【第4号アパート購入秘話(3/5)】スルガ銀行に仮審査依頼をするも…

販売業者と売買価格は合意しました。
融資の仮審査さえ通れば売買契約です。


仮審査は、今までと同じく今回もスルガ銀行に依頼しよう。
初期費用で500万円ほどかかりそうだが、手元資金は問題ない。
すでに保有している3棟はきちんとキャッシュフローを出している。


今回も、問題なく仮審査を通過できるだろう。
半日もかからずに短時間で通過するかもしれない。


スルガ銀行に仮審査申込書と必要資料をメール送付。
そして、翌日昼に担当者に電話。

スルガ銀行との会話内容

久しぶりに築古木造アパートを買おうと思います。
昨夜、必要資料をメールで送りました。
担当者さんの感覚でかまわないのですが、仮審査はいけそうですか?
ヤマト

銀行員
資料は拝見しました。
申し訳ないですが、今回は難しいですね

え?
もし融資額が伸びなければ、頭金2割とか出しますが
ヤマト

銀行員
すいません。今回は難しいです

おかしい。
なんか今までと全然トーンが違う。
ヤマトの頭の中


何度押しても「難しい」を繰り返すのみで、稟議に上げてくれようとしません。


積立定期はもう4年間続けている。
会社の給料も下がってない。
既に持っている3棟の経営も順調だ。
初期費用も十分ある。


木造に対する融資方針が変わってしまったのか。
築古ばっかり買っているので、財務が悪いと見なされているのか。
何を言っても担当者は難しいとの言葉を繰り返すのみ。


担当者の返答は変わりません。
私は、電話を切るしかありませんでした。


どうしよう。
せっかく指値が通ったのに。
融資が受けれないと第4号アパートが買えない。


しかし、築古アパートへ融資する金融機関は他にもあります。
静岡銀行SBJ銀行セゾンファンデックスなど。


気を取り直して、静岡銀行に電話です。
2年ほど前に借換を相談した担当者に電話しました。
(当時、スルガ銀行からの借換の相談しましたが、結果的にはスルガ銀行が3%未満まで下げてくれました)

※リンク先は工事中

静岡銀行担当者は私のことを覚えていてくれました。
融資できる可能性は高いとのこと。
すぐに資料をメール送付。


3日後、静岡銀行担当者から電話がありました。
仮審査OKとの回答。
ほっとした瞬間でした!




その週末、仲介業者の店舗で不動産売買契約を行いました。


私は4棟目なのでもう慣れています。
契約書の中身は事前に確認済みで、当日は内容を確認するだけです。
売買契約は約一時間で無事終了。


決済・引渡は約1ヵ月後。


決済・引渡までに、するべきことはあります。
リフォームの積もりと管理会社を選定しなければ。
静岡銀行の本審査を通過する必要もあります。


ただ、今まで購入の度に経験してきたので、戸惑いはありません。




まずは、リフォーム見積もりです。


第4号アパートは全部屋キレイにリフォームする必要があります。


さすがに決済・引渡前にリフォームを始めることはできません。
しかし、見積もりを取る許可を得ておきました。


今回のリフォームの最も重要な点は、洗濯機置場を室内に設置すること。
それには、キッチンの取替と電気配線・給排水管の変更が必要です。


内装業者Kさんにアドバイスをもらいながら、どのようにリフォームを行うか詳細を詰めていきます。

※第4号アパートのリフォームへのリンクは工事中




管理会社はどうしようか。
第4号アパートは販売業者が売主であり、保有期間中は自社で管理を行っていた。


管理会社の選定は非常に重要だ。
どんな管理会社に委託するかで入居率に大きな影響がある。
この物件にとって最も適している不動産屋を探し始さなければ。


重要視すべき点は、この地域で客付け力が高いこと。


客付け力のある不動産屋とは、どのような店が当てはまるのか。


駅からできるだけ近い。
建物の1階にあって目立っている。
店内が明るくて入りやすい。
若くて元気な店員がいる。
土日祝は定休日ではない。


大手不動産仲介業者など知名度も重要ですが、第1号アパートでの経験から最重要項目とはならない。大手は大家からすると制約が多いので不便な時もある。


色々調べた結果、管理会社の候補を2社が良さそうだ。

< 管理会社候補 >

M社:その地域の老舗の不動産会社
D社:大手不動産会社のチェーン店


この2つのどちらが管理会社としてふさわしいか。
考えていても仕方ありません。


まずは、M社を訪問しよう。


M社はその地域で数十年経営している不動産屋。
地場の不動産屋はおじいさん社長中心に数人で経営していることが多い。
だが、ここは店舗内だけで10人ほどが働いている。
地元で有力な不動産屋です。


周辺の企業や学校などから直接募集依頼も来るほど地域に根ざしています。
客付けに関して自信があるとのこと。
また、周辺の不動産屋にも空室募集をかける、と。


この地域の多くのマンションやアパートには、M社の看板が掲げられています。
これほど多くの賃貸物件を管理していると、今後売買物件情報も入ってくるかもしれません。


ただ、少し違和感を感じたことがありました。
M社幹部の話し方が、上から目線なのです。
話している間、ずっと気になっていました。


その後、実際に物件を見てみたいと言うので現地を案内。
室内で、今後どの様なリフォームを予定しているかについて説明。


一通り話した後、M社幹部は最後に言いました。


不動産屋
だいたいわかりました。
この物件、当社が管理してあげてもいいよ



『管理してあげてもいいよ』だと!?


そんな上から目線の不動産屋に管理など頼むかい。
確かに私が弱小大家です。
しかし、そんな上から言われる筋はないです。


私は、「この場ではまだ決めきれない」と返答しました。


M社幹部の上から目線にはびっくりです。
今まで50社を超える不動産屋を訪問してきましたが、あのような上から目線の会社は初めてです。


※M社には、後日お断りの電話を入れました。
特に、引き止められもしませんでした。




気を取り直して、D社を訪問しよう。


D社は駅近くの1階にあり、店内はとても明るくキレイです。、


私が管理会社を探していることを伝えると、店長が管理等について説明してくれました。


話していると、店長は私と年齢が近いことが判明しました。
とてもハキハキしていて明るいです。
しかも、なかなかのイケメンです。
おそらく私よりモテるでしょう。
悔しいですが、そこは諦めが重要です
少しはおこぼれにあやかりたいものです。


管理の条件は、私の希望をほぼ満たしていました。


その後、現地を見てもらい、どのようなリフォームを施す予定かを説明。
D社の店長は、私のような弱小不動産投資家に対してとても丁寧に接してくれます。
かれこれ1時間ほどD社店長と話して、信頼できると感じました。


話しているうちに、心に決めました。
ここに管理を委託しよう。


最後にD社の店舗に戻ってから、管理委託をする旨を伝えました。


管理委託契約は、物件の決済・引渡が終わってから結ぶことになりました。




売買契約後、静岡銀行の融資本審査の手続きも始めました。


本審査のために必要な資料はスルガ銀行の時とほとんど同じです。
必要資料をそろえるのは、相変わらず大変です。
しかも、物件を3棟持っているので大変な量になります。
もはや、トラウマです。


資料を出し終えた翌日、担当者から電話がありました。
企画部門から、「空室5部屋を埋めるために必要なこと」についてまとめるように言われたとか。


私の経営能力が試されているのだろうか。
空室対策は常に考えている。
ここは、腕の見せ所や!


その日、仕事から帰宅してから6時間かけ8ページの資料を作りました。
いや、作ったというか、常に考えていることを資料化しただけと言った方が良いでしょう。

※写真

会社での仕事より、何倍も集中しました。
さすがに疲れました。




資料を提出して2週間後、静岡銀行から融資本審査の通過の連絡がありました。

静岡銀行の融資条件

  • 金額:2,600万円
  • 期間:25年
  • 金利:3.3%



この物件の満室時キャッシュフローは毎月10万円になります。
1室空室では7万円、2室空室時は4万円です。


現状では5部屋空いているので毎月マイナス5万円となります。
このままでは持ち出しです。大変な状態です。
1日でも早く空室を埋めなければなりません。




その他に、火災保険の申し込み、プロパンガス会社との交渉などを行いました。
リフォームの見積書も送付されてきました。


やることは全てしました。
あとは、決済・引渡を待つのみ。


ただこの後、売買が白紙になるかもしれないような大問題が発覚するのでした。



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