【第4号アパート購入秘話(5/5)】あとがき

このアパートは、
決済・引渡の2ヵ月後にリフォームが完了し、
その後4ヵ月かけて無事満室になりました。


おおよそ3年ぶりのアパート購入でした。


中古アパートは、ほぼ毎日サイトでチェックしていました。
例え離婚調停中でも、不動産のチェックは欠かせません。


前回購入時から3年経ちましたが、徐々に売り物件の利回りは下がってきていました。
3年前にはあった高利回りや好立地の物件はほとんど見かけなくなっていました。


今回、事故物件であることが判明したことを含めても、『立地』『利回り』『担保力』を考慮すると総合点はかなり高い。


なぜ、こんな条件で買えたのか。
色々比較したうえなので、かなり安い買い物なはず。
今後のためにも、なぜこのタイミングで良い物件を買えたのかを検証してみました。


高く買えた理由は明白だ。


8部屋中5部屋が空室だった。
空室は汚いままだった。


買った瞬間に毎月マイナス10~15万ほどの持ち出しがあります。
入居が決まらなかったら、マイナスのキャッシュフローが続きます。


部屋は虫が飛び交っている状態で、人が住める状態ではありません。
買った場合、最初にリフォームで多額の出費は必至です。


この状態では、一般的な不動産投資家は買いたいと思うでしょうか。
ほとんどの不動産投資家は買いたいとは思わないでしょう。


だから、私は440万円もの指値が通ったのだ。


この物件、販売業者はより高値で売る方法はなかったのか。
どうすればよかったのか。


答えは簡単です。
販売業者が全部屋キレイにリフォームし、
満室にしてから売りに出せば良かったのです。


私とは3,100万円で合意していた。


一方、5部屋のリフォームなら約200万円ほどかかる。
だが、キレイにリフォームして満室にしたら、この地域でなら8%で売れるでしょう。
その場合の価格はなんと4,200万円!


200万円かけてリフォームして満室にすると、
当初よりもなんと約1,100万円も高く売れたのです。
このアパートの立地はとても良いので、完全に売り手優位な案件になっていたでしょう。

※高値と安値の図

部屋がキレイで満室であれば、一般的に投資家は買いやすいです。
買った瞬間キャッシュフローはプラスで、実際は何もする必要が無い状態なのだから。


販売業者は、この物件をきちんとリフォームして満室にすることで最も高く販売できたのです。
それが、早く売って利益を得ようとしたことで、結果的に安売りをしてしまっていたのです。


完全に販売業者の作戦ミスです。
まぁ、安く買えたので私にとってはありがたいのですが。


私は、これは再生物件のつもりで買いました。
このボロボロの状態を立て直して経営することをイメージしたのです。


誰でも取り組めることではないだろう。
4年間の不動産賃貸経営の経験と、3棟で毎月数十万円のキャッシュフローがあったから買うことができたのです。


たとえ不動産の転売業者と言えどもミスをするときがあるのです。
我々サラリーマン不動産投資家がこの業界でセミリタイヤを目指して這い上がっていくためには、そのような他人のミスを見逃さないことも重要です。

(第4号アパート購入秘話 完)


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投稿日:2019年2月14日 更新日:

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