【第4号アパート購入秘話(2/5)】現地調査で見た空室は想像を超えていた

さて、実際に物件調査に行かなければ。
しかし、この日は平日。
会社の仕事に集中しなければ。


専業の不動産投資家がこの物件を見つけると、すぐにでも見に行くでしょう。
良いと判断すれば先を越されてしまいます。


私は、本業はサラリーマン。
会社を抜けるわけにはいかない。
売れてしまわないように祈ることしかできない。
会社にいる時間が非常に長く感じる。


早めに仕事を切り上げて現地調査へ。


電車の中で、売主でもある販売業者について調べておこう。


千葉県を中心に活動する不動産の転売業者。
投資用不動産もかなり扱っているようだ。


相手はプロだな。
町のおじいちゃん不動産屋とは違う。
しかも、売主だからできるだけ高く売ろうとするだろう。


指値は厳しいかもしれない。
しかし、掲載されている3,540万円では面白くない。
なんとか指値できる材料はないか。




色々考えているうちに現地に到着。
販売業者Jさんと内装業者Mさんがすでに着いている。


建物の外観は思ったよりキレイだ。
典型的な中古アパートだが、外観からは古さを感じない。
建物の敷地を一周してみたが、問題なさそう。


土地の形もキレイで広くて将来の出口として申し分ない。
周辺も住宅やアパートで気になる施設もない。


建物内部を見てみよう。
現在空室は5部屋。
空室はリフォームはしていないらしい。


1階の部屋から順に見ていこう。

写真

キッチンは使用感が残っている。
リビングは、建築時の畳のままだ。
だが、思ったよりキレイ。
もちろんこのままでは入居者が決まりそうにないので要リフォームだ。


一番重要なことを内装業者Mさんに質問。
室内に洗濯機置場を設置できるかどうか。


既存のキッチン幅が思ったより広く(幅180cm)、幅90cmほどのコンパクトキッチンに変更すれば洗濯機置場が確保できる。給排水管や電気配線もまず問題ないだろう、と。


室内洗濯機置場さえ確保できるなら問題はクリアです。


他の空室も順に見ていきます。
どれもリフォームが必要だが、問題は無さそうだ。


最後は2階の角部屋。
扉を開けた瞬間、私は唖然とした。

写真

うおおぉ!
めちゃくちゃ汚い。
人が住めるレベルではない。


手で蜘蛛の巣を払いながら部屋の中に入ります。


入ってすぐのキッチン部分は、台も壁も汚れている。
床には虫の死骸がいくつも転がっている。
なぜか、換気扇の羽は外されている。


風呂場とキッチンを仕切る扉が無い。
風呂場は、蜘蛛の住処がたくさんある。
床は虫の死骸だらけ。
とても風呂場には入れない。


リビングの畳はシミがはっきり分かるほど汚れている。
ハエとか見たことない虫が飛び交っている。
なぜか、網戸の網が無い。


部屋の中にいるだけで、冷汗をかいてきた。
前の入居者はこんな中で生活していたのか。


虫の多さに少しビビった。
驚いて大きな声も出てしまった。
隣の部屋まで聞こえたかもしれない。
変な人がいると思われたかもしれない。


部屋の汚さに呆れていると、販売業者Jさんが言いました。


不動産屋
この部屋をどうリフォームするかがこのアパート経営のキーとなると思います。



汚い部屋は大歓迎だ!
他の不動産投資家が避ける要素があればあるほど、買おうとする人は指値できるのだ。


とはいえ、内見する人のために掃除くらいはして欲しいものです!


ボロボロの部屋を眺めながら、この物件について考えてみた。


普通の不動産投資家なら、この部屋を見ると動揺するだろう。
しかし、私はほとんど動揺していない。
ホントです。信じてください。
尿も少ししか漏れていません。
少ししか。


ただ、こんな状態でもリフォームすれば見違えるようにキレイになる。
それに、これくらいなら以前リフォームした第2号アパート101号室の方が汚い。


この物件を見た他の投資家はどういう反応をしたのだろう。
少し突っ込んで聞いてみよう。

仲介業者との会話内容

この物件を内見したのは私で何人目ですか?
ヤマト

不動産屋
ヤマトさんで9人目です

今購入の手続きを進めている人はいますか?
ヤマト

不動産屋
今はいません。ただ問い合わせは多いです



なるほど。
私より前に8人も案内してるのに、具体的に進めている人がいないのか。
やはり、この部屋の汚さのせいだろうか。


いや、待てよ。
それ以上に重要なことがあった。
この物件は3部屋しか埋まってない。
銀行で頭金1割でローン組んだとしたら、どんなに金利が低くてもキャッシュフローはマイナス状態だ。


部屋も汚いまま。
半分以上空室状態。


この物件、投資用物件だが、ちょっとした再生物件と言える。
並みの不動産投資家が買うのは難しいだろう。
しかし、そのようなハンデある物件だからこそ安く買えるのだ。


この物件、


指値できるかもしれない…。




現地調査を終えると、販売業者の店舗に向かいました。


内装業者Mさんは、いろいろアドバイスをしてくれて帰っていきました。
もう4年もお世話になっています。
今回は、私の急な用事にも対応してくれたのでした。
Mさんには感謝です。これからも内装工事を発注します。


販売業者の店舗に着いて、追加の物件資料を精査。


だがこの時、私は買う決意をしていました。
資料を精査して問題が無いかの確認しながら、いくらで指値をしようかと考えていました。


私の様子を見ていた販売業者Jさんは言いました。


不動産屋
ヤマトさん。このアパートの購入はどうされますか?



来たな。
私の心は決まっている。
指値が通るなら買いだ!


だが、指値を伝える前にするべきことがある!
私には買うための資金の宛てがあるということを理解してもらわなければ。


指値とは、ただ単に買いたい金額を言えばいいというものではない。


自分の不動産投資の経験を伝える。
現地を見るなどして本気で検討していることを伝える。
そして、買うための資金の宛てがある投資家であることを理解してもらう。
そこまですることで、売主は価格交渉に本気で応じてくれるのだ。


単に安くしてくれと言うだけでは売主は値引きに応じるだろうか。
買主が本気であることが売主に伝わることで、売主は指値に対する返答を本気で考えるのだ。


このアパートの購入には前向きです。
買う場合はローンを受けることになりますが、スルガ銀行か静岡銀行を使います。
実績がありますし、仮審査は1~3日あれば通るでしょう?
ヤマト


販売業者Jさんは、私の話を聞き入っています。
プロの転売業者として、私が本気の投資家かどうかを見極めているのでしょう。


私は本気の投資家だということを販売業者Jさんに伝えた後に、本題に入りました。


このアパートですが、3,100万円なら買います!
理由は、その価格でなければ私の求める利益が残らないからです
ヤマト

不動産屋
社長に確認してきます。しばらくお待ちください


待つこと約10分。
販売業者Jさんが戻ってきました。


さぁ、どうなる!?
売主である販売業者が指値を受けるかどうか!?
不動産投資で最も緊張する瞬間です!


不動産屋
社長に相談しました。
ヤマトさん、3,100万円でオッケーです



よし!
440万円もの指値が通った!

これで利回りは10.8%!
ヤマトの頭の中


うれしさのあまり販売業者Jさんに抱き着くところでした。
あぶないあぶない。


その後、おおまかな契約日と決済日についても決めました。
ただ、売買契約は無事に融資の仮審査が通ってからです。
まぁ、2,3日あれば仮審査通過となるでしょう。


帰路についたのは、夜10時過ぎでした。


売買価格が合意したからと言って気を抜いてはいけません。
まずは仮審査を通す必要があります。
その後は、本審査の手続きと管理会社選定、リフォーム見積もりなどが待っています。


決済・引渡まで、まだまだやることは盛りだくさんです。

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