【第2号アパート購入秘話(2/4)】仲介業者の社長との交渉

電話聞くところ、問題は無さそうだ。
利回りも立地も良い条件だ。
このまま買う方向で進めよう。


次は、現地調査だ。
空室も念のため見ておこう。


カギは現地に置いてあるのか。
仲介業者の同行は必要ない。
一人で現地に行こう。
少しドキドキだが。


物件の最寄駅は乗降者数3万人ほど。
改札は一か所。
当然、駅ビルなどの商業施設はない。
大規模駅に比べるとかなり見劣りする。


ただ、意外と人は多い。
駅前のスーパーやコンビニや居酒屋などは活気がある。
よく社会問題となっている人気のない商店街なども無い。


物件までの道は平坦。
周辺は、住宅やアパートが多く入居率は8~9割ほど。
賃貸経営は十分成り立ちそうだ。
また、近隣に畑などが無く土地が値崩れする懸念もなさそうだ。


歩いているとすぐに物件に到着!


近い!
さすが徒歩5分!


物件を見上げる。
う~ん。うう~ん。
可もなく不可もなく。
フツメンだ。


特に印象に残る外観ではない。
ただ、まだまだ十分働けそうだ。


物件の敷地を一周してみる。
少し怪しいが仕方ない。
住民と目が合ったら挨拶すれば良い。


管理状態は良好。
ゴミは無く、草もほとんど生えておらず、とてもキレイな状態です。
虫さんも住んでいなさそうです。
(第1号アパートとは大違いです)


鍵ボックスからカギを取り出して室内見学。


この部屋、昔は和室だったのだろう。
部屋の仕切りがふすまだ。収納も押入れだ。
キッチンも風呂も、今時ではない。
典型的な昭和のアパートだ。


この部屋の床はフローリングだが、どこかのタイミングで張替えたのだろう。
間取り図によると他の部屋は畳だ。


まぁでも、全く問題ない。
内装にはこだわらない。
中身はリフォームでなんとでもなる。
びっくりするくらい大変身する。


現地調査は合格。
次に仲介業者を訪問だ。


ネットが発達したとは言え、不動産を扱うのは生身の人間。
実際に会った方が踏み込んだ話ができるに決まっている。
特に不動産を扱うような年配の方には直接会うのが基本だ。




仲介業者の事務所には社長がいました。
60歳台と思われますが、とても勢いのあるおじさん。
この業界でバブルを超えて生き残っているだけあって、元気いっぱいです!
目力は半端ありません。


気後れせずに話さなければ。
話の内容次第で100万円単位でお金が変わってくるのだ。


話の内容はもちろん指値の金額だ。
だが、具体的に何の話をするのか。
それは、『いくらなら、売主に話をしてくれるか』だ。


仲介業者と売主が販売価格を決める際、あらかじめ許容できる指値の額を申し合わせているはず。


あまりにも指値の幅が小さければ、売主に確認するまでも無くOKとなるでしょう。ただ、これでは買主(私)はおもしろくない。


一方、指値の幅が大きすぎる場合、売主に相談するまでもなく断られるでしょう。
安すぎる指値があったと売主に伝えると、売主は仲介業者に怒りをぶつけるかもしれません。


買い手としては、仲介業者がギリギリ売主に伝えることができる金額の指値を目指すべきです。指値が現実的な範囲内ならば、仲介業者も早く売買成立させたいので売主に伝えるはずだ。


図(工事中)


仲介業者が指値を渋る理由としては、もう一つ考えられます。
それは、売買の仲介手数料。


物件売買を成立させれば、仲介業者には多額の仲介手数料が入ります。
売主と買主の両方を1社で結び付ければ(両手と言います)、売買金額の約6%。
売主か買主のどちらかを仲介すれば(片手と言います)、売買金額の約3%。


両手と片手の図(工事中)
両手:売主も買主も両方とも業者1社が対応。
片手:売主と買主を、別の仲介会社が対応。


仲介手数料は売買代金から計算されます。
指値が入って価格が下がると、仲介業者の儲けも減るのです。


今回の場合は仲介業者にとっては両手取引です。
そのため、価格が100万円下がると、仲介手数料は6万円も下がってしまうのです。


総合的に考えながら、社長と話をしました。

仲介業者との会話内容

お電話させていただきましたヤマトです
ヤマト

不動産屋
B不動産の社長の△△です

第2号アパートの購入を前向きに考えています。
ただ、もう少し安ければ安定経営できて、銀行の審査も通りやすいでしょう。

指値で2,400万円なら行けそうとのことですが、さらにあと100万ほど下げられませんか?2,300万円ほどが希望です

ヤマト

不動産屋
2,300万円ですか。
うーん。厳しいですねえ。

もし、仲介手数料が減ってしまうことが懸念であるなら、なんとかしますよ。購入後に内装工事代を高めで発注して、御社が儲かるようにすることも可能です。
ヤマト

不動産屋
ほう!詳しいですね!
我々業者の事情がわかっておられるなんて。
ただ、売主さんとは付き合いも長いので、裏取引で買主の肩を持つことはできません。

わかりました。
では、率直に聞きます。
いくらの指値であれば、売主にこの話を持って行ってもらえますか?

あまりにもかけ離れた価格で買付証明書を出しても、無駄になってしまいますし。
正直なお考えをお聞かせいただければ。

ヤマト

不動産屋
そうですね・・・。
200万円の指値はさすがに無理ですね。
150万円指値の2,350万円なら。

わかりました。
2~3日以内に仮審査を取って、2,350万円で買付証明書を出します
ヤマト



仲介業者の承諾が得られないような指値しては、売主業者に相手にされないだろう。
指値をするなら先に仲介業者と話をして『売主に相談してくれるぎりぎりの額』を見出すべきだ。

※これは、人気物件の場合です。
誰も買わないような物件だと、『鬼のような指値』が通ることもあります。



仲介業者は交渉の相手と思うべきではない。
取引成立を共に目指す仲間だ、という認識で話し合いをすべきだ。


その夜、仮審査書類と必要資料をスルガ銀行にメールで送付。
すると、翌日の昼前にスルガ銀行から電話がありました。


なんだろう。
昨晩資料を送ったばかりだし、書類の不備かな。


そう思って電話に出た。
しかし、話を聞いて私は驚いた。


なんと、仮審査通過!


さすがに早すぎです。
事前に相談していたが、とてつもなく早い。
朝に担当者が書類を確認したとして、実質2時間ほどで仮審査を出したことになる。


この早さに勝てる金融機関は無いだろう。
審査の早さは、堂々の日本一だ。


すぐさま2,350万円で買付証明書をFAXし、電話。
仲介業者は「さっそく売主に話をしてみます」、と。


2,350万円なら、表面利回りは約14.0なります。
利回り的にも満足です。


さて。
あとは結果を待つのみ。


結果が出たらすぐ動けるように、
管理会社やリフォームについて考えておこう。

<<戻る   次へ>>


第2号アパートの詳細・CFのページへ

ホームページのトップへ

© 2020 目指せ脱サラ!副業の不動産投資のキャッシュフローを全部公開