【第4号アパート購入秘話(1/5)】第4号アパートとの出会い

前回の購入から約3年。
3棟のアパート経営は順調だ。


一方、私の私生活は大荒れだ。
妻との離婚調停は、一年も続いている。
ストレスで毎日胃がキリキリする。
髪の毛の色素も少なくなってきた。


ただ、離婚調停で一番の懸案であった財産分与は、そろそろ決着がつきそうだ。
手元に残るお金はだいたい見えてきた。


家ではすることが無い。
手元にはまとまったお金もある。
そして、私は不動産投資家だ。


よし、次のアパートを探そう!


例え離婚調停中でも、不動産投資からは離れられない。
起きているときは常に不動産のことを考えている。


投資用不動産のサイトはほぼ毎日見ている。
業者から送られてくる物件情報も必ず目を通している(ほとんどがダメ物件だが)。


どんなに疲れているときでも、どんなに眠い時でも、投資用不動産の販売図面を見ると興奮する。


目にする物件の99%は買ってはいけない物件だ。
しかし真の不動産投資家は、たま~に出てくるお宝を探して日々サイトを徘徊し続けるのだ。




ある朝、通勤電車の中で楽待サイトで物件検索していた。
すると、ある物件が目に止まった。


今の私は、良い物件かどうかは販売図面を3秒も見れば分かる。
見た瞬間分かった。良い物件だと。

< 第4号アパート >

第4号アパート

所在地千葉県
駅徒歩12分以内
構造木造アパ-ト
築年数26年
販売価格3,540万円
満室家賃320万円
利回り9.04%



おおぉー!
こ、これは!



朝7時台の地下鉄丸の内線の車内で叫びそうになった。危なかった。


楽待にこんな物件が掲載されるなんて。
朝で眠かったこともあり見逃すところだった。
一気に目が覚めてしまった。


電車に揺られながら、スマホを駆使してこの物件について分析を行った。


まずは、立地について。


最寄り駅はJRで乗車人員3万人ほどで中規模だ。
これだけで見れば並みだが、特筆すべき点が3つある。


1つ目
乗車人員10万人の大規模駅からも徒歩15分以内だ。
千葉県の乗車人員10万人の駅は、総武線沿いでは、JR船橋駅JR西船橋駅JR津田沼駅、JR千葉駅常磐線沿いに、JR松戸駅、そして、JR柏駅だ。


高い賃貸需要も期待できるし、最終的な出口としての選択肢は豊富だ。


2つ目
物件の近くにはいくつかの大学や工場などの大規模な施設もあり、そこを生活拠点にする人の入居が期待できる。


3つ目
なんと、第1号アパートから歩いて行ける距離にある。
土地勘があり、賃貸需要の高さは常日頃から感じている。


立地は、かなり良いです。


では、利回りはどうか。


この物件はワンルームが8部屋。
間取りは、バストイレが一緒。


延床面積が140平方mか。
通路を1割として除くと、140×0.9=126平方m。
8部屋分だから、1部屋あたりだいたい約16平方mほど。
典型的な狭めのワンルームのアパートだ。
保有する他のアパートと同じで、勝手がわかる。


ひとつ気になることがある。
現況では、洗濯機置場が室外にあるのだ。


もし洗濯機置場を室内に設置できれば空室は埋まりやすくなる。
想定家賃が3.3~3.4万円ほどと記載あるが、これは現状では無理だろう。
室内洗濯機置場を設置して、リフォームすれば可能な額だ。


買うとしたら指値すべきだ。
指値でどのくらいの利回りを目指せそうか。


3.3~3.4万円×8部屋×12ヵ月だと、1年で約320万円。
販売価格3,540万円なら、実際の表面利回りは9.2%。
指値が通って3,300万円なら、実際の表面利回りは9.9%。
より深い指値が通って3,100万円なら、実際の表面利回りは10.5%。


この立地で利回りが10%越えの物件はまずお目にかかれない!
1年ほど前、この近くで売りに出された築古アパートが利回り8%で一瞬で売れていたのだから。


この前提で、どのくらいのキャッシュフローになるか。


スルガ銀行で、2,600万円を期間25年・金利3.5%で借りたとしよう。
最近、スルガ銀行は1都3県の物件には3.5%を出している。
満室状態であれば毎月9万円のキャッシュフロー。


この時点では微妙だが、指値と今後の金利交渉で10万円超はいけそうだ。
そこそこ利益は残せそうだ。


収益性も問題ない。
しかも立地が良いので安定経営が期待できる。


最後に、担保力はどうか。


築20年越えなので、建物の担保価値はゼロ。


土地価値はどうか。
路線価×地積=約2,300万円!
かなり良い方だ!


土地の形はキレイな正四角形。4m公道に接道。
周辺に変な施設なども無し。
もちろん、田畑など全く見あたらない。


担保力も申し分なし。




私の重要視する『立地』『利回り』『担保力』は全て問題ない。
正直これほどの条件の物件を見つけるのは、1年間に3件あるかないかだ。
しかも、販売業者が売主なので仲介手数料(約100万円)が不要だ。
(その分、相手がプロなので指値は難しいかもしれないが)


楽待にこんな物件が載っているなんて。
既に売れているおとり物件かもしれない。
また、何か裏があるかもしれない。


しかし、考えているだけでは何も進まない!


すぐに販売業者に電話して問い合わせ。
まずはまだ売れていないかの確認。


まだ売れていないとの返答。
売れてなくて一安心。


続いて、基本的な項目を質問します。


現在の空室数は?
滞納者はいるか?
老人や生活保護者はいるか?
問題児はいるか?
サブリースはついているか?
境界線は明確か?
告知事項はあるか?
その他、気にしておく点はあるか?
現在契約に向けて進んでいる人はいるか?


問題はなさそうだ。
仕事後、現地調査に行こう。


この物件、室内に洗濯機置場を設置できるかが非常に重要だ。
建物を見るだけでなく、リフォームについて見通しが立てば具体的に検討しやすい。
内装業者Mさんを現地に呼んでおいて、室内に洗濯機置場を設置できるかを確認してもらおう。


仕事後は購入に向けた現地調査です。
久しぶりにワクワクする物件に出会えました。
仕事中、ワクワクが止まりません。
しかし同時に、売れてしまわないか心配でもありました。

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投稿日:2019年2月14日 更新日:

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