなります。


売買契約まで至っても、油断してはいけません。
契約後に予期せぬことが起こるかもしれません。


他の投資家が、より高値で買付を入れるなど横槍を入れてくることもあります。
物件の不具合や瑕疵が見つかって、売主と交渉する必要が出てくる可能性もあります。
この時、間に挟まれた仲介業者は売主の見方をする場合が多いです。


売主には少しでも良い印象を与えておいた方が良いでしょう。
少なくとも、手土産を渡して嫌に想う人はいないです。



契約日まで時間が限られていたので、急いで準備をしました。
そして、ついに売買契約の日を迎えました。


仲介業者は都内の不動産屋だ。
土曜の朝10時に、仲介業者の店舗に行きました。
私が着くと、売主はすでに到着していました。


売主は80代のおばあちゃん。
売買契約には、息子さん(50代)と来ていた。


話を聞くと、この物件以外にもいくつか不動産を持っている、と。
とても不動産を持っているとは思えない風貌。


この人、世間でいう富裕層の一人か。
こんなところで富裕層との接点があるなんて。


この売買は、『富裕層が投げ売る不動産を、一般人である私が安く買う』という構図か。
富裕層から富を少し分けてもらえたことになるのか。


世の理(ことわり)を少し分かった気がする・・・。


関係者が揃うと売買契約が始まります。
売主、買主が向き合って座り、そして仲介業者が斜め横に座ります。
そして、仲介業者は宅建業の登録証を机に置いて、契約書・重説を読み上げます。


売買契約は、問題なく進みます。
契約書・重説の内容確認は既に終えているので、仲介業者が読み上げる内容を聞いているだけです。
その後、印鑑を10ヶ所以上押して、手付金を支払います。


売買契約は1時間ほどで終了。
契約後、売主の息子さんに家の近くまで車で送ってもらいました。




家に着いた頃には、疲れ切っていました。


初めての不動産の売買契約。
約3,000万円の契約を終えた。
3か月前には考えられなかったことだ。


張りつめていた気持ちが少し楽になりました。
じわじわとしたうれしさも出てきました。


しかし、決済・引渡までにすべきことはたくさんあります。
スルガ銀行の本審査を通過して、融資契約をしなければなりません。
火災保険の申し込みも必要です。
管理会社の選定もしなければなりません。


今はまだ気を抜けません。
気を引き締めて取り掛からなければ。

後日、仲介業者に聞いた話

この物件は、私が申し込む前に何件か買いたいと問い合わせがあった様です。
その中で、ある一人は売買契約直前まで進んでいたそうです。


しかし、交渉は途中で決裂してしまいました。
すると、その人は仲介業者の店舗に来て怒鳴り散らしたそうです。


売主はその態度を見て、『どんな値段であってもこの人には売らない』と誓ったそうです。
その後、紆余曲折があって私が買うことになりました。


仲介業者は言いました。



「不動産は縁が全てなのです」


<<戻る   次へ>>


第1号アパートの詳細・CFのページへ

ホームページのトップへ

© 2020 目指せ脱サラ!副業の不動産投資のキャッシュフローを全部公開