【第3号アパート購入秘話(1/5)】第3号アパートとの出会い

2014年春。


最近は、”私高公低”だ。


”私”である家庭は順調。
“公”であるサラリーマンは低調。


家庭では、妻とは変わらず仲が良い。
毎日いろんな話をする。
休日は一緒に散歩や旅行に行く。


一方、会社では相変わらず不調だ。
今の課に異動して3年が経った。
だが、状況は全く変わらない。
相変わらず上司に怒られる日が続く。


同僚が同じことをしても、めったに怒られない。
私は容赦なく怒られる。
上司とは相性が悪いのだろうか。
謎である。


不動産投資は、なかなか順調だ。


昨年、2棟16室のオーナーになった。
空室も今は一部屋だけ。
キャッシュフローも順調だ。


現金も貯まってきた。
そして、会社でのストレスが貯まれば貯まる程、不動産投資への熱エネルギーも貯まってきた。


さて、次の物件を探そうか。




前回購入してから半年が経った。
その間、確実に不動産投資業界は過熱してきている。


本屋で不動産投資関連の本は確実に増えてきた。
ふと目にする広告も、不動産投資関連が増えてきた。
会社で、不動産投資に関する雑談も頻繁に聞こえてくる。


当然、販売中の物件の利回りは下がってきている。
東京・神奈川・千葉・埼玉の駅徒歩10分以内で、利回り10%以上のアパートはもうほとんど見当たらない。
半年前とは別世界だ。


この状況で物件を買うべきか。
ここは一端様子見か。


迷う。
悩む。
しかし、答えなんか…無い。


だが、相場の過熱なんて気にするな。
値上がりしたからと言って売るわけではない。
重要なのはキャッシュフローがちゃんと出るかどうかだ。


良い物件が減ったとはいえ、毎日目を光らせて探していれば見つかるはずだ。


ただ、ここ2ヵ月で2回続けて物件を逃している。
逃した魚は大きい。


青春時代を思い出す。
失恋をしたような気持ちだ。
好きなあの子が他の男子と話している。
あぁ。思い出したくもない。


気に入った物件を買えなかったことは悔しい。
だが、それがますます不動産を買いたい気持ちを高め、サイトを徘徊する日が続いた。


そんな中、とあるアパートが目に入った。


< 第3号アパート >

第3号アパート

所在地千葉県
駅徒歩大きな駅から10分以内
構造木造アパ-ト
築年数23年
販売価格3,600万円
満室家賃330万円
利回り9.17%



うおぉっ!?
これは良い物件だ!



見た瞬間、感じる。
良い物件確定だ。
目が熱くなりました。
アソコも熱くなりました。
(↑です)


よし、さっそく分析だ。


まずは、立地。


この物件、立地は最強クラス。
千葉の大きな駅から徒歩10分以内。
賃貸需要も申し分なし。
これほどの立地で売り物件はめったに出ない。


超希少物件。
レアモノだ。


次に、担保力。


路線価×地積 = 2,200万円。
1.25倍した実勢は2,700万円。
売値は3,600万円なので、土地の割合は75%。
これはかなり良い。
指値が通ればもう最高だ。


また、公道に接道なのも評価できる。


問題は、利回りだ。


8部屋で平均3.4~3.5万円ほど。
年間では約330万円。
販売価格は3,600万円なので、利回り9.16%。


悪くはない利回りだ。
ただ、良いと言うにはもの足りない。


第1号の15%台や第2号の14%台には劣る。
いや、今の相場と比べるのはナンセンスだ。


キャッシュは残るのか。


スルガ銀行で25年4.5%で借りると、キャッシュフローは毎月9万円。


うーん。
高いとは言えないが、悪くはない。


ただ、指値をして、さらに将来金利も下げることができれば12~14万円くらいまでは伸びる。


しかもこの物件、立地の良さは半端ない。
購入後の安定経営は間違いない。
最高峰の立地と、優秀な担保力。
この物件、将来的には間違いなくお宝になる。


よし決めた。
買う方向で動こう。


そうと決まれば、さっそく仲介業者に電話だ。

仲介業者との会話内容

ヤマトといいます。
第3号アパートはまだ残ってますか?
ヤマト

不動産屋
はい、まだありますよ。

資料をいただきたく思います。
現在事項証明書、公図、レントロールをメールでいただきたいのですが。
ヤマト

不動産屋
役所の書類は週明けに取りにいきます。メールでは重いので、郵送しますね。住所を教えてください。

分かりました。
東京都〇〇区です。
お待ちしています。
ヤマト



電話が終わって、ふと思った。


なんとなく違和感。


ただの資料請求なのに、メールではなくてわざわざ郵送!?
何十件もの問い合わせが来ても、全部郵送するのか!?
しかも、サイトに掲載しているにも関わらず、まだ資料を手元に用意していない。


この仲介業者、少しのんびりすぎないか。


いや、時間の経ち方が違うのだろう。
私は『平成』の時代に生きている。
この仲介業者は、『昭和』の時代のままなのだな。


とりあえず、すぐに物件調査に出かけよう。


販売図面、デジタルカメラ、不動産用ノートを鞄に詰め込んで、千葉にGO
妻の「昼御飯できたよ」という言葉を振り切って家を飛び出した。


妻よ、すまん。
帰ってきてから食べるから。
例え、冷たくなっていてもね。




物件の最寄り駅に到着。
さすが大きい駅だ。


私はつくづく気にしていることがある。
駅の規模だ。
そしてそれは、乗車人員が表している。


千葉県には、乗車人員10万人以上の駅が6つある。
総武線沿いに、JR船橋駅JR西船橋駅JR津田沼駅、JR千葉駅
常磐線沿いに、JR松戸駅、そして、JR柏駅
(※JR東日本のHPから引用)


第1号アパートは大きい駅から10分以内。
この物件も上記の別の駅から10分以内。


駅前は人がとても多い。
デパートもあって都会だ。
たくさんのお店がある。


もちろん、不動産屋もたくさんある。
買ったらどれかに管理をお任せするかもしれないな。


物件は駅から10分以内だ。
道は平坦で広い。
周辺はアパートが多く、ほとんど埋まっている。


物件に到着。
外観、雰囲気、共に申し分ない。
バブル時代に建てられたワンルームアパートだが、ボロさは全く感じない。


現地調査を終え、”買いたい”という気持ちは”買おう”という確信に変わった。


そして、その足で仲介業者に訪問することに。

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投稿日:2019年1月27日 更新日:

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