戦略・思考・分析

一棟アパートは、新築⇒中古の順で買うことで早期の脱サラが可能だ!

前ページで、年収700万以上のサラリーマンが脱サラを目指すための投資法を解説した。

だが、新築アパート投資だけでは脱サラは不可能だ。
3棟も買えば、融資額の上限(りそなで2億円)に当たってしまう。

一方、中古アパートだけでも脱サラは不可能だ。
中古にしか融資を出さない銀行の上限に達すると、それ以上の規模拡大はストップせざるを得ない。
また、競合の激しい中古アパート市場良い物件買い続けるのは現実的には難しい。

だが、その様な問題を解決する投資法がある。
それが、新築+中古アパート組み合わせ法だ!

新築+中古アパート組み合わせ法

具体的な方法は、
最初に、新築アパートを2~3棟買う
その後で、中古アパートを買って行く
をこの順番で行うことだ。
この新築アパート中古アパートを組み合わせ法には大きな三つの効果がある。

新築+中古アパートの組み合わせの3つの効果

【効果1】スムーズな資産形成が可能

中古アパートは、建物の積算が伸びないため、財務状態が棄損しやすい。
そのため、ほとんどの金融機関は融資対象外で、借りることができるのはスルガ銀行や静岡銀行、そして一部のファイナンス会社に限られる。

それらの金融機関でも、ずっと買い進められるとは限らない。
脱サラするには、良い物件ばかりを5~10棟買う必要がある。
だが、そこまで買うまでに融資がストップするの可能性が高い。

もし2億円分買えても、キャッシュフローは600~800万円ほどだ。
まだ脱サラには足りない。
ここで、追加の融資が出なければ打ち止めだ。

もちろん、新築アパートも同様の事が起こりうる。
積算は出るが、融資金額が大きくなるため2,3棟が限界だ。
そうなると、キャッシュフローは400~600万円。

ここで、うまい方法が思いつく。
両方買い進めれば良いのだ。

最初に、新築アパートを、低金利を出す金融機関で2~3棟買う。
その時点では、キャッシュフローも出ているし、積算も高い。

だが、その時点で新築対象の銀行からは融資額で限界を言い渡される。
この時点で、新築アパートでキャッシュフローが500万円程度はある。

次に、中古物件投資を買うのだ。
スルガ銀行や静岡銀行、そして一部ファイナンス会社は融資にとても積極的だ。
新築アパートを持っていても、追加で中古アパート用の融資は出してくれる。
もちろん、借入金利は3~4%台と高いが、中古アパート独特の高い利回りで十分カバーできる。

そして、中古アパートでキャッシュフロー500万円を目指す。

ここまで来ると、新築と中古でキャッシュフローを1,000万円を確保できるだろう。
そうなると、無事に目標達成だ。

新築+中古アパートの組み合わせの3つの効果

【効果2】良い中古アパートが買えない間も確実に家賃収入を得られる

中古アパート市場では、多くの関係者が良い物件を狙っている。
不動産投資の世界では、区分マンションと同じく超絶激戦区だ。

転売業者富裕層セミプロ投資家が、日々物件を狙っている。

良いなと思う物件が利回り12%で売りに出されていると、翌日にはサイトから消えている。
そして、一週間後に利回り7%で再度売りに出されている。
その際、売主は転売業者となっている。

効率よく資産形成できる中古アパートは、富裕層の恰好の運用対象だ。
5,000万円ほどの物件など、現金で即買いされていく。

セミプロ投資家も日々狙っている。
買う判断にかかる時間は数分だ。
既に把握している家賃相場と路線価から、買うべきかどうかの判断を一瞬で行う。
そして、銀行融資の仮審査は当日中に得られる。

そのような市場で、初心者サラリーマンが良い中古アパートを買う事などできるのか。
よっぽど運がよくないと、買うことはできない。

良い物件が出てくるのを待っていても買えなければ、時間が無駄になる。
5年待ち続けて買えなかったなどとなれば、目も当てられない。

新築アパートを購入しておくことで、その様な時間を無駄にしてしまう状況を防ぐためのリスクヘッジ手段となる。

幸いなことに、新築アパートはハズレが少ない。
新築アパート建設業者が、賃貸経営が成り立ちそうな土地を選定し、築後は想定通りの経営ができるようにプランを組んで販売する。

大当たりこそ無いが、大ハズレも無い。
また、新築なので数年は手間がかからない。
その間、確実に家賃収入を得ながら中古アパートをじっくり探せば良いのだ。

新築アパートを買えば、無駄な日々を過ごさずに済むことになる。

新築+中古アパートの組み合わせの3つの効果

【効果3】地方物件に手を出さなくて済む

新築アパート中古アパートを組み合わせることで、スムーズにキャッシュフロー1,000万円ほどにまで達することができることは説明した。脱サラ可能な金額だ。

ここで思い出してほしい。
年収700~1,300万円のサラリーマンが早期に脱サラする方法は、中古一棟マンションでも可能だと説明した。
ただ、中古一棟マンションだと、地方物件が中心となる。田畑の広がるようなド地方だ。

ド地方はリスクが高い。
賃貸需要は基本高くないので、需要調査を誤れば資産形成は一気に失速。
最悪の場合、不動産投資の舞台から退場だ。

だが、新築・中古のアパートの組み合わせを行えば、ド地方に手を出さずに一都三県内のアパートで脱サラが達成可能なのだ。

一都三県内で物件を保有する方が、賃貸経営は圧倒的に安定する。
また、いざ売ろうと思った時も、一都三県内の物件の方が買い手は見つかりやすい。

この様に、新築・中古アパートの組み合わせは、安定的かつ効率的にキャッシュフローを積み上げて脱サラを目指せる方法なのだ。

ココに注意

新築⇒中古の順に購入しなければならない

ここで、注意しなければならない点がある。
それは、購入の順番に注意しなければならない点だ。

新築アパート購入中古アパート購入
は比較的容易だが、
中古アパート購入新築アパート購入
はとてつもなく難しいのだ。

理由は、新築アパート中古アパートでは融資を受ける金融機関が異なるが、
多くの金融機関は、中古アパートの融資をどこかから受けている場合は、新規融資を出さないからだ。

<アパート購入のための金融機関>

新築アパート用中古アパート用
融資金融機関りそな銀行
オリックス銀行
地方銀行や信用金庫など
スルガ銀行
静岡銀行
セゾンファンデックスなど
金利1.0~2%半ば3.0~4.5%
注意点中古物件は評価しない
⇒新築保有時は融資難
新築物件は評価する
⇒中古保有時は融資可能

ここに挙げた金融機関は不動産投資に積極的だ。
だが、どんな不動産にでも融資するかと思ったら、それは大きな誤りだ。

多くの金融機関は、新築物件には積極的だ。
木造の耐用年数は22年だが、期間30年の融資を出したりする。

その中でも、新築アパートの融資は、りそな銀行やオリックス銀行から受けることが多い。金利は1~2%台半ばであり、新築アパートの利回り7%前後と比較しても利益が残る。

一方、耐用年数22年越えの中古アパートは、数は少ないが融資してくれる金融機関がある。
スルガ銀行や静岡銀行、それに一部のファイナンス会社だ。

ここで、先に中古アパートを買うと、その後に新築アパートの融資を受けようとしても融資審査が通らない。保有済みの中古アパートは、積算・銀行評価が少ない(もしくはゼロ)と見なされてしまうからだ。

りそな銀行やオリックス銀行の基準では、中古アパートは積算が出ないため、財務状態債務超過と見なされる。例えキャッシュフローが出ていても同じだ。審査は、キャッシュフローと財務状態の両方合格して、初めて融資可能となる。

だが、先に新築アパートを買って、その後に中古アパートを買うためにスルガ銀行や静岡銀行の門をたたくと、歓迎してくれる。新築はそのまま評価して、さらに中古アパート融資も出してくれるのだ。

このことから、新築・中古のアパートの組み合わせでキャッシュフロー1,000万円を目指すなら、
最初に、新築アパートを2~3棟買う
その後で、中古アパートを買って行く
という順番を守ろう。
そして、逆は不可能であることを、強く認識しておこう。

ここ数年、アパート投資は大人気の投資法だが、融資の組み合わせなどを考えると戦略的に進める必要がある。脱サラを目指すならなおさらだ。

新築&中古アパート組み合わせ法のまとめ

ここ数年、不動産投資は広がりを見せている。
この流れは止められないだろう。

例えスルガ銀行の融資問題があっても、人の欲はそう簡単には無くならない。
むしろ、世間で話題になるほど、今まで興味を持ってなかった層をこの不動産投資業界に引き連れて来ているような気がする。

そうやって投資家が増えると、物件の奪い合いが激しくなる。

だが、それでも不動産投資が脱サラへの効果的な方法であることには変わりない。
サラリーマンの特性を生かして融資を引いて、普段の経営は管理会社任せで手間いらず。
スタートさえ間違わなければ、ゆっくりだが確実に前に進める。

ただ、誰しもがスムーズに進めるとは限らない。
いくつもの困難が待ち受けているからだ。

賃貸需要を見誤って1年以上空室の物件を持っている人。
目先の物件をとにかく買っていたら、途中で融資が出なくなった人。
地方一棟マンションを買ったが、キャッシュフローはマイナス。買い手も見つからず八方塞がりの人。
一方で、コツコツキャシュフローを積み上げてきている人。

最初は、みな同じようなスタート地点にいた。
だが、どんな道のりを通るかで、結果が大きく変わったのだ。

不動産には、良い話もあれば、後ろ向きの話もある。
決して、目の前の情報だけで判断してはいけない。
脱サラを目指すなら、闇雲に進めてはいけない。
無計画に進めてしまうと、最初は良くても後で苦労する。

最初に購入計画を立てよう。
どのような物件を、どういう順番で、どの様なペースで買い進めていくかだ。

次に、個別物件の検討に入る。
良い物件ほどすぐには見つからない。数多くのライバルに負けないように、独自の目線や購入ルートの確保、素早い判断。しかし、何より重要なのは、毎日物件を探し続ける忍耐力だ。

気になる物件があれば、すぐにでも物件調査に行こう。実際に見てみて初めて気づくことはたくさんある。

購入後は、効率的な経営を心掛ける。
コスパ重視のリフォームで、基本満室経営を心掛けよう。

不動産投資は、非常に再現性が高い事業だ。前例も豊富だ。
突飛なアイデアなんていらない。
それよりも、地道な作業が重要だ。

知識は、書籍やセミナーで身に着く。
経験は相場観は、あなたの日々の物件探しで身に着いてくる。
ノウハウや知恵は、物件を買えばイヤでも養われてくる。
物件を探し続ける忍耐力は、あなたの秘めたる想いが動力源となる。

共に脱サラを目指して頑張ろう。
私も道半ばだが、今も心のエネルギーは満ち溢れている。

ここには、私が今までに得た不動産投資の知恵を記した。
これを読んだあなたが、脱サラというゴールに一歩ずつ近づくことができれば、私も幸いだ。


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