【第3号アパート購入秘話(4/5)】決済・引渡前に問題発生!外階段のタイルが崩壊!

第3号アパート購入の準備を着々と進めていました。


リフォームも完了した。
管理会社も決定した。
あとは決済・引渡を待つのみだ。


そんな中、少し困ったことが起こった。


リフォーム工事完了後に物件を見に行った際に、外階段の外壁タイルの一部剥がれ落ちていた。


んんん?
たまたま剥がれているのかな。


剥がれた部分を触ってみました。
すると、その他のタイルも簡単に剥がれて崩れた。

※写真

おいおいおいー。
どうなっているんだー。


これは大変です。
階段が崩れてしまうかもしれません。
そうなった場合、2階の住民はどうやって1階と行き来するのか。
階段が壊れたら、部屋に戻れないぞ。
ハシゴでも買っておこうか。


いや、そんな状況を想像・妄想するより、詳細な現状把握が先だ。


タイルが剥がれた部分から奥をのぞき込んで見ると、タイルの土台部分の木材が腐って崩れかかっているのです。
どこかから水が浸食したのか。


さらに階段の構造をよく見てみると、構造のメイン部分は鉄製だ。
この鉄部は無傷だ。
階段が崩壊することはなさそうだ。


なるほど。
このまま放置でも階段・建物にはすぐには影響は無さそうだ。


ただ、見た目は良くない。
キレイな見た目であることに越したことはない。


これは、瑕疵になるのではないか。
売主負担で修繕してもらえないか。


私は、通常の状態を見て買おうと思った。
補修が必要なら、その分の指値をしていただろう。


また、売買契約書には以下の記載がある。
『引渡しまでに~』
この文言をもとに、交渉しよう。


すぐに、仲介業者に電話し、修繕をお願いしよう。
もちろん私の主張は、費用は売主による全額負担。


電話で話した際に仲介業者は、現地確認と売主へ報告をします、と言っていた。




2日後、仲介業者から電話があった。

仲介業者との会話内容

不動産屋
ヤマトさん、現地確認と売主への報告をしました。
階段タイル、他の部分も簡単に剥がれてしまいますね。

タイルを張る木部が腐ってますね。
これ、修繕するとなると大規模なものになりそうですね。
ヤマト

不動産屋
費用的には、おそらく20~30万円ほどになるでしょう。
まぁ、古いアパートではよくある事ですが。

20~30万円か。
なかなか大きな出費だ。
ヤマトの頭の中

なるほど。
売主さんは、何とおっしゃってましたか?
ヤマト

不動産屋
売主さんは、『費用を出すのはイヤではない。しかし、中古なので買主はこういう状況も考慮の上で買っているんではないか』とのことです。

なんとか、費用は出してもらえないでしょうかね。
契約書には明確に『引渡しまでに~』とあります。
仲介業者さんはどう思いますか?
ヤマト

不動産屋
確かにそうですが、中古はこういうことを覚悟して購入することが一般的であります。また、ある意味経年劣化とも言える現象なので、突発的な不具合ならともかく、こういう修繕を売主に負担するのは酷かと思います。

この仲介業者、売主には強く言えない関係なのかもしれない。大家と管理会社の力関係が如実に表れているな。まぁ、ここで私が強く主張して売買が白紙になるのは避けたい。幸い修繕費用は、満室1ヵ月分の家賃程度。仕方ない。相手の主張を受け入れよう。
ヤマトの頭の中

わかりました。
今回の件ですが、私の方でなんとかします。
決済・引渡は予定通りお願いします。
ヤマト



正直、納得いってない部分もあります。
水の浸食が経年劣化というなら、雨漏りも同じような理由をつけるのでしょうか。
それに、売買までに発生した事故の修繕は売主負担だと契約書に明記されています。


ただ、それでもこの物件はお買い得なので諦めることにしました。
費用負担を差し引いても、私の得る利益は十分高い。
一番損となる売買白紙は避けなければ。

※外装タイルの補修工事へのリンク(工事中)

教訓

仲介業者は売主の味方だ!





8月の上旬の決済・引渡日。
私、売主、仲介業者がスルガ銀行に会しました。


決済は1時間ほどで無事完了。
3棟24部屋のオーナーになった瞬間でした。

決済時に売主が語った昔話

決済を待つ間、売主は千葉のアパート業界の昔話をしてくれた。


このアパートは、バブル時代に建てられた。
銀行は不動産なら何でも融資を行い、小金持ちによる不動産投資が流行った。


ワンルームマンション。
リゾートマンション。
一棟マンション。
一棟ビル。


そして、一棟アパート。


全国的にはレオパレスや大東建託が有名だ。
一方、千葉県では『エドケン』という建築会社がアパートを建てまくっていた。


15平方mほどのワンルーム。
全室ロフト付き。
バス・トイレ一緒のユニットバス。
一目見ればすぐ分かる。


エドケンは千葉県中心に数百~数千棟のアパートを建てた。
アパート名は、『ジュネパレス』。
(なんとなくレオパレスに似ている名前だ。)


この物件は、今は名前こそ変わったが、新築時は『ジュネパレス』という名前だった。


建築会社エドケンは今はもう無い。
ただ、その歴史は売主を始めとする人々の間で受け継がれている。


私、仲介業者、そして司法書士はその話に聞き入っていた。


売主の昔話を聞いて私は想った。


不動産投資業界には歴史がある。
個々のアパートにも歴史がある。
売主の不動産投資にも歴史がある。
仲介業者はこの歴史を全て見てきている。


私の不動産投資はまだ1年。
この世界ではまだまだ新参者。
ただ、エネルギーは有り余っている。


これから壮大な歴史を作っていこう。


<<戻る   次へ>>


第3号アパートの詳細・CFのページへ

ホームページのトップへ

投稿日:2019年1月27日 更新日:

Copyright© 目指せ脱サラ!副業の不動産投資のキャッシュフローを全部公開 , 2020 All Rights Reserved.