戦略・思考・分析

年収300~700万のサラリーマンが不動産投資で脱サラする投資法!

このページでは、年収300~700万円のサラリーマンが不動産投資で脱サラを目指す方法について徹底解説する。

<年収300~700万円のサラリーマンの投資法>

(目標CF)
年間500万円
中古区分戸建て中古区分売買
難易度超高
価格300万~200万~300万~
利回り8~13%12~30%10%~
ライバル数中(実需層も)
流動性低~中
収益性中~高中~高
リスク度低~中
脱サラまで15年以上7~12年程度5~12年程度

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中古区分マンション投資

区分マンション投資は、最も有名な不動産投資の方法だ。
サラリーマンなら誰もが目にしたことはあるだろう。

区分マンション投資は、新築中古に分かれる。
絶対的な前提として、脱サラを狙うなら新築区分は避けるべきだ。

新築区分は融資を受けて購入すると、キャッシュフローはゼロかマイナスになる。しかも、数年経過すると家賃は下がり、さらにキャッシュフローは悪化する。
これではいくら買っても脱サラは不可能だ。

一方、中古区分なら高い利回りも物件もある。
きちんと選んで買えば、融資を受けて買ってもキャシュフローはプラスになる。

とは言え、中古区分は非常に幅が広い。
早期の脱サラを狙うなら、高利回りでキャッシュフローが残る物件を選ぶべきだ。

では、どのような不動産か。
下の図を見て欲しい。

※図

図は、販売中の区分マンションの価格と利回りについての分布イメージ図だ。
一般的に、価格が高いほど利回りが低い傾向がある。

図の物件群Ⅰは、都心のキレイな築浅区分ワンルームだ。
都心のキレイな築浅区分マンションの賃貸需要は非常に高い。
だが、利回りは低くキャッシュフローは貯まりにくい。
早期の脱サラを狙う場合は、この物件群Ⅰを狙ってはいけない。

一方、物件群Ⅱは、建築後20年以上が経っており、賃貸需要も高い地域とは言えない物件だ。
だが、利回りは高い。

脱サラを目指すなら、この物件群Ⅱから選ぶべきだ。

もちろん、この物件群Ⅱならどれでも良いという訳ではない。
9割以上は買ってはいけない物件だ。
狙うべきは、物件群Ⅱの中で、利回りが高くて賃貸需要がある程度有ると判断できる物件だ。

基本的に、利回りが高い物件は何かしらの問題を抱えている。
だが、その問題に上手く対応しながら安定経営することで、高いキャッシュフローを得られる。

では、どんな条件(利回りや立地)が良いのだろうか。
それは、投資家がたくさんの物件を見比べて自らの相場観を養っていくのだ。

自分の投資エリアを決め、その範囲内で100件、200件と販売図面を見ていく。
そうすると、だんだんと物件の良し悪しが分かってくる。

・〇〇駅から徒歩10分なら利回り11%くらいが妥当だ
・△△市▲▲町なら、部屋の坪単価は1mあたり40万円だ
・□□市は通勤は便利だが、家賃水準はあまりにも低いので避けるべきだ

いくつもの販売図面を見て、良いと思う物件には物件調査に出かける。
実際に物件や周辺環境を見て問題なければ買付証明書を出す。

購入は現金でもローンでも良いだろう。
だが、本当に良い物件は融資を受けている暇がない。
貯金が有ればとても有利だ。

無事購入できれば、リフォームして貸すことになる。
工事個所は、床、壁紙、キッチン、エアコン、照明、水栓くらい。
区分マンションのリフォームの難易度は高くない。

リフォームさえ終えれば、仲介業者に依頼する。
あとは、入居者が現れるのを待つ。

中古区分マンション投資の難易度は高くはない。

一番のハードルは物件選びだが、それも他の投資法に比べれば難しくない。
ただ、買う物件にあまりにも細かくこだわったら、いつまで経っても買えない。

価格も小さいのでリスクは非常に低い。
買った物件が失敗であっても、現金買いならリスクは無い。
もし、仮に融資を受けていてもリカバリーは可能な金額だ

それに、いざとなったらすぐ売れる。
実需での買いは期待できないが、この価格帯は投資家が非常に多い。
設定価格さえ間違えなければすぐ買い手が現れるものだ。

ただ、中古区分マンション投資では、良い物件を選んでもキャッシュフローは小さい。

500万円の中古区分マンションの利回りは、一都三県だと高くても10%ほど。
融資を受けずに買っても、年間の利益は30~50万円ほど。

中古区分マンションのみだと、年間キャッシュフロー500万円までは、500万円のローン完済済み物件が10戸以上必要だ。

中古区分マンション投資は、少額で始められて経験を得るには効果的な方法だ。
だが、早期の脱サラは非現実的だ。

もし、短期間での脱サラを目指すなら、どこかの段階で他の投資法を組み込む必要がある。

戸建て投資

戸建て投資も人気の投資法だ。
価格は数百万円と低いわりに利回りは高い。

だが、中古区分マンション投資とは比較にならないくらい難易度が高い。

まず、物件探しの時点から大変だ。

戸建てで数百万円クラス物件は、基本的に都心部にはない。
一都三県でも、ターミナル駅から離れた地域になる。

戸建ては、どんな地域にも存在する。
街中にもあれば、田畑に囲まれた地域にもある。
駅から近い場所にもあれば、歩いて30分なんて場所にもある。

その場合、賃貸需要の見極めが重要となる。
田畑に囲まれてポツンと建っている戸建てを買い取っても、果たして誰が借りると言うのか。

戸建ての賃貸需要の見極めは、区分マンション投資よりはるかに難しい。

区分マンションは、ある程度賃貸需要があることが確認した上で建てられることが多い。
だが、戸建ての場合はそうではない。
戸建ては、マイホーム保有目的に建てられるケースがほとんどだ。
賃貸需要の有無なんて調べているはずが無い。

戸建てを検討する場合は、入念に賃貸需要を調べなければならない。
では、どうやって戸建ての賃貸需要を見極めるのか。

アパートなら、周辺の同等の物件の入居率を調べれば良い。
だが、戸建ての入居率を調べることなど不可能だ。
どの戸建てが賃貸かなんて判別不能だからだ。

また、あったとしても数戸で、それだけで賃貸需要の判断なんて不可能だ。
となると、戸建てと近い間取り・広さの賃貸アパート・マンションの入居率を調べるしかない。

あとは、周辺環境を見て住みやすいかどうかを補足する。
この時、できるだけ客観的な目で見るようにしよう。

また、戸建て中古区分マンションと違い、実際に持ち家を探している実需層も買いに来る。
これは非常にやっかいな問題だ。
投資家が買いたいと思っても、投資に見合わない高値(低利回り)で売買されることが多々あるのだ。

実需層は利回りなど見ていない。
物件が気に入れば、例え価格が多少高くとも買われていく。
利回りが2%や3%でも、余裕で買われていく。

当然、売り手も高値で買う実需層に向けて価格を設定してくる。
その価格では投資物件としては成り立たず、投資家の入る余地はない。

だが、”ある条件”の物件は実需層は買わない。
戸建て投資家は、その”ある条件”の物件に狙いを定めて売りを待つべきだ。

その”ある条件”とはなにか。

一つは、買うには微妙だが借りるには許容できる物件だ。

持ち家を探している人は、自分が一生住むことになるのだから、高いレベルの条件を設定している。満足度90%以上で探している状態だ。

一方、賃貸で住む人は、しょせんは仮の家なので、そこそこの条件で許容する。満足度は60%もあれば十分だ。

したがって、投資家としては、持ち家には適さないが、借家としてはニーズが有りそうな物件が狙い目となる。

では、どういう物件が持ち家には適さずに、仮の家としてはニーズがあると言えるか。
いくつか例があるが、この先数年間住むは十分だが、一生住むには適さない物件だ。

例えば、急な坂や階段の途中にある物件などが該当する。

元気な今は良いが、老後になると階段の上り下りは辛い。
そうなると、その家は賃貸で住んでも、買おうとはならない。
つまり、もし売りが出ていても実需層は将来を考えて買わない可能性が高い。

他には、とてつもなく部屋が汚い物件が当てはまる。
長年放置されていた物件などだ。

実需層が物件を検討する際は、室内の写真や内見をして、生活がイメージできれば買おうとする。
しかし、もし室内がとてつもなく汚れていれば生活がイメージできない。
そうなると、実需層は買おうという気にならない。

売り手はリフォームしてから売れば良いのでは、と思うだろう。
だが、売り手にリフォームするお金がなければ、価格を下げて売り出すしかない。
また、長年放置していた家であれば、わざわざリフォームして高く売ろうなどという人はまずいない。
そうなれば、投資家にとって魅力的な価格で売りに出てくるのだ。

ちなみに、そのような戸建て物件はとても汚い場合が多い。
多少汚れているどころのレベルではない。
廃墟をイメージしてほしい。

そもそも、戸建ては大規模なリフォームが必要なことが多い。
いや、リフォームというより物件再生と言った方が適切だ。

戸建てをキレイにリフォームするためには、深いリフォーム知識が必要だ。
区分マンションのリフォームの比ではない。
一棟アパート・マンションの投資家と同等かそれ以上の知識が求められる。

中古区分マンションのリフォーム箇所は室内のみだ。比較的簡単だ。
だが、戸建てのリフォームは、場合によっては建物の構造部分や建物外側部分にまで及ぶときもある。

リフォーム代は安くとも50万円を超えるだろう。
したがって、実際の利回りは購入価格だけで考えるのは無意味だ。
そしてさらに難しいことに、物件検討の段階である程度正確なリフォーム代を想像して、利益・利回りを計算する必要があるのだ。

さらに、入居付けも難しい。
周辺の住宅を、仮に購入した際のローン返済額を下回る家賃に設定する必要がある。
周辺の住宅価格が暴落すると、家賃にも影響が出る。

この様に、戸建て投資は難しい。
全ての段階で、かなり高い知識と経験が求められる。

賃貸需要があるかどうかの高い判断力。
廃墟を再生するリフォームの深い知識。
事前にそのリフォーム代を判別する経験値。

どれかが欠けていたらうまくいかない。

ただ、上手くいった場合の利益は非常に高い。
一棟アパートでさえも届かない高利回り・高利益率が待っている。

フォーム代込みで利回り15%以上も可能。
場合によっては、20%以上のものもある。

そして、そこで得た利益を再投資し続けていけば、戸建て投資だけでも数年でセミリタイヤを達成できるのだ。

(応用編)区分マンション投資の売買

中古区分マンション投資は、利益が少なくて脱サラまで時間がかかると説明した。
ただ、その中古区分マンションでも、売買を行えば早期の脱サラが可能だ。

ただし、複数回の売買は業と見なされるので宅建業免許が必要だ。

中古区分マンションは、数百万円から買えるため、投資家層が厚い。
そして、売買されている物件数は非常に多い。
中古区分マンションは、流動性の非常に高いという特徴があるのだ。

それを利用して、売買を繰り返して利益を上げることが可能だ。

具体的な手順はこうだ。
1、相場よりも安い物件をひたすら探して買う
2、必要であれば、リフォームして価値向上を狙う
3、相場と同等か少しだけ高く売る
物件を選ぶ目利き力は、戸建て投資と比べても遜色ないレベルが必要だ。
何しろ、多くの投資家がひしめき合う中古区分マンションの世界で、利ザヤを得ようとするのだから。

買う物件は、ある程度良い利回りではダメだ。
買ってから売るまでに、仲介手数料・不動産取得税・譲渡税を支払うことになるが、それでも利益が残る様な物件を選ぶ必要がある。

リフォームも長期保有とは異なる内容にすべきだ。
短~中期で売却するのだから、できるだけ安く済ませることを優先すべきだ。
床材はフロアタイルよりクッションフロア、キッチンが汚れていても新設よりも全面補修など、耐用性よりも安さ重視だ。

売却の方法も入念に検討しょう。
高い家賃で入居させて販売価格を高く設定したり、買い手をたくさん抱えている不動産業者を専属専任にしたり、売却先を実需層を対象にするなど、様々な工夫が必要だ。

個人事業でも良いが、事業拡大を狙うなら法人設立を検討しよう。
個人の場合は譲渡税(最大39.63%)がかかる。一方、法人での売買では譲渡益は利益とみなされ、法人税(実効税率30%前後)で計算される。5年以内の短期の売買では法人がお得だ。

世の中には、大量の中古区分マンションが売りに出されている。
ライバルは、数多くの不動産投資家。
その中で、誰よりも早く割安な物件を見つけて素早く買い、そしてギリギリの高値で売り抜ける。

融資を受けて買おうとしても無駄だ。
1,000万円以下で本当に良い物件は、融資を受けている時間的余裕など無い。
もし融資で買う様な時間的余裕があれば、それは良い物件では無いということだ。
資金を確保しておきたければ、事前にフリーローンででも借りておこう。

来る日も来る日も、物件を探し続けることになるだろう。
朝も昼も夜も、不動産を見比べる日が続くだろう。
一日数十件もの新着情報に目を通し続けることになる。

針の穴を通すような作業だ。
途中で投げ出したくなるだろう。

だが、毎日見続けていれば、いつかは安い物件に出会える。
月に2,3件はチャンスが訪れる。
そのチャンスを決して見逃さないようにする。

知識は必要だ。
相場観や経験も必要だ。

だが、最も必要なのは忍耐だ。


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