【第3号アパート購入秘話(2/5)】不動産売買契約は無事完了するも融資本審査でまさかの融資額減額!

仲介業者の店舗に向かいながら考えました。


最近買い逃した物件は、富裕層が現金で指値無しで買っていった。
あれは、指値無しででも早めに判断して買い進めるべきだった。
非常に惜しいことをした。


今回は、どうしよう。


現金買いが来たら仕方ない。
負け確定だ。


私が指値しても、他の人が満額提示したら負ける。
指値すべきかどうか非常に悩ましい。


考えを巡らしているうちに、仲介業者の店舗に到着。
仲介業者は、夫婦でやりくりしている町の小さな不動産屋だった。

仲介業者との会話内容

こんにちわ。
お忙しい中、お時間ありがとうございます。
ヤマト

不動産屋
わざわざ訪問ありがとうございます。
資料がまだ手元に無くて申し訳ないですね。

大丈夫です。
実際に物件を拝見しましたが、とても良いですね。
ヤマト

不動産屋
ぜひ検討いただきたいです。
それにしても、さっそく物件を見て、そして当社に訪問もいただけるなんて熱心ですね。

良い物件だと思いましたので。
質問があるのですが良いですか?
ヤマト

不動産屋
はい、何でもどうぞ。

売主さんの売却理由は何ですか?
この物件、もめ事や滞納はありますか?
告知事項は?
ヤマト

不動産屋
現オーナーはお年なので資産の整理です。
もめ事や滞納はありません。
告知事項もありません。

(その他いろいろ質問)
ヤマト

不動産屋
(回答)

なるほど、わかりました。
私、このアパートを買おうと思います。
ヤマト



それまで笑顔で談笑してましたが、張り詰めた空気に変わりました。
仲介業者が、私の本気度を確かめようとしているのです。


私は、仲介業者の目を見て落ち着いて話しました。

仲介業者との会話の続き

購入資金は、スルガ銀行から融資を受けます。
2棟購入済みで、まだ貸せると言われています。
仮審査は、書類が揃えば1~2日後には結果が出ます。
ヤマト

不動産屋
1~2日ですか。
それはとても早いですね。

また、買うと決めて値段さえ合意できれば、途中でキャンセルしたことはありません。
ヤマト

不動産屋
それは素晴らしい。
曖昧な態度の人とかいますからね。

次は指値についての交渉だ。
ただ、不動産業者は交渉相手と思うな。
指値の幅を相談するという気持ちで話そう。
ヤマトの頭の中

指値したいのですが、どのくらいなら行けそうですか?
感覚的なところをお聞かせいただければ。
ヤマト

不動産屋
このオーナーさん、最近他の物件も売りましたが、その時は400万円ほどの指値でしたね。

おお!
これは完全に答えだな!
ヤマトの頭の中

では、私も400万円の指値の3,200万円で買付証明書を出します。
仮審査を取ったらすぐ連絡します。
ヤマト



その後、軽く雑談をして仲介業者の店舗を後にしました。


同時に、スルガ銀行に電話。
祝日なので銀行は休みだと思ったが、電話に出た。驚きだ。
すぐさま、アパート購入に向けた融資の打診。
スルガ銀行も前向きだ。


3日後、仲介業者から必要書類が届いた。
すぐさまスキャンしてスルガ銀行にメールで送付。


翌日の昼前、スルガ銀行から電話があった。
無事に仮審査通過。


さすが、スルガ銀行!
こんなに早く仮審査を出す金融機関があるでしょうか!?
光の速さの仮審査だ。

スルガ銀行の仮審査条件

  • 金額:2,880万円
  • 期間:25年
  • 金利:4.5%



すぐに仲介業者に買付証明をFAX。
そして、買付証明が何番目かを聞くために電話しました。

仲介業者との会話内容

スルガ銀行の仮審査が通ったので、買付証明書をFAXしました。
届いてますか?
ヤマト

不動産屋
はい届いてます。

買付証明は、私は何番ですか?
ヤマト

不動産屋
ヤマトさんが1番ですよ。

他に問い合わせは多いですか?
ヤマト

不動産屋
すごいです。
昨日・今日と、問い合わせはとても多いです!
しかし、ヤマトさんが動いてくれているので、今は他の人に待ってもらってます。

なんと、そんな対応をしてくれるなんて!
ヤマトの頭の中

ありがとうございます。
では、売主さんからの返答をお待ちしております。
ヤマト



仲介業者が、私に買ってもらうべく自主的に他の買い手候補をストップしてくれているのです。


最高の状況です。
素早い現地調査と仲介業者を訪問してのやり取りで、私の熱意が伝わったのだろうか。


あとは、売主が指値を受け入れるかどうか。




翌日、仲介業者から連絡がありました。


不動産屋
ヤマトさん。
売主は、400万円の指値でOKとのことです。

あ、ありがとうごじゃます!
ヤマト



電話で聞いた瞬間、会社の廊下でガッツポーズしました!
最近は連続して2回も買い逃していたので、うれしさ5倍増しです。


良い物件は、常に自分が買えるとは限りません。
他の人も買いたいと思っています。
それでも買えるのはです。


あとは売買契約をするのみ。
私は2棟のアパートを購入した経験があるため淡々と準備をするのみです。


その週末、仲介業者の店舗にて、無事に売買契約は完了しました。




今回の決済・引渡は、売買契約から2ヵ月半後の8月となりました。
売主法人の決算期の都合です。


2ヵ月半もの間、何もせずに過ごすのはもったいないです。
売主と交渉し、『決済が流れても売主に費用を請求しない』という条件で、決済前に空室のリフォーム工事の許可をもらいました。


また、物件の管理は仲介業者が行っていたのですが、管理から外れたいと言いわれました。
この物件が、仲介業者の店舗から3駅も離れたところにあるのです。
距離的に離れているので、管理がとても負担だったそうです。


その申し出を受け入れました。
ちょうど私も管理会社の変更を考えていたからです。
この物件の最寄り駅の不動産屋に管理を任せたいと思ってました。


さて、決済まで2ヵ月半ありますが、することができました。
リフォーム工事と管理会社の選定。
購入後の経営に大きな影響があるので、手を抜くわけにはいきません。


もちろん、融資本審査もパスしなければなりません。
本審査は大量の資料が必要ですが、事前に揃えておきました。


仮審査は通っているので、必要資料を送るだけです。
融資本審査は事無く終える…はずでした。




本審査の資料を提出して1週間後、スルガ銀行から電話がありました。

スルガ銀行との会話内容

銀行員
ヤマトさん。
本審査の件でお電話しました。

どうしましたでしょうか。
ヤマト

銀行員
実は、審査部門から指摘が入ってしまいました。
1年以内に2棟もアパートを買っていることで、融資金額を少し引き下げられてしまいました。

マジかよ。
それは、まずい。

9割融資だったら頭金320万円(融資額2,880万円)で、初期費用は計600万円ほどで足りる。もし、頭金が追加となると初期費用が膨らんでしまう。
お金、足りるかな。

ヤマトの頭の中

そうですか。
融資可能な金額はいくらですか?
ヤマト

銀行員
ギリギリで2,640万円です。
頭金が追加で240万円必要となります。

初期費用850万円ほどになるか。
かなりきわどい金額だ。
しかし、審査部門がそう言ってるのなら、いまさら私が何を主張しても無駄だな。
ヤマトの頭の中

なるほど。
ちなみに、期間25年、金利4.5%は変わりないですか?
ヤマト

銀行員
はい、そこは変わらずです。

わかりました。
資金状況を確認して再度お電話します。
ヤマト



想定外だ。
融資金額が引き下げられるなんて。


もしこれで手元資金が足りなかったらどうなる。
最悪の場合、融資特約で契約解除することはできる。
手付金も返ってくる。
特約の項目で、融資金額は2,880万円以上という設定を設けておいてよかった。


だが、できることなら買いたい。
こんなに良い物件はめったにない。特に立地。


まだ購入が不可能になったわけではない。
決済・引渡までの手元資金の流れを確認しよう。


夜、自宅パソコンで今後のキャッシュフローを予測。


8月の決済まで2ヵ月半ある。


キャッシュインは、2棟の家賃収入が2ヶ月分貯まる。これはプラス要因だ。
6月頭に会社のボーナスが入ることも大きい。


だが、キャッシュアウトも多い。
頭金が追加で240万円必要なのは痛い。
3部屋のリフォーム代も数十万円ほどかかる。さらに、3部屋はエアコンが年代物なので、それの買替費用も7万円×3台と大きい。


普段使ってない口座のお金の数万円さえもエクセルに打ち込む。
普段の生活費やイレギュラーの費用も確認。
最初は必要としていなかった家庭用口座も確認。


重要なのは、大きなお金ではない。
手元資金がマイナスにはならないことさえ確認できれば良いのだ。


細かいお金の計算が始まった。




キャッシュフロー予測を始めて3時間後。
微かな光が見えてきた。


うーーーん。
なんとか足りそうだ。


一番資金タイトなのは決済・引渡の直後だ。
その頃にはリフォーム代も支払わなければならないだろう。


そのタイミングでは、定期預金と普通預金で200万円をきる。
定期預金が150万円なので、ある程度自由に動かせるお金は20万円ほどだ。


2ヵ月後が恐ろしいな。
病気とかなったらどうなるんだろう。
普段も節約生活を心がけよう。


スルガ銀行には、決済・引渡までのキャッシュフローの予測を送付し、資金があることを伝える。
その3日後、融資本審査は無事に通過。
融資金額は、2,640万円となりました。


スルガ銀行との融資契約は、その翌週に完了しました。

後日談

8月中旬。


会社の夏休み期間に、妻と沖縄旅行に行った。
そのころには、決済・引渡も終えていた。
そして、貯金は普通預金+定期で200万円を切っていた。


沖縄とは言え激安パックの旅行。
旅行代金のカード引き落としは9月末。


妻は夏の沖縄を楽しんでいる。
昼は、ご飯やドライブでの景色の写真を撮りまくっている。
夜は、お酒を飲みながら夜の沖縄の雰囲気を満喫している。


私はどうか?


気が気でない。
1~2万円程度の支出も控えないと。
もし病気とかになったら大変だ。
そわそわそわそわ・・・。


電話が鳴った。
第3号アパートの管理会社だ。


不動産屋
ヤマトさん、
さっそく空室1部屋に入居決まりましたー!



ありがとうございます。
仲介手数料は、9/20振込分から差し引いてください。
決して、8/20振込分からは差し引かないでください!
絶対に!
ヤマト


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