【第1号アパート購入秘話(5/7)】サラリーマン大家にとって管理会社は必須

物件の決済・引渡が終わってからも、すべきことはまだある。
管理会社探しだ。


私の本業はサラリーマン。
平日昼間に不動産の対応はできません。
会社を抜け出すなんて絶対できません。
したがって、日々の管理は近隣の不動産会社に行ってもらう必要があります。


今の管理会社はまともに管理していると思えません。


草は生え放題。
ゴミは転がり放題。
サビは広がり放題。
虫は住み放題。(←家賃払え)


物件から1時間も離れているので管理が行き届いていません。
電話しても社長が不在のことが多く対応が遅い。


管理会社は、物件管理や入居者募集をするなど、不動産賃貸経営の重要なパートナーです。管理会社によって、その後の賃貸経営は大きく左右されます。
大家になったばかりの私でも、さすがに他の管理会社に替えた方が良いと感じました。


では、どんな管理会社に委託しようか。
第一に、この物件から近い場所にあるべきだ。


物件の最寄駅の駅前にはいくつかの不動産屋があります。
アパマンショップ、エイブル、minimini、そして、その地元の名も無き不動産屋など。


10社以上あってどれが良いか分からない。
しかし、悩んでいても答えは出ない。
よし、一つ一つに突撃訪問しよう。


不動産屋に入ると営業員が笑顔で出迎えてくれます。
不動産オーナーだと伝えると、奥の個室で丁重に対応してもらえます。
大家になりたての私にとってはドキドキです。


物件の間取り図とレントロールを見せて説明します。
同時に、管理手数料などの条件などを聞きます。


とりあえず、5社ほど訪問しました。
どの不動産屋も、条件は似ているようで違います。


管理手数料は、家賃の5%の不動産屋が良い。
リフォームは、私手配の業者で行える不動産屋が良い。
部屋探しをしている人がたくさん訪れる不動産屋が良い。


正直、どこも一長一短で決めきれない。
見れば見るほど迷います。
もう、どれが良いか分からない状態でした。


そして、6社目の訪問。
とある大手の不動産会社です。


疲れ切った顔で店舗に入りました。


明るく広い店内。
全員が「いらしゃいませ」と声をかけてきます。
しかし、疲れているので耳に入りません。


1人の女性社員が、「こちらへどうぞ」と言いました。
フラフラと歩いて席に着き、その女性社員の顔を見ました。


その瞬間、びっくりしました。
「えっ!」と声が出てしまいました。


その女性社員は、めちゃくちゃ美人なのです!


つい笑顔になってしまいました。
疲れが一気に吹き飛びました。
世界がパーっと明るくなりました。
私の中で、赤い実がはじけました♡


管理会社が決まった瞬間でした。
めでたしめでたし。




難関だった管理会社選びは無事終えました。
1週間後、この大手の不動産会社と管理委託契約を結びました。


次は、管理会社の変更の手続きをしなければなりません。
旧管理会社が保管している契約書や鍵の受け渡し。
入居者への通知と、振込口座の変更のお知らせ。
なかなか手間がかかりそうです。


しかし、さすがは大手の不動産屋。
こういう手続きも慣れているのでしょう。
あとは不動産会社同士で引き継ぎ作業をしてくれる、とのことです。


旧管理会社には、電話で管理会社を切り替えることを伝えました。


もし、旧管理会社が管理の継続を希望していても情けは禁物です。
こちらは大金を投じて大きなリスクを取って経営しているのです。
管理に適していないと感じたら、迷わず変更しましょう。
購入直後に変えておかないと、後からでは変更しにくくなります。


旧管理会社に変更を伝えた時は、特段反応はありませんでした。
しかし、この後が大変でした。


旧管理会社はなかなか変更の手続きの対応をしてくれないのです。
何人かの入居者は、旧管理会社へ家賃を支払いました。
何人かの入居者は、旧管理会社と更新契約を結んでいました。
旧管理会社は、新管理会社や私へ全く知らせて来ません。


完全な嫌がらせです。


結局、旧管理会社に振り込んだかどうかを入居者一人一人に確認し、旧管理会社に請求しました。
そんなしょうもない嫌がらせはやめて欲しいものです。


しかし、旧管理会社の嫌がらせはこれで終わりません。


入居者の家賃を私に振り込むように請求してから2種間ほど経っても、大家の私に入居者の家賃を振り込んで来ないのです。
電話で催促すると、その場で「分かりました」と言うものの振込みをしてきません。


結局何度か催促を繰り返してやっと振り込んでくれるのでした。
そんなことを3ヶ月分繰り返しました。


旧管理会社の気持ちも分からなくはないです。
しかし、人としてはどうかと思います。


結局、10月初旬に管理会社の切り替えに着手した後、旧管理会社と完全に決別できたのは、年を超えた1月のことでした。




管理会社変更と同時に、空室募集も始めました。


募集にあたり、募集条件を決めなければなりません。
家賃。管理費。敷金。礼金。フリーレント。
そして、管理会社への広告料(仲介手数料)。


この中で一番重要なのは、家賃+管理費


募集条件を設定する際、管理会社も家賃などの条件の案をアドバイスしてくれます。
しかし、その家賃は相場よりも1,000~3,000円ほど安い気がする。


一般的に、管理会社にとっては入居がなかなか決まらないことは避けたいはずです。
そのため、適切な相場からやや低めの家賃を提案する時があります。
一方、大家はできるだけ高めに貸したいので、適切な値段からやや高めの家賃を設定しようとします。


では、どうやって適切な家賃を決めようか。
高すぎる家賃では、入居者は集まらない。
低すぎる家賃では、利益は少なくなってしまう。


適切な家賃を設定する良い方法はないか。
色々考えた末、『部屋を探している人』に成り切って考えてみました。


スーモSUUMOホームズHome’sなどの賃貸不動産サイトで、募集する部屋と近い条件で検索。
いくつか見比べながら、自分だったらどの条件の物件を選ぶかを考えてみました。


管理会社目線でもなく、大家目線でもなく、入居者目線を意識して家賃を設定しました。


敷金礼金は無し。
周りの物件で、築20年を超えている物件はほとんどが無しです。
その代わり、入居時にクリーニング代をいただくようにしておきます。


仲介手数料(広告料)は、大家と管理会社で利益相反する部分でもあります。
多め設定した方が不動産会社の営業員は積極的に案内してくれます。
しかし、大家の負担は大きくなってしまいます。
管理を依頼した大手は、たまたま1ヶ月で統一されていました。


決めた募集条件を下記のようにメールで管理会社に送付します。
同時に行っていたリフォーム後の内装写真も添付します。

    【管理会社に送った募集条件】
  • 家賃:35,000円+管理費:2,000円
  • 敷金・礼金:0円
  • 契約時にクリーニング代30,000円支払い
  • フリーレント:最大1ヶ月まで可能
  • 保証会社or保証人必須
  • 入居可能時期:11月上旬頃予定



サイトに掲載された後に、しっかりと内容を確認。


キレイな写真が掲載されていることも重要です。
自分で写真を撮って、パソコンで微調整して、指定した順番で掲載してもらいました。

後日談

不動産会社の社員は入れ替わりが激しいです。
超絶美人の女性社員は、管理を委託してから半年も経たずに辞めてしまいました(泣)。


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