【第2号アパート購入秘話(1/4)】1棟目購入直後に動き出す

第1号アパートの決済・引渡を終えようとしていた頃。
私はすでに次の不動産を探し始めていた。


第1号アパートの購入後も手元に1,000万円は残りそうだ。
不動産投資に対する気持ちも最高潮に高まっている。


この気持ちは抑えられない。
物件が欲しくてたまらない。


最初の物件を探していた時と、心構えが少し違っていた。
なぜか、どの物件も良く見えてしまうのだ。


『この物件は、利回り13%もある!』
(土地が30坪(99平方m)しか無い)


『この物件は、販売価格が土地値に近い!』
(駅から徒歩17分もかかる)


完全に『不動産欲しい欲しい病』に侵されていました。


一種の恋の病です。
物件を見ればすぐに恋に落ちちゃう。
あぁ、青春時代を思い出す。
昔は女性と少し話しただけですぐに好きになっていた。
なぜかそこから全く進展しなかったが。


そんな時、
いつもの様に物件を探していると、
あるアパートが目に留まった。


< 第2号アパート >

第2号アパート

所在地千葉県
駅徒歩5分以内
構造軽量鉄骨造アパ-ト
築年数26年
販売価格2,500万円
満室家賃330万円
利回り13.2%



おぉっと!
これは!



駅から徒歩5分の好立地!
13%台の高利回り!
土地値は1,800万くらいのなかなかの担保力


なかなか良い物件ではないか!
さっそく、利益分析だ。


収益の判断を効率的にするために、エクセルで収益シミュレーションを自作した。
約10項目に数字を入力すると、予想利益や収益率の指標が一目で分かる。
会社で培ったエクセル技術がこんなところで役に立つとは。


なるほど。
この物件、スルガ銀行で融資を受けたとしても年間13万円ほどのキャッシュフローが期待できる。


さすが利回り13%台!
強烈な利益を生み出す。
指値をすると、さらに利益率は高まる。


それに、この物件の周辺は生活環境が整っている。
病院、スーパー、コンビニなどが徒歩3分以内にある。
出口としても、将来住宅地に転用できそうだ。


では、この物件の弱みは何だ?


一番の懸念は最寄り駅が私鉄で小さいことだ。
乗降者数3万人ということは、乗車人員では1.5万人か。
微妙だ。微妙すぎる。


ただ、3駅ほど隣に乗車人員10万人を誇る巨大な駅がある。
部屋探しでその駅周辺を諦めた人が、ここに流れてくることが期待できるのでは。


もう一つ懸念がある。
この土地が接道しているのは私道だ。
私道と言っても、複数人が所有するような複雑なものではない。
ややこしい権利関係は無いだろう。


うーん、どうしよう。
良い物件だと思う。


第1号アパートには、『立地』『利回り』『担保力』の全てで劣る。
いや、第1号アパートは、特別に良すぎるのだ。
比べること自体が間違っている。


悩む。
ホント、悩む。
青春時代を思い出す。
大した思い出は無いが。


ただ、
この買いたい気持ちは、
誰にも止められない。


よし、決めた!買おう!
駅5分以内、利回り13%台、担保力も高い。
今見ている物件では、最も良い条件だ。


これだけ見比べての結論だ。
これでダメなら、他ではもっとだめだ。
悩んでいる時間は機会損失だ。


買うと決めたら早く動こう。
第1号アパートを購入をしたばかりで、手続きは慣れている。


さっそく、仲介業者に電話です。

仲介業者との会話内容

ヤマトと申します。
第2号アパートについてお電話しました。
このアパートはまだ残っていますか?
ヤマト

不動産屋
まだありますよ。

いくつか質問がありますがよろしいでしょうか?
まず、御社は元付もとづけ業者ですか?客付きゃくづけ業者ですか?
ヤマト

不動産屋
元付もとづけです。

【元付け業者と客付け業者の違い】
元付もとづ業者:売主から直接売却を依頼されている不動産屋。専属専任とも言う。自分で買い手を見つけて早めに売買を完結したいと考えている。
客付きゃくづけ業者:物件の買主を探している不動産屋。元付もとづ業者から情報を得ている。

(この仲介業者は元付もとづけか。
早めに取引成立させたいだろうな。
交渉や指値を積極的に行えるかもしれない。)
ヤマトの頭の中

売主はどういう理由で不動産を売却されようとしているのですか?
ヤマト

不動産屋
資産の整理です。旦那さんがアパートを管理していましたが、最近亡くなられて、不動産は管理の煩わしいので売却したいとのことです。

売主様のお気持ちをお察しいたします。ちなみに、・・・
ヤマト

さらに質問を続けます。


現在の空室数は?
滞納者はいるか?
老人や生活保護者はいるか?
問題児はいるか?
告知事項はあるか?
その他、気にしておく点は?


約10分ほどでしょうか。
色々細かく聞いても仲介業者は丁寧に答えてくれます。
むしろ、質問をすればするほど、仲介業者からは『ヤマトさんは本気で考えている投資家だ』と認識されるはずです。


ここで、重要な質問をぶつけます。

仲介業者との会話の続き

現在、検討や銀行審査などを始めている人はいますか?
ヤマト

不動産屋
最近までいましたが、今ストップしています

そうですか。
ちなみに、融資を出してくれそうな銀行をどこかご存じですか?
ヤマト

不動産屋
千葉銀行などは出せるようです。
属性にも拠りますが、この物件に対して千葉銀行は1,900万円の融資が精一杯らしいです。

(審査が渋い地方銀行の千葉銀行が1,900万円の融資を出せるだと!?それはすごい)
ヤマトの頭の中

なるほど。参考になります。
ヤマト

不動産屋
一つお伺いしてもいいですか?
自己資金はいくらお持ちですか?
諸費用も考えると自己資金700万円くらい無ければ難しいと思います。
そのストップした人は、思ったよりも自己資金が必要になることで進めないのです

(私の行っている厳選された中古アパート投資は、スルガ銀行の様な審査が早い金融機関で成り立つ投資法だ。千葉銀行さんに頼むと1ヵ月ほどかかる。そうすると、他の投資家や現金客に先を越されてしまう。

良い物件はさっさと購入してしまうことが重要だ。
スルガは金利が高いが、後で交渉なり借換をすれば良い。)

ヤマトの頭の中

大丈夫です。手元資金は1,000万円ほどあります。
それに、融資は私自身でスルガ銀行を手配します。
ヤマト

(少し、指値について感触を探ってみよう。)
ヤマトの頭の中

正直、指値はどのくらいまでは行けますか?」
ヤマト

不動産屋
そうですね。
まぁ、100万円ならば

ありがとうございます。検討してみます
ヤマト



なるほど。
100万円は指値できそうだ。
では、100万円以上の指値を狙っていこうか。


私が本気で検討していることと購入資金の目途があることを話すと、相手も色々と話してくれた。
電話で質問した限り、問題は無さそうだ。

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投稿日:2019年2月12日 更新日:

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