戦略・思考・分析

年収700万以上のサラリーマンが不動産投資で脱サラする投資法!

このページでは、年収700~1300万円のサラリーマンが不動産投資で脱サラを目指す方法について徹底解説する。

<年収700~1300万円のサラリーマンの投資法>

(目標CF)
年間1,000万円
地方中古一棟
マンション
中古アパート新築アパート新築+
中古アパート
難易度超高低~中中~高
価格7000万~2億2,000~6000万5,000万~1億2,000万~1億
利回り8~13%8~13%6~8%6%~13%
ライバル数超多中+超多
流動性中~高中~高
収益性中~高中~高
リスク度超高中~高
脱サラまで3ヶ月~1年7~15年程度15~25年程度5~12年程度

>>年収300~700万円のサラリーマンの投資法はこちら

地方中古一棟マンション

サラリーマンによる一棟マンション投資
それは、時に禁断の投資法と言われる。

スルガ銀行などを利用して、一棟1億円以上の物件を数棟購入する。
資産は一気に3億円ほどまで積み上げる。
融資はフルローンオーバーローン

3億円分買った時点で、家賃収入は2,500万~3,500万円。
キャッシュフローは500~1,000万円。

上手くいけばその時点で脱サラ可能だ。
だが、ほとんどの場合、そう上手くは行かない。

理由は大きく三つある。

地方中古一棟マンションの3大リスク

【リスク1】賃貸需要の見極めが難しい

フルローン以上の融資を引いても利益が残る中古一棟マンションは地方にしかない。
しかも、地方都市ではない。田畑も散見されるド地方だ。

その様なド地方は、当然ながら賃貸需要は高くない。
実際には半分以上が空室となっている物件もある。

その場合は、投資家に販売するために、レントロールは装飾していることが多い。
相場よりも高い家賃で短期入居をつけていたりする。
空室を半年間家賃保証をして投資家が買いやすい様にしている。

ただ、どれも見せかけの安心感だ。買った後に退去者続出など、よくある話だ。

もし空室になっても賃貸需要があれば問題ない。
だが、そんなド地方の賃貸需要が高いわけがない。

保証期間が過ぎてもなかなか埋まらない空室を見て、サラリーマン投資家は初めて現実を知る。

地方中古一棟マンションの3大リスク

【リスク2】地方物件は家賃に対する経費が高い

地方では、家賃が安い。
ワンルームでは2万円という部屋も普通にある。
家賃収入は1年間で24万円だ。

この状況で退去が発生すると、リフォーム代が利益を大きく圧迫する。

基本的に、リフォーム代は全国共通だ。
照明やエイコンなどの設備代も全国でほぼ同じだ。
だいたい、一回当たりのリフォームでは10~20万くらいかかる。

これが、都内の家賃10万円の部屋のリフォームなら問題ない。
たった1,2ヵ月分の家賃収入で賄える。

だが、家賃2万円の部屋だったらどうか。
1回のリフォーム代が10万円なら、家賃5ヵ月分だ。
20万円なら、なんと10ヵ月分だ。

せっかく長く入居しても、1回のリフォームで1年分近い家賃が消える。
もし頻繁に入退去を繰り返されると、利益が全く貯まらない。

地方の低家賃物件は、例え高利回りでも、経費の割合が大いため思ったよりも儲からないのだ。

地方中古一棟マンションの3大リスク

【リスク3】修繕費が高い

中古一棟マンションに規模修繕は付き物だ。
サラリーマンが買う中古一棟マンションは、築20~30年のRCマンションが多い。
その様な築年数の物件は、設備の修繕のタイミングを控えている場合が多い。

この設備の修繕をなめてはいけない。

屋上防水、給水設備交換、エレベーター修繕、給排水設備。
どれも修繕には数十万円以上かかる。
しかも、入居者の生活に支障をきたすため、故障するとすぐに直さなければならない。

また、RCマンションは、突発的な修繕にも多額の費用が掛かる。

もしコンクリートからの水漏れを発見したらどうする?
コンクリ内部の水道管の破損が疑われるだろう。
そうなると、コンクリートを壊して内部を見てみなければならない。

コンクリートを壊すのだ。
木造建物の様に簡単にはいかない。
壊すだけで数万円以上。
修繕を行うと、さらに数万円以上。


中古一棟マンションは、臨時的な費用が半端ない。
複数個所で修繕が続けば、並みのサラリーマンは一気に資金繰りが苦しくなる。
規模によっては、一発KOもある。

それでも地方一棟マンションを検討する場合

聞くところによると、中古一棟マンションを買ったサラリーマンで、数年後も満足いく経営をできている人は1割もいないらしい。数%だ。

9割以上の人は想定外の状況で後悔している。
そして、無視できない割合の人が悲惨な状態に陥っている。

先に述べた3つの理由が重なり合って賃貸経営を圧迫してくる。
上手く対応できればいいが、初心者の場合は上手い対応も難しい。
時間が経つと、賃貸需要の低さにジワジワ追い詰められてくる。

投資家が買う前に見抜けば良いのでは、と思うだろう。
残念だが、それは無理だ。

利回り10%以上の中古一棟マンションを見せられて、

不動産屋
これは、未公開物件です

不動産屋
これを買えば、脱サラに一気に近づきますよ

不動産屋
これで、朝の満員電車から卒業できますね

と耳元で囁かれるのだ。
これで断る事ができる人なんて、どれだけいるだろうか。

それでも中古一棟マンションを買いたいなら否定はしない。
ホントに良い物件を買うことができれば、一気に飛躍できるのは確かだ。

ただ、不動産投資の経験を十分積んでからにすべきだ。
中古区分戸建て一棟アパートで、十分な経験を積んでからだ。

賃貸需要の見極めリフォームの経験満室経営の極意
一人で3時間くらい語り尽くせるほどの確立された経験値。
さらに、ある程度のキャッシュフローを確保していれば最高だ。

そこから一気に高みを目指したいなら、中古一棟マンションに挑んでも良いだろう!

最後にもう一度言う。

中古一棟マンション投資は、初心者サラリーマンには分不相応だ。
もし買いたいなら、十分な経験と資金を有してからだ。

中古一棟アパート投資

サラリーマンに大人気の投資法!
年収700万円以上のサラリーマンなら、一度は検討する方法だ。

中古の一棟アパートを銀行融資を受けて購入。
普段の管理は、近場の管理会社に丸投げ委託。
あまり手間がかからない割に利益額が多い。

価格は、区分戸建てよりも高いが、一棟マンションより安くて程よい。

中古一棟マンションと比べられることが多い。
だが、リスク・リターンの総合点から見ると中古アパートの圧勝だ。
特に、中古一棟マンションに比べて小さい規模で始められるのは事業の基本だ。

リスクとして認識すべき点は、融資を引いて買うので空室が多いと持ち出しとなることだ。
きちんと物件調査しなければ大ハズレを引く可能性がある。
10%以上の利回りの物件もたくさんあるが、賃貸需要の見極めが重要だ。

もし、修繕が必要となってもコンクリート造のマンションと違って安い。
なぜなら、建物の構造は木造なので、木を切るだけだ。
エレベーターなどという金食い虫も付いていない。

中古一棟マンションに負ける点は、二点ほどか。

一つ目は、中古アパートだけで脱サラ達成までキャッシュフローを積み増すことは難しい。

中古一棟マンションは、耐用年数が47年と長いので積算・銀行評価が高くなりやすい。
すると、2棟目、3棟目と融資が出るため規模の拡大は容易だ。

一方、、ほとんどの中古アパートは木造で耐用年数22年を超えているのため、積算・銀行評価は小さい(もしくはゼロ)。

すると、何棟か買っていく段階で融資が出なくなる場合がある。
例え、キャッシュフローが出ていてもだ。

築古アパートに融資を出す銀行は限られているので、追加融資を得られなくなると手詰まりだ。次の融資を受けるには、数年間元本返済を待つか、売却しかない。
さらに、中古アパートは、銀行の融資方針の変更で急に融資がストップすることもある。

二つ目は、良い中古アパートを複数棟も買うまで物件を探し続けるには、非常に高い忍耐力が必要であることだ。

3,000万円の中古アパートの年間キャッシュフローは、良くて100万円。
年間1000万円のキャッシュフローを得るには、10棟以上必要だ。
5,000万円の中古アパートだと、6棟ほど必要か。

つまり、脱サラまでは6~10棟も買う必要がある。

中古区分戸建ても競合は多いが、中古アパート強い競合が多い。

富裕層にとっては、効率的な投資対象だ。
中級以上の不動産投資家にとっては、メインの戦場だ。
転売業者にとっては、取引額が大きい=取引すると利益が大きいため、気合を入れて参加している。

実需層こそはいないが、富裕層、セミプロ投資家、転売業者が日々物件漁りをしているのが、中古アパート市場だ。

その中で、利回りがある程度確保されていて(10%以上とか)、賃貸需要が有り、銀行融資の出る中古アパートを複数棟買う。

その様な良い中古アパートを6~10棟も買うのは大変だ。
常に物件を探し続けなければならない。
なかなか気の遠くなる道のりだ。

規模拡大可能な計画的購入と、投資に見合う物件を探し続ける根気が必要だ。

新築一棟アパート

新築アパートはサラリーマンにも富裕層にも人気だ。
手間がかからない上に、比較的安定的な利益をもたらしてくれる。

だが、超積極的な運用目的の投資家からはそこまで人気は無い。
その理由は明確だ。

まず、不動産投資業界に、新築=儲からないというイメージが出来上がっている。

新築区分マンションが利益出ないばかりかマイナスのキャッシュフローということは有名事実だ。
このことから、新築に対するイメージはすこぶる悪い。

また、他の一棟モノに比べて利回りが高くないのも、そこまで人気が高くない理由だ。

確かに、新築アパートで利回り10%なんてものはまずない。良くて8%ほどだ。

だが、新築でもアパートに限れば悪くはない。
一つは、新築アパート1~2%台の低金利で融資を受けられるからだ。
もう一つは、築後5年は修繕費がほとんどかからないからだ。

特に、最近は中古アパートが人気化して利回りの低下が著しい。
そのため、利回り10%以下の中古アパートよりも新築アパート7~8%の方が収益率が高くなる場合がある。

新築アパートと中古アパートの組み合わせのススメ

新築アパート投資だけでは脱サラは不可能だ。
年収1,000万円程度だと、どうしても2~3棟の購入が限界
だ。
3棟も買えば、融資額の上限(りそなで2億円)に当たってしまう。

その時点でのキャッシュフローは400~600万円。
脱サラするにはやや足りない。
しかも、新築特有で、時間が経つに連れて家賃も下がってくる。

同時に、中古アパート投資だけでも脱サラは時間がかかる。
中古にしか融資を出さない銀行の上限に達すると、それ以上の規模拡大はストップせざるを得ない。
また、競合の激しい中古アパート市場で順調に買い続けるのも現実的には難しい。

だが、その様な問題を解決する投資法がある。
それが、新築+中古アパート組み合わせ法だ!

重要!
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一棟アパートは、新築⇒中古の順で買うことで早期の脱サラが可能だ!

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