【第4号アパート購入秘話(4/5)】決済5日前に過去の死亡事故が発覚!

決済を5日後に控えたある日、販売業者Jさんから電話がありました。


Jさんは、少し動揺しています。

販売業者との会話内容

ここに文章。

不動産屋
ヤマトさん。
重要なお知らせがあります。
冷静に聞いてください。

どうしましたか?
ヤマト

不動産屋
実は、第4号アパートの一室で過去に死亡事故があったこと判明しました!

なんだとー!?
し、死亡事故があったなんて。
いきなり言われて頭真っ白だ。
しかも、決済は5日後だぞ。
ヤマトの頭の中

ほ、ほんとですか!?
ヤマト

不動産屋
たまたま物件周辺の業者とやり取りすることがあって、その際に知りました。
当社に販売した売主に確認したところ、事故の事実を認めました。

当社の前の所有者は、当社との売買時にはそのことを知らせてなかったので、我々も今まで気づきませんでした。



気づかなかっただと!?
それでもプロか!
ヤマトの頭の中

死亡の原因は何ですか?殺人ですか?病気ですか?
あと、どのくらい前に起こったのですか?
ヤマト

不動産屋
死亡要因は病死です。
5年ほど前に起こったそうです

なるほど。分かりました。
一度電話を切って考えさせて下さい。
もしかしたら売買契約を白紙にするかもしれませんし、お金での解決を相談するかもしれません
ヤマト

電話を切ると、大きなため息が出ました。


どうしようか。
この売買は見送ろうか。
ただ、病死なので厳密には告知義務はない。
まだ検討の余地はあると考えるべきか。


決済が数日後に迫っている。
売買を進めるかどうかを早く決めなければ。
悩んでいても仕方ない。
死亡事故による影響について、調べてみよう。




物件の死亡事故物件が影響しそうなのは、入居募集時と売買時だ。


入居に関しては、この物件に限ってはそれほど影響ないだろう。


この物件の様な地域最低家賃を求める入居者は、過去の病死はそこまで気にしない。
家賃さえ安ければ、入居希望者は必ず現れる。
この様なデリケートなことに関して敏感なのは高所得者の人たちだ。


将来の売買価格への影響も限定的だろう。
更地にして住居用として販売するのであればまず問題ない。
なぜなら、病死はどの家庭にも普通に起こっていることだ。
もし更地にしてしまえば、病死した部屋自体がなくなるので問題ない。


多少影響があるのは、中古のまま売買する時だろう。
病死と言えども事故物件を避ける投資家は一定数いる。
万が一売却することになった際には影響はある。
ただ、私は最終的に建替えか更地での売買を想定しているのでまず問題なさそうだ。


入居募集時や売買時には、さすがに事前に伝えるべきだ。
もし、知らせないと後から問題となる。
問題は、今後何年先まで告知を続けなければならないのか。
10年?20年?決まりが無いのが現状だ。


救いの点もある。
このアパートは8部屋で、たとえ1室に問題を抱えていても全体への影響は軽微だ。
これが区分ワンルーム投資だったらリスク分散が効かないので致命的だった。


賃貸経営をしている以上、いつかは死亡事故に遭遇すると思っている。
不動産投資歴5年で今まで死亡事故に巡り合わなかったことの方が珍しい。


第1号アパートで、90歳のおばあさんが亡くなったりしていたら。
第2号アパートで、70歳の家族介護で寝たきりの人が無くなっていたりしたら。


大家にとって、死亡事故にはいつかは巡り合うものだ。
死亡事故があった物件を経営することは、今後の良い経験になるはずだ。
さすがに、こんな決済直前のタイミングで訪れるのは驚いたが。


総合的に見れば、それでもこのアパートの条件はとても良い。
例え過去に病死事故の履歴があったとしてもだ。


引き返す必要はない!買おう!
販売業者には、金銭的な解決を相談しよう。、


では、いくらを解決金として要求しようか。


売買価格は3,100万円で、1部屋あたりは400万円弱。
一部屋あたり家賃が3.5万円とれるところ、事故の部屋は2万円に約40%ダウンと仮定。
そうすると、事故の部屋の価格は400万円から40%ダウンの230万円ほどとなり、価格低下は170万円と見積もれる。解決金は200万円くらい要求しようか。

※価値低下の説明図

また、一部の意見として、『死亡事故があった部屋でも、その後に入居があればリセットされたことになり、次の人には伝える必要がない』とある。販売業者に入居者として契約してもらおう。できるだけ手は尽くしておこう。


販売業者に解決金+入居契約での解決を相談しました。
販売業者も金銭での解決に前向きでした。


ここで、双方の主張です。

・私の要求条件
解決金300万円
家賃3.3万円で3年間入居

・販売業者の提示条件
解決金50万円


相手は百戦錬磨の不動産転売業者。
こういう交渉は慣れているだろう。


交渉の基本は、『最初は高めを投げて、徐々に歩み寄る』だ。
最初はダメ元で高めの球を投げてきたのかもしれない。
焦らず、諦めず、交渉を続けよう。


その後、何度もやり取りする中で以下の条件で合意しました。


・合意の金銭条件
解決金130万円
家賃3.0万円で3年間入居(計90万円分)


合計で220万円の金銭譲渡。
かなり満足な条件。


ここで一つ気になる点が。
このことを今すぐ銀行に言うべきか。


もし言ったらどうなる?
融資審査も1からやり直しになるのでは。
そんな面倒なことはしたくない。
なにか良い方法は無いか。


良いことを考えた!


解決金の交渉についての交渉は今日行った。
ただ、この問題が発覚して交渉したのは決済後ということにしよう。


解決金の覚書の日付や、金銭の受渡日も決済後としておけばいいのでは。
決済後に問題が発覚して解決金を支払うことで合意したということにすれば、銀行への報告は必要ないだろう。


これで無事に決済・引渡を迎えることができる。
人間、ギリギリまで追いつめられると、いい考えが浮かぶものだ。




決済・引渡の日、私は会社を休んで10時から静岡銀行に行きました。
販売業者、私、販売業者が指定した司法書士、そして、銀行担当者が部屋に集まりました。


静岡銀行担当者は、淡々と決済の手続きを進めていきます。


ひとつ気になったことがあります。
静岡銀行担当者は、決済時点での銀行通帳も入念に確認してくるのです。
担当者が、ネットバンキングのリアルタイムの銀行預金残高を確認してきます。
スルガ銀行は、ここまで入念な確認は無かったのだが…。


決済・引渡の手続きは無事1時間ほどで終了。
晴れて4棟のアパートの大家になりました。


決済・引渡を終えると、管理委託契約をするために千葉に向かいました。

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