戦略・思考・分析

家賃収入1,400万円のサラリーマン大家が考えた不動産投資を成功するための3つの条件

不動産投資家ヤマトです。


まず前提として、そもそも私はまだ不動産投資では半人前です。


まだ不動産投資を始めて5年しか経っていません。
家賃収入は年間1,400万円ありますが、メガ大家と比べると微々たる金額です。
そして何より、今もサラリーマン生活をしています。


しかし、ゼロから半人前になる中で、不動産投資で成功するためには何が必要かを考える機会は多々ありました。そこで、私の考えとして、重要な条件が3つ必要だと感じたのです。


これは、あくまで私の考えです。
異論・反論・補足・文句は大歓迎です。


①数字で判断すること


私が投資用不動産の購入を検討するときに重要視するのは、
『立地』
『利回り』
『担保力』
の3要素です。


このうち利益の源泉となる『利回り』に関しては、詳細に分析しなければなりません。


まず、対象となる物件の家賃相場を正確に調べます。
そして、融資返済額や固定の経費を計算します。
こうして、実際の利益率や利益額、キャッシュフローが分かります。


ここで、賃貸経営の利益の仕組みを整理してみましょう。


売上(収入):家賃、更新料
費用(支出):融資返済(利息分)、管理費、修繕費、税金


売上(収入)は、単純に入居数×家賃で決まります。


支出(費用)は、融資返済、管理費、税金は購入の段階で確定します。
変動するのは入退去の際に発生するリフォーム代くらいです。


ここで、賃貸経営を考える上で、非常に重要なことがあります。


賃貸経営の売上とは家賃収入ですが、この家賃収入はとても安定的に入ってきます。
他の事業の様に、翌日から売上がゼロになるということはほぼありません。
もし退去があったとしても、通知があってから1か月間は家賃が入ります。


さらに、この売上(家賃収入)は、季節、天候、気温に全く影響を受けません。世の多くの事業がこれらの影響を受けるにもかかわらず、家賃収入に影響することはほとんどありません。


また、複数の部屋を保有している場合(一棟ものや複数の区分所有など)、一部屋が退去となることが、他の部屋の退去を誘発することはほとんどありません。個別事業同士の影響が薄いとは非常に重要です。


さらに、世の中の景気にもほとんど影響は受けません。景気が良くなって近隣に新築物件が増えたとしても、それは年単位の変化で非常にゆっくりしたものです。


賃貸経営事業の売上は非常に安定しています。
例え変化があっても非常にゆっくりです。
この様な事業は他になかなかありません。


強いて言うなら、鉄道や電力などのインフラ事業に近いでしょう。
ビジネスモデルとしては非常に安定しているのです。


この様に考えると、賃貸経営は様々な業種の中でも収支構造が最も単純な部類に入ります。
その分、事前の収益シミュレーションは非常に重要です。
しかし、言い換えれば、事前にしっかりとシミュレーションをしていれば想定通りの経営ができるのです。


②相手の立場に立って考えること


不動産投資では、普段の生活では接することがない人と、直接的・間接的に接することになります。


不動産業者、不動産の売主、銀行員、入居者、管理会社、「客付け」業者、内装業者、エアコン工事会社、ガス工事会社、税理士など。


これらの人々と取引をスムーズに行うためには、円滑なコミュニケーションが必要です。


ここで言う重要なコミュニケーションとはなにか。


世間話で盛り上がること?
お土産などで気分を良くすること?


確かにこれらは大事です。
しかし、もっと大事なことがあります。


それは、『何をすれば相手が前向きに協力してくれるか』を考えることです。


取引先の人々は色々な業務に追われています。
そのため、『この大家さんと関わると得をする』と思った時しか真剣に取り合ってくれません。そのため、依頼事などをする際は、『相手の立場に立って』考える必要があります。


しかし、大家同士で話を聞いていると、この『相手の立場に立って』考えることが足りないと感じることが多々あります。


理由は大きく分けて2つあると思います。


1つは、所詮は副業だと気を抜いている場合です。


この様な考えは、即刻改める必要があります。
その大家にとっては副業でも、取引先の人々にとっては本業なのです。
適当な気持ちで対応していては失礼ですし、すぐに見抜かれます。


もう1つは、関わる人々と価値観が大きく異なっている場合です。


不動産投資をしている多くの人は、収入や資産は比較的恵まれた環境にいます。
年収は同世代の平均以上で、貯金も数百万円以上あるでしょう。1億円以上ある人もいるでしょう。


その様な普段の生活に困る事はない人達が、より豊かな生活を目指して不動産投資の世界に飛び込んで来る人が多いです。


ただ、そのような人々は、気付かないうちにお金に対する感覚が世間ズレしている場合があります。


会社の同僚や友人達と、普段から以下のような会話をしていませんか?

「東京23区内や大都市に、家を買った。」
「子供を私立の学校に進学させる。」
「今年の夏は〇〇へ海外旅行行った。」


この様な会話は、世間の平均的な会話でしょうか。
少なくとも、家賃5万円前後の人にとっては異次元の会話内容です。
この様な生活環境が当たりまえになっていると、よほど気を使わないと入居者の気持ちが分かりません。


賃貸経営を行っていく中では、いろんな人と関わることになります。
この様な時は、ぜひ『相手に立場に立って』考えてみましょう!


取引相手の立場に立つには…。
会社からどのような目標を設定されているのか。
いくらまでの値下げ要求までなら受け入れてくれるのか。


入居者の立場に立つには…。
どのような生活レベルなのか。
いくら以上の出費を”高い”と感じるのだろうか。
どの様な設備があれば快適と思ってくれるのか。


この様に『相手の立場に立つ』と、相手が何を求めているのかが見えてきます。
相手に対して一番効果的な”アメ”を差し出すことで、こちらの望む動きをしてもらえるのです。


不動産投資で接する人々は、普段の生活で接することが無い人々です。
漠然と、「〇〇をお願いします」と依頼してもなかなか相手は動いてくれません。
だからこそ、よっぽど意識して考える必要があります。


ぜひ、『相手の立場に立って』考えてみてください。


③自分をコントロールできること


人間は誰しも弱い生き物です。
現状を変えたいと思って何かを始めてみても、
努力し続けることは辛いものです。


ついつい休みたくなってしまいます。
ついつい楽な方へ流れてしまいます。


不動産投資を続けるのは、辛いことがたくさん待ち受けています。


本を読んだりセミナーに通ったりしても、わからないことがどんどん出てきます。
いつまで勉強を続ければいいのか分からなくなります。


毎日毎日物件探しをしていても、なかなか理想の物件に巡り合いません。
販売図面を見るのが辛くなることもよくあります。


やっと巡り会えた理想の物件に買付を入れても、他の人の方に買われてしまうこともあります。
銀行の融資審査が通らないということもあります。


そんな中でも、理想の物件を買えている人はいます。
しかし、その人は1回で成功したわけではありません。
何百回、何千回という失敗を乗り越えて上手くいっているのです。


うまくいかない間は心が折れそうになります。
うまくいかない時の方が多いです。
それでも諦めなかったのです。


不動産投資は、努力のみで自分の人生を変えることができる数少ない分野です。


難しい資格や特殊な能力は必要ありません。
決してあきらめないでコツコツと努力することが重要なのです。
これほど、努力が成果として現れる分野はなかなかありません。


上司に嫌われていても大丈夫。
モテなくても大丈夫。
イケメンでなくても大丈夫。
コツコツ努力する気持ちさえあれば、成功する可能性があるのです。


ただ、不動産投資に興味を持った人の多くに共通することがあります。
ほとんどの人は、不動産投資に興味を持っても、しっかり調べてみよう・勉強してみようとしないのです。


その理由はいくつか考えられます。


仕事から帰ってきたら疲れている
不動産の勉強が面倒だ
物件探しが面倒だ
数件見ただけで『良い物件は無い』と結論付ける
銀行開拓が面倒そうだ
リフォームなどの対応が面倒そうだ


その気持ち分かります。
とても分かります。


ただ、それは自分への甘えでしかないのでは。


あと『今は相場が高い』という最もらしい理由があります。
しかし、これは『しないための理由』にしか聞こえません。


不動産は相対取引です。
相場からかけ離れた値段で取引されている物件は星の数ほどあります。
したがって、相場が高い時でも、割安な物件を探せばいいだけです。


数件の物件を見て『相場が高い』と結論付けるのは誰でもできます。
1,000戸の部屋を見ると、1つや2つは光り輝く物件があるはずです。


そもそも、
不動産投資の世界では、
常に『今は相場が高い』と言われ続けていますよ。


私は大家としてはまだまだ半人前ですが、これだけは言えます。


良い物件が向こうからあなたに会いに来て、あなたを豊かにすることはまずありません。
あなたが豊かになるためには、あなたから向かっていかなければならないのです。


精一杯勉強して、
精一杯物件探しをして、
精一杯融資を受ける努力をして、
始めて良い物件に出会えるのです。


自らの手で、5年後10年後の人生を変えましょう。
不動産投資ならそれが可能です。


私も日々頑張っています。


(完)

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